稅收論文發表淺談當下房地產稅收管理制度

　　論文摘要：就目前來看,土地還仍然是房屋建設的最大成本,在土地未實行招拍掛之前,很多房產商都囤積了大量土地,目前很多開發的樓盤用的都是以前低價協議申請的土地,而并不是被熱炒的拍買而來的土地。

　　北京某開發商涉嫌偷漏稅達億元,據說稅務部門幾年前曾進行調查,但最后事情不了了之。一個公認為造就富人最多的暴利行業,成了稅收的“重災區”。

　　春節前,李勁松分別把檢舉信遞交到北京國稅局和北京地稅局,然后一身輕松地回到故鄉江西,踏踏實實一直休到正月十七。

　　他對這個涉及一億稅額的檢舉信信心百倍,認定稅務機關的處理結果不是被檢舉人偷稅就是漏稅,“不會有第三種可能”。故而在檢舉信中,他整整齊齊地寫下自己的名字、身份證號碼和詳細的工作單位、聯系方式。

　　李勁松檢舉的是北京某房地產開發有限公司“涉嫌偷稅總額1億元以上”,該公司董事長黃某“涉嫌觸犯刑法構成偷稅罪”。

　　高尚住宅涉嫌偷稅過億

　　李勁松的發現源于一場糾紛。

　　該房地產開發有限公司在亞運村附近開發的高尚住宅使用的宣傳語是“明星云集”,張國立和他的老搭檔張鐵林都住在這里。幾乎每家門口都停著一到兩輛奔馳、寶馬等名車。房價是以美元1平方米計算的,二期房產最便宜的也是600萬元人民幣一套。

　　但業主們逐漸發現付出的天價并沒有得到天堂般的回報。他們在產權證的辦理期限、物業服務、公共設施的歸屬及使用上與開發商的矛盾越來越大。業主們介紹:一期房屋普遍存在水管銹蝕、水黃、水黑,水質嚴重不合格,生活在這里的人們健康受到危害;二期房屋把污水井設計在地下室內,使房屋內臭味四溢,難以忍受。

　　業主盧某與老伴都是從國外歸來的七旬老人,因房屋漏雨要求物業公司前來修繕,但遲遲得不到解決,故提出緩交物管費。結果十幾個保安帶著狼狗脅迫,老人含著眼淚交了6萬元的罰款。

　　二期開發中,開發商將房屋蓋到了業主郭某的院子里,郭及老伴出面交涉,遭到了打手的非法綁架和關押,施工隊繼續在其院中強行施工。

　　開發商養了100多個保安和幾十條狼狗,對業主進行監視,對提意見和有異議的業主采取停電、停水、罰款,甚至指使手下帶著狼狗、大批保安對其圍攻、威脅。

　　為了維護自己的權益,2001年10月份,40多位業主聯名給北京市朝陽區小區物業管理辦公室寫信要求成立業主委員會。但由于種種阻撓至今未能成立。

　　無奈,業主們聯合起來找到李律師,請求他幫助他們打官司。李律師的調查涉及開發商的財務資料,對方當然不肯提供賬本,然而在工商局查到的部分資料已經讓李律師大吃一驚。稅務局出身,又是注冊會計師的李律師很快就從手頭資料發現:對方有偷漏稅的嫌疑。當時業主們也向他反映:開發商至少涉嫌偷漏稅20個億,并開始向有關部門舉報。但李律師還是從對方公開的財務情況上進行了保守地估計,大概估算出1個億。他說,盡管開發商在數字上進行了百般掩飾,可漏洞太大,還是多多少少漏出了一些。“經我日前的初步調查分析:僅應繳納的土地增值稅這一個稅種,北京某房地產開發有限公司就涉嫌偷稅達1億元以上。”

　　該房地產開發有限公司經營開發的此項目占地面積60萬平方米,總建筑面積約20萬平方米左右。其中經批準的規劃建筑面積為146080平方米。

　　第一期,1995年開盤,共100套。其中聯排別墅52個,獨棟別墅48個,均價2000美金/平方米,朝南和臨湖的超過3000美元/平方米,位置差一些的是16000-20000元人民幣/平方米。全已賣完。

　　第二期,2002年開盤,共78套,全是獨棟別墅。單棟面積在276平方米-624平方米之間,只有6套沒賣出。均價3000美元/平方米,朝南和臨湖的4000-5000美金/平方米,位置差一些的也是20000元人民幣/平方米以上。

　　第三期,2004年開盤,共104套,全是聯排別墅。單棟面積在271平方米-303平方米之間,現已賣出一半。均價3000美元/平方米,朝南的超過3000美元/平方米,位置差一些的也不低于20000元人民幣/平方米。

　　第四期,2006年開盤,共30套獨棟別墅,已預售出10套,均價3000美元/平方米。

　　截至2003年止,該公司自報收入累計63722萬元,其中1999至2003年為48927萬元。但都沒依法申報繳納土地增值稅。

　　李勁松分析:假定該房地產開發有限公司2003年之前的收入均系在項目全部竣工結算前申請房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。即:截至2003年止,該公司亦至少偷了844萬元該申報繳納的土地增值稅。該偷稅金額占同期已交各稅種稅款總額5989萬元的14%.

