完善解決不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃關(guān)系沖突的法律制度

　　在國(guó)家立法體制中，《物權(quán)法》詳細(xì)解決了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃關(guān)系的沖突，主要以兩種情況來看待，“先租后押”，“先押后租”。“先租后押”中原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響;“先押后租”中該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。為保護(hù)抵押權(quán)人的利益，完善不動(dòng)產(chǎn)租賃登記制度，解決好不當(dāng)租賃的問題是目前需要解決的問題，同時(shí)完善承租人保護(hù)機(jī)制，沖突機(jī)制協(xié)調(diào)好各方利益是其中的關(guān)鍵。

　　關(guān)鍵詞：抵押權(quán),租賃關(guān)系,不動(dòng)產(chǎn)

　　抵押權(quán)，是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保的物或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，優(yōu)先清償其債權(quán)的權(quán)利。 抵押權(quán)在擔(dān)保債權(quán)最關(guān)鍵的地方在于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，抵押物可折價(jià)、變賣、拍賣，若租賃期間已屆滿，就不存在沖突，若租賃期間未屆滿，那么抵押物上的租賃關(guān)系將如何。有人主張類推適用“買賣不破租賃”來解決，但買賣不破租賃僅涉及出租人、承租人和買受人三方，抵押和租賃之間的關(guān)系更復(fù)雜，涉及抵押權(quán)人、抵押人、承租人、買受人，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候還涉及法院。本文將梳理解決不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃關(guān)系沖突的重要法條，反思立法中存在的問題，提出改善的建議。

　　一、不動(dòng)產(chǎn)先租后押

　　(一)法律規(guī)定

　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先租后押幾個(gè)重要的法條如下，《物權(quán)法》第190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！稉?dān)保法》并沒有對(duì)先租后押的法律效果作實(shí)質(zhì)性的規(guī)制，只是規(guī)定了抵押人的書面通知的程序事項(xiàng)。但是《擔(dān)保法司法解釋》進(jìn)一步規(guī)定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同繼續(xù)有效。2007年的《物權(quán)法》修正了《擔(dān)保法》48條，第48條的“通知義務(wù)”是法律上的“多余義務(wù)”，抵押人不通知承租人，不會(huì)造成承租人損失，積極通知也不會(huì)為承租人帶來其他的利益。

　　(二)構(gòu)成要件分析

　　綜上，我們可得出不動(dòng)產(chǎn)先租后押的構(gòu)成要件：不動(dòng)產(chǎn)出租;抵押合同簽訂在出租后;原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響。

　　1.“不動(dòng)產(chǎn)出租”是指已簽訂了租賃合同，還是承租人已經(jīng)占有不動(dòng)產(chǎn)，還是租賃合同進(jìn)行了登記備案。在確定承租人的法律地位時(shí)，相比登記或是占有租賃物，租賃合同的效果最差，它不宜成為確定順位的依據(jù)。 “不動(dòng)產(chǎn)已出租”至少應(yīng)滿足承租人已占有不動(dòng)產(chǎn)，以免出現(xiàn)抵押人和承租人竄通倒簽合同損害抵押權(quán)人的情況。有人主張應(yīng)以登記備案作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，從我國(guó)高院出臺(tái)的司法解釋中可看出，在認(rèn)定租賃關(guān)系時(shí)，首先是承租人占有，其次，是進(jìn)行登記備案，最后是合同成立的先后。司法解釋做法合理，如果一律要求登記備案，目前全面實(shí)行較困難，現(xiàn)實(shí)生活中人們進(jìn)行租賃登記的主動(dòng)性較差，但不能否認(rèn)，這是以后發(fā)展的趨勢(shì)。

　　2.“抵押合同簽訂在出租后”，此處的抵押合同是否僅簽訂即可，不動(dòng)產(chǎn)抵押中，抵押合同自登記之日起生效。若只簽訂沒有登記，那么抵押權(quán)沒有設(shè)立，也就不存在抵押權(quán)與租賃關(guān)系的沖突了。所以此處簽訂的抵押合同應(yīng)該是登記生效的抵押合同。但也存在這種可能，該法條的規(guī)定只是單純作為一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，并無其他含義。

