中國(guó)城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的測(cè)算與分析

　　內(nèi)容提要:本文圍繞城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)存量住房拆除三項(xiàng)需求來源,設(shè)計(jì)了基于人口普查等公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)定量測(cè)算城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的系統(tǒng)性方法,對(duì) 2001— 2010 年和 2011—2015 年間全國(guó)和各省份城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模進(jìn)行測(cè)算與分析。 在此期間新增住房供需關(guān)系經(jīng)歷了從基本均衡向供過于求的變化,同時(shí)存量住房拆除引致的被動(dòng)需求取代城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)引致的主動(dòng)需求,成為新增住房需求的最主要來源。 東、中、西部省份在新增需求規(guī)模、新增供需比、需求結(jié)構(gòu)等方面表現(xiàn)出明顯差異。 本文還進(jìn)一步對(duì) 2021—2030 年的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了定量預(yù)測(cè)。 由于三項(xiàng)需求來源均趨于下降,2021—2025 年和 2026—2030 年間全國(guó)年均城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模預(yù)計(jì)將較 2011—2015 年間分別下降 33%和 53%。 本文設(shè)計(jì)的城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模測(cè)算方法和預(yù)測(cè)思路能夠?yàn)楦骷?jí)政府“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃編制、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略制定等提供參考。

　　吳璟; 徐曼迪， 統(tǒng)計(jì)研究 發(fā)表時(shí)間：2021-09-29

　　關(guān)鍵詞:住房需求;結(jié)構(gòu)分解;趨勢(shì)變動(dòng);城鎮(zhèn)住房;城鎮(zhèn)化

　　一、引言與文獻(xiàn)綜述

　　人民對(duì)美好居住條件的追求,是推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。 無論是 21 世紀(jì)初我國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展的所謂“黃金十年” ,還是近年來住房市場(chǎng)的“新常態(tài)” ,都源于全國(guó)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)家庭住房需求的系統(tǒng)性變化。 黨的十九大明確提出,“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位” ,進(jìn)一步突顯了準(zhǔn)確把握城鎮(zhèn)家庭住房消費(fèi)需求(如未特別說明,本文以下討論的“住房需求”均特指“住房消費(fèi)需求” )及其變化的重要性。 因此,各級(jí)政府開展“十四五”期間住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的基礎(chǔ)性依據(jù)是對(duì)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)家庭住房需求現(xiàn)狀和未來發(fā)展的量化估計(jì)(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房改革與發(fā)展司和中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院,2014) 。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)參與者而言,細(xì)致把握乃至準(zhǔn)確預(yù)判城鎮(zhèn)家庭住房需求狀況同樣有助于其主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì),合理制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

　　住房需求是住房經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的傳統(tǒng)熱點(diǎn)問題。 Muth(1960)首先將新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)效用理論引入住房市場(chǎng),構(gòu)建了住房需求理論。 住房需求理論將住房由異質(zhì)性商品抽象為同質(zhì)性的住房服務(wù),進(jìn)而構(gòu)建在收入和價(jià)格約束下的住房需求函數(shù)①。 此后的研究偏重于在住房需求理論框架內(nèi),聚焦單一因素對(duì)家庭住房需求的影響規(guī)律。 以最受關(guān)注的人口因素為例,Mankiw 和 Weil( 1989)首次系統(tǒng)研究了人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響規(guī)律,帶動(dòng)了一系列針對(duì)美國(guó)住房市場(chǎng)的實(shí)證研究( Woodward,1991;Green 和 Lee,2016) ;國(guó)內(nèi)學(xué)者也提供了若干基于我國(guó)數(shù)據(jù)的實(shí)證證據(jù)(陳斌開等,2012;李超等,2015) 。 但需要注意的是,此類研究盡管從“ 彈性” 角度揭示了特定因素對(duì)家庭住房需求的影響規(guī)律,仍無法直接形成對(duì)住房需求規(guī)模水平的量化估計(jì),相應(yīng)地難以對(duì)政府決策者和市場(chǎng)參與者形成直接支持。 市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中經(jīng)常以住房交易規(guī)模指代住房需求規(guī)模,這種做法忽略了未被滿足的住房需求,也無法有效區(qū)分住房消費(fèi)需求和投資 / 投機(jī)需求。 部分機(jī)構(gòu)開始采用中介網(wǎng)站點(diǎn)擊量等大數(shù)據(jù)手段反映住房需求,但僅能反映其短期變化而非絕對(duì)水平。 也有部分學(xué)者嘗試設(shè)計(jì)量化測(cè)算住房需求規(guī)模的方法,如 Wu 等( 2016 ) 測(cè)算了 我 國(guó) 8 個(gè) 典 型 城 市 的 新 增 住 房 需 求 規(guī) 模,陳 彥 斌 和 陳 小 亮 ( 2013)從城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模變化、人口老齡化三個(gè)方面設(shè)計(jì)了 9 種估算住房需求規(guī)模的方案,但整體仍處于起步階段。