　　但事實上,A、該公司自報的2003年之前的這些收入均系在項目全部竣工結算后申請房地產取得的收入。其依法早該申請進行清算并申報繳納。B、公司2000年自報年度經營收入98004761元,與此收入相關的經營成本和經營稅金及所有扣除項目之和為60129573元。與該收入項目相關的土地增值額至少為37875188元。增值額與扣除項目之比的增值比率為62%;實際銷售利潤率高達38%以上。C、該公司僅2000年度的應納土地增值稅這一項稅,偷稅額即高達1214萬元。

　　所以,他得出結論:自1999年起截至2005年12月31日止,按該公司申請房地產的全部價款及有關的經濟收益總額已達16億元以上、土地增值額占扣除項目的62%、銷售利潤率為38%計算分析,其所偷逃的土地增值稅總額高達1.936億元以上。在所得稅上:該公司幾乎一直僅按10%的銷售利潤率預征企業所得稅,沒有依法及時按規定清繳實際應納企業所得稅。僅2000一年,其所偷逃的企業所得稅總額即高達998萬元。截至2005年12月31日止,按該公司申請房地產的全部價款及有關的經濟收益總額已達16億元以上、實際銷售利潤率不低于38%計算分析,其所偷逃的企業所得稅總額高達1.344億元以上。

　　做了多年的房地產律師,這是李勁松第一次碰到如此大金額的涉嫌偷漏稅的案件。“那么多普通工薪階層,包括民工,都在老老實實交稅,為什么這么個暴利公司就要逃稅?不公平!我尤其討厭他們損害公眾利益,又仗勢欺人。”這是李勁松對自己舉報原因的說法。

　　誰在偷稅

　　因為房子價格飛漲,房地產行業被公眾認為是暴利行業,但這個行業的納稅情況卻讓人大跌眼鏡。2005年9月,“中國納稅百強排行榜”第五次放榜,石油、煙草、鋼鐵等國家骨干產業的公司紛紛上榜,占據了大片席位。而國家新的支柱產業被譽為暴利行業之首的房地產業卻連300強都沒進去。同時,關于房地產公司偷漏稅的行為不斷被曝光:據廣州市地稅部門公布的最新數據顯示,2005年,廣州有160多家房地產企業存在稅收違法問題,查補入庫稅款達1.3億元,占了全年專項檢查查補入庫金額的七成多。2003年到2005年上半年,北京市地方稅務局共計查處房地產企業中存在嚴重涉稅違法問題的案件180件,查補稅款75845萬元。一個公認為造就富人最多的暴利行業,成了稅收違法行為的“重災區”。

　　“確實如此。”李勁松因為工作的關系,接觸到一些房地產內幕,“很多公司都在或多或少地少交稅額。”

　　不愿透露姓名的王律師主要業務是房地產非訴訟業務,他也早就注意到自己的多個客戶在有意規避納稅問題,他甚至也無奈地參與其中,指教自己的客戶去鉆一些法律上的漏洞。“偷稅、漏稅目前是這個行業普遍的游戲規則,我不服氣,豈不等于自斷口糧?”

　　記者想采訪曾在某房地產公司做過會計的張小姐,她欲言又止,考慮再三,還是說:“算了吧,我已經離開很久了,有些事情不記得了。”

　　業內人士對“納稅侏儒”的原因各有說法。

　　SOHO中國董事長潘石屹解釋:“房地產公司沒有進入納稅300強,首先是由房地產行業分散造成的。如北京注冊的房地產公司就有4000多家,全國有47000多家。不像石油、鋼鐵這些企業全國也沒有多少家。如果北京房地產公司,每家平均交500萬元的稅,合計起來就有200億元,也快趕上'大慶油田'了。其次,納稅的統計是按公司而不是'集團'計算其納稅額,許多房地產公司都是由很多項目公司組成的。第三,就是每個地方的稅收標準都不一樣,有些地方有許多的優惠政策,也影響了給國家的納稅。當然,也不排除有個別房地產公司拖欠稅款,甚至偷稅漏稅,但這樣的房地產公司一定是個別的,而不是房地產全行業的普遍現象。”