　　3.“原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響”，從文義解釋出發(fā)，“原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響”指抵押權(quán)要實(shí)現(xiàn)被申請(qǐng)時(shí)，基于法律規(guī)定租賃關(guān)系不受影響，即是原租賃關(guān)系阻止抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)效果，那么抵押權(quán)相當(dāng)于被架空。這樣的解釋明顯與擔(dān)保制度的價(jià)值目標(biāo)相沖突，基于債權(quán)產(chǎn)生的租賃關(guān)系效力被過度放大。立法者似乎意識(shí)到了這個(gè)問題，在《擔(dān)保法司法解釋》第65條中規(guī)定“租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。抵押權(quán)可以正常行使，抵押物的受讓人繼續(xù)負(fù)擔(dān)原租賃合同，成為新的出租人，與承租人繼續(xù)履行完租賃合同。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)“先押后租”

　　(一)法律法規(guī)

　　《物權(quán)法》第190條規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！稉?dān)保法解釋》第66條進(jìn)一步補(bǔ)充規(guī)定了，抵押人在先押后租時(shí)，對(duì)承租人的具有事先通知的義務(wù)。

　　(二)對(duì)“該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押”的理解

　　在先押后租的情況下，學(xué)界有兩種觀點(diǎn)，租賃關(guān)系不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，第一種觀點(diǎn)是存在于抵押物上的租賃關(guān)系應(yīng)失去效力，不能成為其行使的負(fù)擔(dān);第二種觀點(diǎn)是“該租賃關(guān)系不得對(duì)登記抵押權(quán)造成不利影響” ，若因租賃關(guān)系的存在造成抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物的價(jià)格過低于市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)致?lián)５膫鶛?quán)不能清償，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人與承租人解除租賃合同。 若沒有影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，受讓人承受原租賃關(guān)系。筆者贊同后者，兩種觀點(diǎn)其實(shí)都能保證抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，但后一種做法更合理，更能夠平衡各方利益，租賃關(guān)系存在不一定會(huì)損害抵押權(quán)人的利益。

　　(三)抵押人違反通知義務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的分析

　　從《擔(dān)保法解釋》第66條看出，違反通知義務(wù)的結(jié)果是承擔(dān)損害賠償責(zé)任，這是一種違反先合同義務(wù)應(yīng)該承擔(dān)的締約過失責(zé)任，因?yàn)榈盅喝伺c承租人的租賃合同還未成立，不能作違約責(zé)任來處理。為保障承租人利益，落實(shí)賠償責(zé)任的內(nèi)容也是應(yīng)有之義。法條規(guī)定的因抵押人出租抵押物造成承租人的損失具體是指什么內(nèi)容，承租人最糟的結(jié)果是因抵押物的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致承租人沒房子住，本人認(rèn)為，這個(gè)損失應(yīng)是承租人重新找房子的成本費(fèi)用，包括臨時(shí)住處的住宿費(fèi)、找房子的中介費(fèi)用、以及在同等租賃條件下由于臨時(shí)租房導(dǎo)致價(jià)格變高的差價(jià)。

　　三、存在的問題及解決方法

　　(一)抵押權(quán)人利益保護(hù)問題

　　1.不動(dòng)產(chǎn)租賃登記公示制度需要完善。先租后押時(shí)，法條規(guī)定僅簽訂租賃合同就能對(duì)抗“抵押權(quán)”，對(duì)抵押權(quán)人是不公平的。如在抵押合同簽訂前，抵押物沒有出租給第三人，債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，抵押人為躲避抵押擔(dān)保責(zé)任，與第三人惡意串通，偽造虛假租賃合同和付款憑證。 這樣倒簽合同的事屢見不鮮，承租人占有具有一定的權(quán)利表征作用，但公信力不如登記，易被出租人蒙蔽。而且不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬變更也需登記，對(duì)租賃不動(dòng)產(chǎn)來說登記的制度成本小，卻能在很大程度上保護(hù)抵押權(quán)人的利益。債權(quán)人可通過不動(dòng)產(chǎn)登記查詢不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)屬狀況，若存在租賃關(guān)系，債權(quán)人會(huì)考慮到將來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)有租賃關(guān)系的障礙，那么他會(huì)要求債務(wù)人提供擔(dān)保;若債權(quán)人知道租賃關(guān)系存在仍愿意接受擔(dān)保，抵押權(quán)人自愿承擔(dān)由租賃關(guān)系帶來的不利影響，這也與 《物權(quán)法》第190條規(guī)定的法律效果相一致。