　　基于上述背景,本文開展了三個(gè)方面的研究工作。 首先,圍繞城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)存量住房拆除三項(xiàng)新增住房需求來源,設(shè)計(jì)了一套基于人口普查、人口抽樣調(diào)查等公開數(shù)據(jù)量化測(cè)算城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的系統(tǒng)性方法。 其次,在全國(guó)和省級(jí)層面測(cè)算 2001—2010 年和 2011—2015 年間城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模,及其與同期新增住房供應(yīng)規(guī)模的對(duì)比關(guān)系,歸納規(guī)律性特征并分析其成因。 最后,圍繞三項(xiàng)需求來源,定量預(yù)測(cè) 2021—2030 年間城鎮(zhèn)新增住房需求變化趨勢(shì),為“十四五” 乃至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的住房發(fā)展規(guī)劃編制等工作提供參考。

　　二、城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的測(cè)算方法

　　本文采用住房套數(shù)作為度量城鎮(zhèn)家庭戶①“ 住房需求規(guī)模” 的單位,并設(shè)定如下前提:下列測(cè)算僅在住房空間市場(chǎng)范疇內(nèi)討論城鎮(zhèn)家庭居住消費(fèi)需求問題,而不涉及其對(duì)住房資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)的需求,因此不區(qū)分租房和自有住房;假設(shè)一個(gè)家庭在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上需要且僅需要使用一套住房,暫不考慮第二居所等一個(gè)家庭需要同時(shí)使用多套住房的情況。 在上述設(shè)定下,特定時(shí)間點(diǎn)上城鎮(zhèn)家庭需要的(存量)住房套數(shù)應(yīng)當(dāng)?shù)扔诔Ｗ〕擎?zhèn)家庭戶數(shù)量。 相應(yīng)地,特定時(shí)間段內(nèi)(即兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)之間) 的“ 新增住房需求” 可能來源于兩個(gè)方面:一是城鎮(zhèn)常住家庭戶數(shù)量的增加,本文將其定義為新增住房主動(dòng)需求,具體可能來源于城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)量的自然增長(zhǎng)或機(jī)械增長(zhǎng);二是部分家庭的原住房因?yàn)槔匣⒉鸪仍蚨鴾缡?本文將其定義為新增住房被動(dòng)需求。

　　有三點(diǎn)需要特別說明。 第一,基于上述思路定義的“新增住房需求”可以與該市場(chǎng)同一時(shí)期內(nèi)新竣工的住房套數(shù),即“新增住房供應(yīng)”,進(jìn)行直接對(duì)比,從而在數(shù)量維度上量化反映住房市場(chǎng)增量供需對(duì)比情況。 第二,上述測(cè)算思路聚焦于住房“套數(shù)”而非住房“面積”。 這看似沒有反映改善性住房需求的影響,但在現(xiàn)實(shí)中,住房市場(chǎng)并不會(huì)機(jī)械地將新竣工住房直接配置給存在新增住房需求的家庭。 相反,住房市場(chǎng)中的“ 過濾效應(yīng)( housing filtering)” 將發(fā)揮作用( Hoyt,1939; Hulse 和 Reynolds,2018):一部分家庭會(huì)以換居到新竣工住房的方式實(shí)現(xiàn)居住條件改善,而其原住房將會(huì)以出租或出售的方式由其他家庭戶使用,并幫助其改善居住條件或滿足新增住房需求,以此類推。 因此,本文的測(cè)算方法雖然沒有直接關(guān)注住房面積,但仍可認(rèn)為已經(jīng)包含了改善性住房需求。 第三, 基于上述思路的測(cè)算結(jié)果應(yīng)當(dāng)被解讀為市場(chǎng)中客觀存在的需求規(guī)模,而不必然是被實(shí)際滿足的住房需求;換言之,這種方法有可能反映住房市場(chǎng)中存在的供不應(yīng)求情況②,這也是其優(yōu)于以住房交易規(guī)模等指標(biāo)表征新增住房需求的做法之處。

