企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房產(chǎn)的適用范圍介紹

　　下面文章以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》相關(guān)的投資性房產(chǎn)適用范圍作為研究對(duì)象，從其定義和適用范圍出發(fā)，將其與《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中的定義和適用范圍進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)兩者間還是存在一定的差異的。并對(duì)適用范圍的三個(gè)界定逐漸進(jìn)行介紹，從而得出：希望為學(xué)者們提供創(chuàng)新的思考視角和為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)踐活動(dòng)提供支持。

　　關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,投資性房地產(chǎn),適用范圍

　　一、引言

　　我國(guó)于2007年實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)有十分重要的指導(dǎo)性意義。但是經(jīng)由會(huì)計(jì)實(shí)踐活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)——投資性房地產(chǎn)》仍然存在許多值得學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)從業(yè)人員值得思考的重大的財(cái)務(wù)理論問題和實(shí)踐問題。首先是投資性房地產(chǎn)的意義，即為了賺取資金或者使資本升值，或者兼顧兩者的持有的房地產(chǎn)。每一個(gè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員都可以從三個(gè)角度來把握其定義，一是這個(gè)定義準(zhǔn)確的劃定了投資性房地產(chǎn)的前提條件;二是對(duì)投資性房地產(chǎn)的適用范圍作了具體的規(guī)范;三是對(duì)投資性房地產(chǎn)的不適用。

　　這個(gè)定義在《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》中投資性房地產(chǎn)的定義基本保持一致。其次是適用范圍，在我國(guó)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中，投資性房地產(chǎn)的適用范圍共有三點(diǎn)具體規(guī)范：已出租的土地使用權(quán)、已出租的樓房和企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后申請(qǐng)的土地使用權(quán);在《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中投資性房地產(chǎn)的適用范圍則包括了以下四點(diǎn)：目的是想要通過持有長(zhǎng)期資本實(shí)現(xiàn)增值而持有的土地(這其中排除了在正常經(jīng)營(yíng)過程中為短期銷售而持有的土地)、所持有土地的用途尚未被確定，例如：若企業(yè)對(duì)于該土地仍然還未決定是自用還是用于短期銷售的話，則該土地應(yīng)當(dāng)視為資本增值而擁有的土地);企業(yè)準(zhǔn)備在經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑樓房;報(bào)告企業(yè)持有并在經(jīng)營(yíng)租賃下出租的樓房。

　　從對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)外的投資性房地產(chǎn)的界定中我們可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)和國(guó)外對(duì)于投資性房地產(chǎn)在具體涉及到的房地產(chǎn)類型中存在巨大的不同。因此在理論的探討和實(shí)際會(huì)計(jì)運(yùn)算中對(duì)投資性房地產(chǎn)的使用，學(xué)者和會(huì)計(jì)從業(yè)者需要更加的慎重。本文從國(guó)內(nèi)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的適用范圍涉及的三個(gè)點(diǎn)：“已出租土地使用權(quán)”、“持有待其增值后申請(qǐng)的土地使用權(quán)”、“已出租的建筑物”進(jìn)行分別辨析，以期在會(huì)計(jì)實(shí)踐中對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的會(huì)計(jì)活動(dòng)給予理論上的支持。

　　二、投資性房地產(chǎn)的適用范圍探析

　　國(guó)內(nèi)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則與《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》存在差異的根本原因在于我國(guó)的土地所有制為公有制，而國(guó)外的土地所有制為私有制，兩者有質(zhì)的區(qū)別。

　　(一)“已出租土地使用權(quán)”概念分析

　　我國(guó)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)權(quán)可以看作是不完全的產(chǎn)權(quán)，在國(guó)內(nèi)，企業(yè)主擁有的只是土地使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)，因此我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)專指的是土地的使用權(quán)。但是投資性房地產(chǎn)的界定為“為了賺取資金或者使資本升值，或者兼顧兩者的持有的房地產(chǎn)”，而定義中的地產(chǎn)不只包括了土地的使用權(quán)，還包括了土地的所有權(quán)。只有企業(yè)是土地的所有者才能夠在將使用權(quán)出租之后仍然能夠長(zhǎng)期擁有，待其增值后再出售從而賺取資本利益。因此我國(guó)企業(yè)目前所擁有的土地都是租賃性質(zhì)的土地使用權(quán)，是有一定的使用期限的。相對(duì)的，在國(guó)外的企業(yè)擁有的是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，企業(yè)在將地產(chǎn)的使用權(quán)租賃出去獲取資本利益之后，仍然持有土地的所有權(quán)。

　　由上可以看出，我國(guó)企業(yè)并不擁有土地所有者擁有的權(quán)力，更加沒有獲取土地所有權(quán)的方法，因此，缺乏投資標(biāo)的地產(chǎn)所有權(quán)，也就不存在投資性房地產(chǎn)了。

　　(二)“持有待其增值后申請(qǐng)的土地使用權(quán)”概念分析

　　從第一點(diǎn)中對(duì)“已出租土地使用權(quán)”概念分析我們可以發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)理論上就存在著根本性的錯(cuò)誤。而對(duì)“持有待其增值后申請(qǐng)的土地使用權(quán)”來看，雖然企業(yè)存在可操作性，但是從法律角度上來說，仍然是存在矛盾的。