　　2.承租人不當(dāng)行為導(dǎo)致抵押物財(cái)產(chǎn)減損。不論先租后押還是先押后租，都存在承租人不當(dāng)使用租賃物造成租賃物價(jià)值減損的情況，根據(jù)《物權(quán)法》第193規(guī)定的抵押權(quán)保全，因?yàn)楹贤南鄬?duì)性，抵押權(quán)人沒有權(quán)利直接向承租人主張權(quán)利。這樣抵押權(quán)人面臨抵押物價(jià)值減損風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，抵押權(quán)人不用直接向承租人主張，可直接向抵押人主張權(quán)利，抵押人間接占有抵押物，一旦發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值減損，可向抵押人主張保值或是另行提供擔(dān)保。這樣也可督促抵押人積極維護(hù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。

　　(二)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，沖突解決的程序問題

　　最高院出臺(tái)的關(guān)于拍賣、變賣的程序規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上存在在先權(quán)利的不因?yàn)檫M(jìn)入拍賣程序而去除，但是因?yàn)樵谙葯?quán)利對(duì)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利實(shí)現(xiàn)有影響，法院須對(duì)該權(quán)利去除。有學(xué)者認(rèn)為《拍變賣規(guī)定》與《物權(quán)法》第190條第二句話相沖突，從體系解釋的角度，我認(rèn)為兩者沒有沖突，上文中將“不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”理解為“不得對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響”剛好與《拍變賣規(guī)定》“對(duì)在先權(quán)利實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院須將其除去后進(jìn)行拍賣”相對(duì)應(yīng)，而該款前半句恰與《物權(quán)法》第190條第一句話相對(duì)應(yīng)，說明先租后押的情況，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　該法條中有兩處討論較多的問題，一是如何判斷租賃對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成影響，二是“除去租賃的程序”。針對(duì)第一個(gè)問題，學(xué)界一致的意見是，不采用事前綜合評(píng)估抵押物的各種因素，這樣的事先評(píng)估往往不能準(zhǔn)確反映抵押物的價(jià)值，而是采用第一次拍賣是否成功，不成功則說明有影響，第二次拍賣應(yīng)該去除租賃權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，租賃權(quán)的去除由法院來操作。有學(xué)者主張，法院除去租賃權(quán)，是指法院在強(qiáng)制拍賣抵押財(cái)產(chǎn)之前，以裁定的方式向承租人作出終止租賃合同關(guān)系的意思表示。 如果抵押權(quán)人認(rèn)為該租賃關(guān)系影響到了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也可向法院申請(qǐng)去除。

　　(三)承租人的利益保護(hù)問題

　　在抵押權(quán)與租賃關(guān)系的沖突解決中，立法者須站在公平的位置衡量各方的利益，若承租關(guān)系影響抵押物價(jià)值實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系被解除，承租人不得不面臨立馬騰房的尷尬，法律沒有規(guī)定來保護(hù)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后承租人的利益。解決這問題可借鑒美國(guó)和日本的緩期交付制度。2009年5月，美國(guó)出臺(tái)《抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中承租人保護(hù)法》，規(guī)定抵押房屋的買受人若要求承租人搬離租賃房屋，應(yīng)提前90天通知承租人。日本也有類似規(guī)定，承租人不支付租金達(dá)1個(gè)月以上，且在買受人催告后的期間內(nèi)仍不支付的，則其失去緩期交付利益，買受人可即時(shí)要求承租人搬離并交出建筑物。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　抵押權(quán)與租賃關(guān)系的沖突解決法律機(jī)制，須合理平衡各方利益，使擔(dān)保制度發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物盡其用。完善不動(dòng)產(chǎn)租賃登記制度，借鑒日美的緩期交付制度，然后解決承租人不當(dāng)租賃和出租人缺位的問題，是協(xié)調(diào)好各方利益的應(yīng)有之義。

　　注釋：

　　魏振瀛.民法(第四版).北京大學(xué)出版社.2010.303.

　　孔祥俊.擔(dān)保法例解與適用.人民法院出版社.2001.423.

　　常鵬翱.先抵押后租賃的法律規(guī)制——以《物權(quán)法》第190條第2句為基點(diǎn)的分析.清華法學(xué).2015(2).

　　孫鵬、王勤勞、范雪飛.擔(dān)保物權(quán)法原理.中國(guó)人民大學(xué).2009.210.

　　高圣平.擔(dān)保法論.法律出版社.2009.357.

　　沈麗萍.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問題探討.中北大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).2011(3).

　　程嘯.論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系.法學(xué)家.2014(2).

　　孫鵬、王勤勞.抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào).法律適用.2009(2).

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