　　基于上述思路,本文針對(duì)新增住房需求中的主動(dòng)需求和被動(dòng)需求部分,分別設(shè)計(jì)了基于人口普查、1%人口抽樣調(diào)查等公開統(tǒng)計(jì)資料的量化測(cè)算方法。 表 1 以 2001—2010 年天津市情況為例對(duì)計(jì)算過程進(jìn)行說明③。

　　(一)主動(dòng)需求規(guī)模的測(cè)算

　　理論上,給定時(shí)期內(nèi)新增住房主動(dòng)需求規(guī)模應(yīng)等于同一時(shí)期內(nèi)城鎮(zhèn)家庭戶的凈增加數(shù)。 但在實(shí)際操作中,由于我國(guó)多數(shù)城市的范圍都處于快速擴(kuò)張階段,需要對(duì)由此帶來的“就地城鎮(zhèn)化”現(xiàn)象的影響進(jìn)行修正(Wu 等,2016)。 “就地城鎮(zhèn)化”是指,由于城鎮(zhèn)范圍擴(kuò)大,部分在上一次人口普查/ 抽樣調(diào)查中的鄉(xiāng)村家庭戶,可能在未發(fā)生住房變遷的情況下在下一次人口普查/ 抽樣調(diào)查中被記為城鎮(zhèn)家庭戶④。 顯然,這種情況會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中城鎮(zhèn)家庭戶的增加,但并不產(chǎn)生實(shí)際的新增住房需求。 相應(yīng)地在計(jì)算中應(yīng)排除就地城鎮(zhèn)化的影響,否則會(huì)系統(tǒng)性高估主動(dòng)需求規(guī)模。

　　以天津市 2001—2010 年間新增住房主動(dòng)需求規(guī)模為例。 根據(jù)兩次人口普查數(shù)據(jù),2000 年末天津市城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)為 221. 11 萬戶,2010 年末則增加至 287. 59 萬戶,凈增 66. 48 萬戶,但其中包含了就地城鎮(zhèn)化的影響,本文采用 Wu 等(2016)的設(shè)計(jì)方法進(jìn)行修正。 2000 年末居住在天津的本地鄉(xiāng)村人口數(shù)(即“戶口在常住地的鄉(xiāng)村人口數(shù)”)為 259. 84 萬人,根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)部門在 2001— 2010 年間披露的數(shù)據(jù),十年間累計(jì)人口自然增長(zhǎng)率為 1. 815%。 由此可知,如果沒有就地城鎮(zhèn)化、人口遷移等因素影響,至 2010 年末天津本地鄉(xiāng)村人口數(shù)應(yīng)增長(zhǎng)至 264. 55 萬人,但 2010 年人口普查的實(shí)際報(bào)告值為 236. 82 萬人,差異值為 27. 73 萬人。 進(jìn)一步,由人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算得出 2001— 2010 年間天津市遷出的鄉(xiāng)村人口數(shù)為 14. 76 萬人①,由此推斷這一時(shí)期實(shí)現(xiàn)了就地城鎮(zhèn)化的鄉(xiāng)村人口數(shù)為 12. 98 萬人。 再結(jié)合 2010 年人口普查給出的天津市鄉(xiāng)村家庭戶戶均規(guī)模(3. 38 人/ 戶), 最終得到這一時(shí)期天津市就地城鎮(zhèn)化規(guī)模約為 3. 85 萬戶。 因此,修正后的天津市 2001—2010 年間新增住房主動(dòng)需求規(guī)模為 62. 63 萬套。

　　在此基礎(chǔ)上,還可以進(jìn)一步將主動(dòng)需求規(guī)模拆分為城鎮(zhèn)家庭戶的自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)兩種來源。 本文選擇以其中相對(duì)更明晰的自然增長(zhǎng)部分作為直接測(cè)算對(duì)象,并假設(shè)城鎮(zhèn)家庭戶的自然增長(zhǎng)速度與人口自然增長(zhǎng)速度保持一致。 如前所述,2000 年末天津市城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)為 221. 11 萬戶,且 2001—2010 年間天津市累計(jì)人口自然增長(zhǎng)率為 1. 815%,由此可得在此期間由于自然增長(zhǎng)而導(dǎo)致的城鎮(zhèn)家庭戶增加(亦即由城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)而形成的新增住房主動(dòng)需求)為 4. 01 萬戶( 套) ;相應(yīng)地,由城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)而形成的主動(dòng)需求應(yīng)為 58. 62 萬套。

