論物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對營改增財務(wù)方面工作的措施

　　營改增是我國財稅體制改革的一項重要內(nèi)容， 物業(yè)管理企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅的行業(yè)納入到增值稅的征收范圍之內(nèi)， 稅率的變化以及各項政策的不斷出臺， 使物業(yè)企業(yè)在財務(wù)和稅務(wù)方面發(fā)生了很大的變化， 這就要求物業(yè)管理行業(yè)在今后的工作中做好應(yīng)對措施。

　　《現(xiàn)代物業(yè)》以“恒產(chǎn)恒心、物權(quán)物語”的核心理念，始終如一地打造物業(yè)規(guī)劃、物業(yè)管理、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和經(jīng)營在高度、深度、廣度和速度方面的優(yōu)勢專業(yè)傳播平臺，發(fā)行覆蓋中國各物業(yè)管理企業(yè)、國家機關(guān)及企事業(yè)后勤部門、大專院校和職業(yè)技術(shù)學校物業(yè)管理院系、房地產(chǎn)開發(fā)商及咨詢策劃機構(gòu)等，并建立與發(fā)展了與中國內(nèi)地和港澳臺、美國、加拿大、英國、奧地利、德國、韓國等海內(nèi)外各著名企業(yè)、物業(yè)管理協(xié)會、學會等知名機構(gòu)及其學者的積極交流與合作。

　　物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋、建筑物及其設(shè)備、公共設(shè)施、綠化等項目開展日常維護、修理以及為居民生活提供相關(guān)的服務(wù)。主要收費項目有物業(yè)費、水費及二次加壓費、電費、停車服務(wù)費、自行車等存車費、裝修服務(wù)費、其他費用。

　　一、物業(yè)公司營改增后的稅務(wù)處理

　　(一) 納稅義務(wù)人與扣繳義務(wù)人

　　財稅[2016]36號文規(guī)定：

　　1.在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人， 為增值稅納稅人， 應(yīng)當按照本辦法繳納增值稅， 不納營業(yè)稅。

　　2.單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的， 承包人、承租人、掛靠人 (以下統(tǒng)稱承包人) 以發(fā)包人、出租人、被掛靠人 (以下統(tǒng)稱發(fā)包人) 名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關(guān)法律責任的， 以該發(fā)包人為納稅人。否則， 以承包人為納稅人。

　　3.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標準的 (500萬) 納稅人為一般納稅人， 未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。

　　(二) 應(yīng)稅行為

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)

　　商務(wù)輔助服務(wù)， 包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護服務(wù)。企業(yè)管理服務(wù)， 是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市場管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。--主要針對物業(yè)費， 裝修拉圾清運費等。

　　2. 經(jīng)營租賃服務(wù)

　　經(jīng)營租賃服務(wù)是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。

　　將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告， 按照經(jīng)營經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

　　車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù) (包括過路費、過橋費， 過閘費等) 等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納的增值稅。

　　3. 轉(zhuǎn)供水電

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于四川省機場集團有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問題的批復(fù)》 (國稅函 (2009) 537號) 規(guī)定， 四川省機場團有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為， 其同時收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費屬于價外費用， 應(yīng)一并征收增值稅， 不征收營業(yè)稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于物些管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》 (國家稅務(wù)總局公告2016年第54號) 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人， 向服務(wù)接受方收取的自來水水費， 以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額， 按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于污水處理費有關(guān)增值稅政策的通加》 (財稅 (2001) 97號) 為了切實加強和改進城市供水、節(jié)水和水污染防治工作， 促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展， 加快城市污水處理設(shè)施的建設(shè)步伐， 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知》 (國發(fā) (2000) 36號) 的規(guī)定， 對各級政府及主管部門委托自來水廠 (公司) 隨水費收取的污水處理費， 免征增值稅。

　　(三) 稅率

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種：一般納稅人提供的各項服務(wù)按照6%的稅率計算繳納增值稅;小規(guī)模納稅人提供的各項服務(wù)按照3%的征收率計算繳納增值稅。

　　一般納稅人的物業(yè)公司可以選擇的簡易辦法計稅項目A、一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅： (1) 以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。 (2) 在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租貨合同。

　　B、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)， 可以選擇適用簡易計稅方法， 按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣 (市) 的不動產(chǎn)， 應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后， 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

　　二、營改增后物業(yè)公司的會計處理

　　(一) 預(yù)收物業(yè)費

　　1.預(yù)收物業(yè)費并開具增值稅專用發(fā)票時增值稅處理， 《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的， 為開具發(fā)票的當天。收到款時， 借：銀行存款， 貸：預(yù)收賬款貸：應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/銷項稅， 待實際提供物業(yè)服務(wù)時， 分期確認收入， 但不再計稅， 這時借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　2.未開具發(fā)票的部分， 由于此時尚未提供物業(yè)服務(wù)， 此時增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間未發(fā)生， 因此不確認為增值稅。

　　借：銀行存款貸：預(yù)收賬款， 待實際提供物業(yè)服務(wù)時， 分期確認收入， 需確認繳納增值稅， 借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/銷項稅