　　華遠集團董事長任志強則稱,房地產行業不但不少納稅,并且常常是與其他企業不同的預先納稅。是稅制造成房地產業無法名列前茅,如稅收體制造成的強制性分散等。所以不存在偷稅、漏稅問題。

　　“有這些方面的原因。”李律師聽記者轉達了這些“業內人士”的說法后點點頭,但他接著表示“他們在狡辯”,“這些原因只是很微小的部分,說穿了還是少交了稅”。

　　誰讓偷稅行為當道

　　李勁松是個態度溫和的人,可說的話卻讓記者嚇了一跳:“少交稅的主要原因,我認為是監管不嚴造成了偷漏稅行為。而這個監管是與地方的態度密切相關的。”

　　“你看我舉報的這個企業,估計其實際銷售利潤率在38%以上,實際應該更高,可稅務機關給他們設定的利潤率僅有10%.作為企業,開發商當然力求利益的最大化,這么大的'漏洞',為什么不鉆呢?”

　　稅務局干部出身的李勁松很清楚稅務機關的苦衷:“每年上面都會下達任務,為了不增加自己的負擔,一般基層稅務部門都滿足于完成任務就停住了,因為越多的超額就意味著來年更多的任務量。還有需要配合當地政府的政策決策,如果當地希望大力發展房地產行業,稅務上當然要網開一面,設定比較低的基數。”

　　有關稅務官員也曾在公開場合承認,由于房地產產品是非標準化產品,其價格和利潤難以準確衡量且變動非常迅速,但稅收上面卻只規定了一個比較低的固定征收比例,這給他們的操作帶來難題,所以盡管知道這個征收比例要遠遠低于房地產業的利潤率但沒有辦法。

　　李勁松對這個解釋并不滿意,他說:“這些政策是稅務機關自己把握,不會去告訴納稅人,所以盡管設了固定征收的基數,但同時也會說明,如果超過這個的數字也一定要納稅的,而且稅法明確規定'主動納稅是每個公民應盡的義務',所以不管是什么原因,責任絕對在偷稅、漏稅人自己。”

　　房地產行業的納稅體系有三大塊:營業稅、土地增值稅、企業所得稅。因為賣出多少房子、房價是固定不變的,加上還有買房人的第三方的監督,做不了假,所以營業稅不會有問題。開發商能做手腳和經常做手腳的就是土地增值稅和所得稅。

　　李勁松以他舉報的開發商為例,介紹了這個行業偷稅、漏稅經常采用的手段:在預售樓盤時故意延遲繳納稅款、不按合同約定時間確認收入、向住戶收取的價外費用或代收費用在會計上不計或少計收入;以各種理由拖延繳納企業所得稅;在年度內隨意調整稅款申報數額,少報稅款逃避納稅;將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上;不按規定向購房人開具發票,隱瞞收入;將部分收入核算混入其他往來賬戶;通過虛開、多開發票、以外地不實發票及假發票虛列成本、利用關聯關系承包或分包工程加大建筑安裝成本、虛加工作量減少或轉移利潤;在成本費用列支上做手腳;不按期結算項目成本、在進行成本核算時,不分項目設立成本明細、造成項目成本的混亂、影響當期完工項目成本的真實性。

　　其他房地產內部人士還透露,調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。房地產企業,尤其不是上市公司的企業,財務報表的可操作性很強,假設這個企業有30個點的利潤,這個企業可以根據本身的需要將它做成利潤,也可以做成成本。比如廣東的一家大型房地產公司,這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個,號稱多元化經營,實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元,然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產,以完成最后的利潤轉移。因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的,根本不值錢,不過是個道具而已。

　　就目前來看,土地還仍然是房屋建設的最大成本,在土地未實行招拍掛之前,很多房產商都囤積了大量土地,目前很多開發的樓盤用的都是以前低價協議申請的土地,而并不是被熱炒的拍買而來的土地。因此,開發商就利用土地概念炒作、配套建設支出大以及前期稅費繁雜等手段變相夸大成本,造成其微利甚至是賠本的假象,自然也就逃脫了依據利潤額征收的諸多稅種。

　　在采訪中,法律界的幾位人士都表示,稅法本身是沒有問題的,盡管需要更詳細的、更條例化的司法解釋,但主要問題還是需要稅務部門嚴把執法關,這樣即使不法開發商采用再多的手段也會有所顧忌,把國家流失的稅款損失降到最低。

　　“堵住這個漏洞當然不會使房價更高,因為房價的高低是市場變化決定的,不是開發商一廂情愿的事情。而利用這個方法與不法開發商做斗爭,對業主在與開發商的糾紛中取勝更是有力的武器。”李勁松最后的一句話,讓記者突然醒悟到他的律師本色