　　(二)被動(dòng)需求規(guī)模的測(cè)算

　　給定時(shí)期內(nèi)新增住房被動(dòng)需求規(guī)模等于期初住房存量在該時(shí)期內(nèi)的拆除數(shù)量。 本文采用黃敬婷和吳璟(2016)設(shè)計(jì)的城鎮(zhèn)住房拆除規(guī)模估算方法。 其基本思路是,針對(duì)每一個(gè)按所居住住房建成年代劃分的城鎮(zhèn)家庭組(如居住在建成于 1980—1989 年間住房的家庭),分別利用期初和期末兩次人口普查或抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算其規(guī)模,再由其差值計(jì)算該組別住房在這一期間的拆除規(guī)模,最終加總各住房年代組后獲得城鎮(zhèn)住房的總拆除規(guī)模②。 仍以表 1 為例,按此思路計(jì)算得到,天津市 2001—2010 年間住房被動(dòng)需求規(guī)模為 29. 93 萬套。

　　基于上述方法,本文采用 2000 年第五次全國(guó)人口普查和 2010 年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算 2001—2010 年間新增住房需求規(guī)模,采用第六次全國(guó)人口普查和 2015 年 1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算 2011—2015 年間新增住房需求規(guī)模,并同時(shí)在全國(guó)和省級(jí)層面上開展上述測(cè)算。 需要說明的是,如果能夠獲得所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù),上述方法同樣適用于對(duì)城市層面新增住房需求規(guī)模的測(cè)算。 同時(shí),只要后續(xù)人口普查/ 抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)口徑不發(fā)生重大調(diào)整,該方法也將繼續(xù)適用于對(duì)此后時(shí)期新增住房需求規(guī)模的測(cè)算③。

　　三、城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的測(cè)算結(jié)果及核心發(fā)現(xiàn)

　　(一)全國(guó)層面城鎮(zhèn)新增住房需求情況

　　表 2 給出了 2001—2010 年和 2011—2015 年兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)全國(guó)層面城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的測(cè)算結(jié)果①,為保證兩個(gè)時(shí)期間的可比性,均采用年均指標(biāo)進(jìn)行展示。 其中,有三個(gè)方面的趨勢(shì)性特征尤其值得關(guān)注。

　　1. 全國(guó)層面新增住房需求規(guī)模有所上升。

　　2001—2010 年間全國(guó)年均新增住房需求約為 812. 2 萬套,至 2011—2015 年間則增長(zhǎng)到 974. 5 萬套,增幅達(dá) 20%。

　　2. 新增住房供需對(duì)比情況經(jīng)歷了由供需基本平衡向供過于求的逆轉(zhuǎn)。

　　基于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》等數(shù)據(jù)源,本文以城鎮(zhèn)住房竣工規(guī)模作為有效住房供應(yīng)的指標(biāo),測(cè)算了 2001—2010 年和 2011—2015 年兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)全國(guó)層面城鎮(zhèn)新增住房供應(yīng)規(guī)模①。 2001—2010 年間全國(guó)年均新增住房供應(yīng) 818. 4 萬套,即新增住房供需比(定義為同一時(shí)期同一市場(chǎng)中的新增住房供應(yīng)規(guī)模和新增住房需求規(guī)模之比)為 100. 8%,屬于供需基本平衡②。 但至 2011—2015 年間,全國(guó)年均新增住房供應(yīng)大幅增長(zhǎng)至 1145. 9 萬套,增幅達(dá) 40%,新增住房供需比相應(yīng)上升至 117. 6%, 即從增量角度看存在明顯的供過于求。

　　3. 新增住房需求的構(gòu)成從以主動(dòng)需求為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐员粍?dòng)需求為主。

　　2001—2010 年間,全國(guó)層面年均新增住房主動(dòng)需求規(guī)模 475. 5 萬套,但至 2011—2015 年間則下降至 215. 8 萬套。 進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn),主動(dòng)需求規(guī)模下降主要來自于其中的城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)部分,其年均規(guī)模由 2001—2010 年間的 399. 3 萬套大幅縮減至 2011—2015 年間的 111. 9 萬套,降幅達(dá)到 72%。 與之相反,由住房拆除引致的新增被動(dòng)需求規(guī)模則由 2001—2010 年的年均 336. 7 萬套上升至 2011—2015 年間的 758. 7 萬套,增幅高達(dá) 125%。 相應(yīng)地,主動(dòng)需求在新增住房需求中的占比也由前期的 58. 6%下降至后期的 22. 2%。