　　3.先開發(fā)票， 但未收取款項的， 由于已開具增值稅發(fā)票， 因此發(fā)生增值稅納稅義務(wù)， 借;應(yīng)收賬款

　　貸：應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/銷項稅， 實際收款時借：銀行存款貨：預(yù)收賬款 (應(yīng)收賬款) , 提供服務(wù)分期限結(jié)轉(zhuǎn)收入時借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　(二) 物業(yè)公司收取水費的會計與稅務(wù)處理

　　如：2016年8月物業(yè)公司共向自來水公司繳納水費16000元， 水量5000噸， 其中應(yīng)向業(yè)主收取的水費共計4500噸， 物業(yè)公司自用500噸。繳納水費時， 自來水公司開具增值稅專用發(fā)票， 注明進項稅466.02元。物業(yè)公司按每噸水5元向業(yè)主收取 (含二次加壓費) , 當月物業(yè)公司實際收取業(yè)主繳納的水費共計15000元 (3000噸水費) 還差1500噸水費未收回。本期收取業(yè)主水費的增值稅計算：應(yīng)納增值稅= (15000-3000*3.2) / (1+3%) *3%=157.28元;在實際支付水費時借：物業(yè)成本/水費1553.40其他應(yīng)收款/水費14400應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/進項稅466.02貸：銀行存款16000應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/進項稅額轉(zhuǎn)出419.42;收取水費時， 借：銀行存款15000貸：其他業(yè)務(wù)收入14842.72應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/簡易計稅157.28;借：其他業(yè)務(wù)成本9600貸：其他應(yīng)收款9600

　　(三) 發(fā)票開具

　　物業(yè)公司收取業(yè)主的水費， 應(yīng)根據(jù)收款額全額開具3%增值稅發(fā)票， 如果業(yè)主非自然人， 根據(jù)業(yè)主要求可以增值稅專用發(fā)票， 適用稅率3%.

　　三、營改增后物業(yè)公司存在的問題

　　(一) 稅負的改變

　　1.營改增后提供物業(yè)服務(wù)的一般納稅人適用一般計稅方法， 適用稅率6%, 原營業(yè)稅稅率5%, 則名義稅率較營業(yè)稅稅率5%上升20%.營改增后提供物業(yè)服務(wù)的小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法， 適用征收率3%, 原營業(yè)稅稅率5%, 較營改增前下降2.09%, 大幅下降， 將近30%以上的物業(yè)管理服務(wù)納稅人受益。

　　2.盡管成本費用中的進項稅額可以抵扣， 但一方面物業(yè)公司大多為人工成本， 可抵扣的進項有限， 另一方面， 物業(yè)公司一些零星材料的購買很難取得增值稅專用發(fā)票， 即使努力取得增值稅專用發(fā)票， 但供應(yīng)商相應(yīng)報價會提高。

　　3.原物業(yè)公司可以差額納稅， 如今營改增后， 不得差額納稅。但對于代收的費用如能提供委托方的發(fā)票， 也可以不作為銷售額。但問題的關(guān)鍵是委托方不能為各業(yè)主開具增值稅專用發(fā)票， 因此物業(yè)公司還就得就代收的費用并入收入總額全額征稅。

　　(二) 財務(wù)指標的下降

　　營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅， 計入當期損益， 增值稅屬于價外稅， 它不屬于計算各項損益科目的內(nèi)容， 屬于資產(chǎn)負債表的內(nèi)容;由于受市場競爭和行業(yè)環(huán)境制約影響， 物業(yè)管理企業(yè)想提高定價很不容易， 這樣一來， 銷項稅額不能計入損益， 進項稅額抵扣的范圍也受到一定的限制， 凈利潤下降不可避免， 將對物業(yè)公司的業(yè)績產(chǎn)生影響。

　　(三) 稅務(wù)管理難度加大

　　與營業(yè)稅相比， 增值稅在各項稅率或者征收率方面的計算、各項收入計算、發(fā)票認證、管理、申報資料的填寫等環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了較大變化， 特別是在稅款計算方面比較繁瑣， 各種申報表格的填報難度和數(shù)量等都較營業(yè)稅時期增加了難度和復(fù)雜程度。

　　四、營改增后物業(yè)公司的總體應(yīng)對決策

　　(一) 應(yīng)對方法

　　(1) 積極參加各項培訓(xùn)、多加強學習、與物業(yè)協(xié)會、稅務(wù)機關(guān)多溝通、密切關(guān)注營改增信息;主要關(guān)注居民轉(zhuǎn)供電的發(fā)票開具問題， (2) 統(tǒng)一認識、整體應(yīng)對、領(lǐng)導(dǎo)牽頭、自上而下、全員參與; (3) 降低經(jīng)營和稅務(wù)風險， 突出發(fā)票管理; (4) 加強部門間相互協(xié)作和聯(lián)動。

　　(二) 應(yīng)對事情

　　(1) 建立增值稅管理體系：增值稅及財稅管理相關(guān)制度、辦法， (2) 加強日常發(fā)票開具管理， (3) 合理安排采購計劃， (4) 配置專職稅務(wù)人員， (5) 調(diào)整會計核算、相關(guān)業(yè)務(wù)流程以及納稅申報事項。

　　五、結(jié)語

　　隨著營改增的全面推開和各項政策的出臺， 物業(yè)管理企業(yè)要在財務(wù)和稅務(wù)方面多加強學習， 掌握更多的新政策為物業(yè)公司的發(fā)展作出更大的貢獻。