發(fā)表核心論文淺談當(dāng)下銀行對(duì)房地產(chǎn)管理措施　

　　論文摘要：為了防范購房按揭無法辦理的風(fēng)險(xiǎn),建議購房者在簽訂購房合同之前,做好兩手準(zhǔn)備,先充分了解自己的資信能力和貸款政策,然后,在簽訂購房合同時(shí),如開發(fā)商承諾保證提供按揭,務(wù)必將開發(fā)商對(duì)按揭貸款的承諾寫進(jìn)合同。

　　引言

　　現(xiàn)階段,由于商品房?jī)r(jià)格偏高,普遍的購房者都采用銀行按揭貸款的付款方式購房,而通常在由房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)中,大多數(shù)開發(fā)商都承諾某家銀行為購房者提供按揭貸款,并在購房協(xié)議中約定由開發(fā)商為購房者代理該筆貸款的相關(guān)手續(xù),但是由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全,各方缺乏經(jīng)驗(yàn),導(dǎo)致各方當(dāng)事人在實(shí)際操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為,因此,并不是每筆按揭貸款申請(qǐng)都能夠順利辦理,那么,在簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款之后,按揭貸款卻無法辦理,應(yīng)該如何處理?

　　案例:

　　吳小姐與某樓盤開發(fā)商簽訂了一份購房合同,約定該房產(chǎn)總價(jià)款為五十余萬元,合同約定采用七成二十年按揭方式付款。簽約之后,吳小姐依約分三期總共支付了30%的房款作為首付款。后開發(fā)商通知吳小姐稱按揭因故無法辦理,開發(fā)商并要求吳小姐一次性付清余款,否則沒收首付款并解除協(xié)議, 雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

　　律師點(diǎn)評(píng):

　　本案涉及的是在商品房買賣過程中銀行按揭貸款無法辦理的責(zé)任承擔(dān)以及處理問題。按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的商品房作為抵押物從商業(yè)銀行獲取貸款,購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行;銀行按一定的利率收取利息的付款方式。按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多,一般分為按揭人(購房者)開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系,按揭人與銀行的借貸關(guān)系,按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所產(chǎn)生的抵押關(guān)系,開發(fā)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系。其中,購房者與銀行之間的借貸關(guān)系的成立條件、開發(fā)商與銀行之間的保證關(guān)系的成立條件都是影響銀行按揭貸款能否順利辦理的直接因素。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條明確規(guī)定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該解釋對(duì)簽訂商品房買賣合同之后,因故未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同即未能取得銀行按揭貸款的責(zé)任做出了規(guī)定。能否取得購房按揭貸款,取決于多種因素,如果按揭貸款合同未能訂立是因開發(fā)商的原因造成的,比如因開發(fā)商手續(xù)不齊備或銀行認(rèn)為開發(fā)商缺乏保證能力等情況,開發(fā)商則應(yīng)返還首付款并對(duì)合同的解除負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任,但是,需要注意的是:開發(fā)商并不是直接提供按揭貸款的主體,并不具有保證順利辦理按揭貸款的義務(wù),只有開發(fā)商在宣傳廣告或合同中作出承諾保證能夠提供按揭的承諾的情況下,如果按揭無法辦理,開發(fā)商才應(yīng)該對(duì)此承擔(dān)基于購房合同而產(chǎn)生的違約責(zé)任;如果開發(fā)商已經(jīng)履行了相關(guān)義務(wù),而按揭貸款合同未能訂立是因?yàn)橘彿空弑旧淼脑蛟斐傻谋热缳彿空咛峁┑馁Y料不齊備,或者購房者缺乏還款能力,銀行審查認(rèn)為購房者不符合貸款條件,不予提供按揭,此時(shí)購房者要求解除已訂立的購房合同,則應(yīng)當(dāng)賠償開發(fā)商因此造成的損失。如果按揭貸款合同未能訂立是由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因,比如因國家金融政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致無法辦理按揭,進(jìn)而導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的,購房者可以要求解除合同,此時(shí),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者已付的購房款本金、利息或定金。在此情況下,買賣雙方都無須承擔(dān)違約責(zé)任。

　　在本案中,首先應(yīng)該劃分責(zé)任,如果在訂立合同時(shí),開發(fā)商曾經(jīng)對(duì)保證辦理購房按揭作出承諾,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于開發(fā)商的原因?qū)е掳唇椅茨苻k理下來,吳小姐有權(quán)解除購房合同并要求開發(fā)商賠償損失;如果確實(shí)是由于吳小姐自身原因?qū)е掳唇覠o法辦理,開發(fā)商則有權(quán)要求吳小姐選擇一次性付清余款或者解除合同,如果吳小姐要求解除購房合同則應(yīng)該賠償開發(fā)商的損失;如果開發(fā)商和吳小姐對(duì)按揭不能辦理均沒有責(zé)任,因雙方在購房合同中對(duì)按揭無法辦理的余款支付方式?jīng)]有明確約定,吳小姐有權(quán)選擇解除購房合同并要求開發(fā)商退還首期房款和利息。

　　提示:

　　為了防范購房按揭無法辦理的風(fēng)險(xiǎn),建議購房者在簽訂購房合同之前,做好兩手準(zhǔn)備,先充分了解自己的資信能力和貸款政策,然后,在簽訂購房合同時(shí),如開發(fā)商承諾保證提供按揭,務(wù)必將開發(fā)商對(duì)按揭貸款的承諾寫進(jìn)合同,另外,在合同中明確無法辦理按揭之后的付款方式或解決方式,例如購房者可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明:“若買受人已經(jīng)按照銀行規(guī)定提供了相應(yīng)的文件,并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理了按揭貸款申請(qǐng)手續(xù),貸款銀行拒絕向買受人提供貸款的,買受人可在如下方式中進(jìn)行選擇:一、解除買賣合同,出賣人在合同解除之日起3日內(nèi)退還已收全部房款及利息;二、出賣人選擇其它付款方式并享受相應(yīng)優(yōu)惠幅度。