　　若我國(guó)企業(yè)選擇長(zhǎng)期持有土地使用權(quán)而不用于經(jīng)營(yíng)開發(fā)，等待土地的使用權(quán)增值，并在增值之后一次性全部申請(qǐng)出去的行為，實(shí)際上已經(jīng)屬于一種地皮倒賣活動(dòng)了，這在法律上已經(jīng)涉及犯罪行為了，在我國(guó)現(xiàn)有的土地資源緊缺的情況下，囤積土地的時(shí)間越長(zhǎng)，其土地使用權(quán)的增值率必將越來越高，這是毋庸置疑的，企業(yè)長(zhǎng)期閑置土地使用權(quán)的行為發(fā)生可能性是很大的。

　　因此本著有限資源的合理配置原則，國(guó)家實(shí)行了土地用途管理制度，通過總體規(guī)劃和具體規(guī)定土地的用途來確保用地單位和用地個(gè)人嚴(yán)格按照土地的總體規(guī)劃來用地，防止土地的浪費(fèi)，理論上也不允許企業(yè)以“土地增值之后申請(qǐng)獲利”為目的來進(jìn)行土地的長(zhǎng)期囤積。但是從國(guó)家頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》角度來看，企業(yè)持有待其增值后申請(qǐng)的土地使用權(quán)的這種行為又是合理合法的，因此由于制度上的漏洞導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在投機(jī)腐敗行為也就不足為奇了。

　　(三)“已出租的建筑物”概念分析

　　投資性房地產(chǎn)的使用范圍前兩點(diǎn)都是針對(duì)土地的，最后一點(diǎn)則是針對(duì)了房產(chǎn)。本來投資性房地產(chǎn)的使用范圍界定的內(nèi)涵與外延應(yīng)當(dāng)是保持一致的，但是實(shí)際上這三點(diǎn)在文字表達(dá)上卻出現(xiàn)了差異：前兩點(diǎn)界定的都是地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性(即土地使用權(quán))，而第三點(diǎn)則是界定了房產(chǎn)的物理屬性。房產(chǎn)和地產(chǎn)都是指的財(cái)產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)上、社會(huì)的屬性，是具有排他性的，但是房屋、土地都是指事物的物理形態(tài)，是自然屬性，無排他性。

　　在規(guī)范的投資性地產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)范的是土地的經(jīng)濟(jì)屬性(即土地使用權(quán))，而在規(guī)范投資性房產(chǎn)時(shí)，規(guī)范的卻是房屋的自然屬性，即房產(chǎn)中的房不僅指的是“房屋”而包括了建在該土地上的所有建筑物。但是我國(guó)的投資性房產(chǎn)所涉及的樓房的范圍不應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大，因?yàn)樵谖覈?guó)，土地所有權(quán)為公有制，因此除了住宅和商業(yè)的商品房之外，其他的地上建筑均為公共設(shè)施類別的建筑。而對(duì)于企業(yè)來說，這類建筑并不能作為投資用。

　　而就狹義的房產(chǎn)來說，雖然我國(guó)已經(jīng)將房產(chǎn)進(jìn)行了商品化，但是并不代表所有的房產(chǎn)都能夠作為企業(yè)的投資對(duì)象。例如：住宅用的民用商品房，對(duì)于這類樓房，企業(yè)是不被允許用于投資的房產(chǎn)。我國(guó)法律既不允許企業(yè)大量的購(gòu)置民用商品房來出租作“二房東”賺取資本利益，也不允許企業(yè)大量的購(gòu)置并長(zhǎng)期貯存用于增值后申請(qǐng)獲利。即便是房地產(chǎn)公司自建的住宅區(qū)，想要捂盤不售，賺取租金也是不現(xiàn)實(shí)的。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，住宅型房屋是不具備投資性質(zhì)的。

　　由此我們可以看出《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》已經(jīng)擴(kuò)大了投資性房產(chǎn)的適用范圍。國(guó)內(nèi)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)當(dāng)增加一條對(duì)房產(chǎn)范圍界定，即持有并增值后申請(qǐng)的商業(yè)性房產(chǎn)所有權(quán)。加上我國(guó)的房產(chǎn)擁有權(quán)是有時(shí)間限制的，通常為70年，因此隨著限制時(shí)間的到達(dá)，房產(chǎn)的價(jià)值只會(huì)跌不會(huì)漲，投資價(jià)值也會(huì)隨著降低。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中對(duì)于投資性房地產(chǎn)界定的三點(diǎn)適用范圍仍然存在不少有爭(zhēng)議的地方，包括了：理論上投資性房地產(chǎn)的范圍不包括出租的土地使用權(quán);持有待其增值后申請(qǐng)的土地使用權(quán)雖然屬于投資性房地產(chǎn)的一種，但是其違背了我國(guó)土地和房屋的管理法則;在國(guó)內(nèi)的土地政策下，并不存在“投資性地產(chǎn)”一說，而由于房產(chǎn)有時(shí)效性，因此房產(chǎn)投資市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)期投資性。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]劉恒.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的比較研究[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2015(11)：253-253.

　　[2]郭黎明.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用范圍研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2017(9)：79-80.

　　[3]馬佳佳.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公司的作用研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017(1)：109-109.

　　推薦閱讀：會(huì)計(jì)類論文核心期刊有哪些?

　　《會(huì)計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究》(雙月刊)1983年創(chuàng)刊，(原名《上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》)是由上海市教委主管、上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院主辦的以會(huì)計(jì)為主、貿(mào)易金融經(jīng)濟(jì)為輔的財(cái)經(jīng)類學(xué)術(shù)期刊。