　　上述三方面趨勢(shì)共同勾勒出這一時(shí)期全國(guó)層面住房市場(chǎng)的基本特點(diǎn)。 2001—2010 年間,持續(xù)快速城鎮(zhèn)化等因素帶動(dòng)了對(duì)住房的強(qiáng)勁主動(dòng)需求,住房市場(chǎng)新增供需整體處于平衡甚至供略不應(yīng)求的狀態(tài),這解釋了所謂住房市場(chǎng)“黃金十年”期間全國(guó)范圍內(nèi)住房?jī)r(jià)格持續(xù)較快速度上漲等現(xiàn)象。 2011—2015 年間,城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)速度明顯放緩,但同時(shí)全國(guó)范圍內(nèi)的大規(guī)模城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造帶動(dòng)了新增被動(dòng)需求大幅上升,這使得新增住房需求的總規(guī)模仍出現(xiàn)上升,但其構(gòu)成發(fā)生明顯變化。 另外,受國(guó)際金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的影響,大部分地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)模激增并在 2010 年左右逐步形成有效供應(yīng),導(dǎo)致新增住房供應(yīng)開始大幅超過新增住房需求,甚至造成較為嚴(yán)重的住房庫(kù)存問題,并在 2013 年左右達(dá)到頂峰。 本文第 4 部分將對(duì)上述變化進(jìn)行更細(xì)致分析。

　　(二)省級(jí)層面城鎮(zhèn)新增住房需求情況

　　本文進(jìn)一步測(cè)算了 27 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市(以下簡(jiǎn)稱省份)新增住房需求規(guī)模③。 在需求規(guī)模、供需比、需求結(jié)構(gòu)等方面,不同省份,尤其是東、中、西部省份①之間,表現(xiàn)出顯著差異性。

　　1. 新增住房需求規(guī)模出現(xiàn)較大幅度上升的省份集中在中、西部地區(qū),若干東部地區(qū)省份新增住房需求規(guī)模持平甚至出現(xiàn)回落。

　　圖 1 展示了 2001—2010 年和 2011—2015 年兩個(gè)時(shí)期各省份年均新增住房需求規(guī)模情況。 對(duì)比前后兩個(gè)時(shí)期,廣西、貴州、云南、甘肅等多個(gè)西部省份的新增住房需求規(guī)模出現(xiàn)較大幅度上升, 其中廣西和貴州的新增需求規(guī)模增幅均超過 100%,9 個(gè)參與計(jì)算的西部省份的平均增幅達(dá)到 50%。 中部省份的新增住房需求規(guī)模增長(zhǎng)幅度普遍位于中游,8 個(gè)參與計(jì)算的中部省份的平均增幅為 33%。 相比之下,東部省份新增住房需求規(guī)模的增幅明顯較低,10 個(gè)參與計(jì)算的東部省份的平均增幅僅為 13%。 其中,廣東省年均新增需求規(guī)模幾乎持平,上海和北京的年均新增需求規(guī)模則分別下降了 47%和 10%。

　　2. 東部省份新增住房供不應(yīng)求情況明顯扭轉(zhuǎn),但部分中、西部省份新增住房供需比反而出現(xiàn)下降。

　　圖 2 展示了兩個(gè)時(shí)期各省份新增住房供需比情況。 2001—2010 年間,10 個(gè)參與計(jì)算的東部省份的新增住房供需比平均僅為 101. 3%,其中廣東、北京、浙江、福建等省份的供應(yīng)缺口達(dá)到甚至超過 20%。 但至 2011—2015 年間,東部省份新增住房供需比平均值上升至 139. 2%(即使排除供需比最高的遼寧省,平均值也達(dá)到 121. 2%),除北京(95. 9%)外沒有新增住房供應(yīng)規(guī)模低于新增住房需求規(guī)模的省份②。 與之相反,廣西、云南、湖南、湖北、河南等中、西部省份新增住房供需比下降,2011—2015 年間存在新增住房供不應(yīng)求現(xiàn)象的省份也主要集中在中、西部地區(qū)。

　　3. 主動(dòng)需求在新增住房需求中的占比普遍出現(xiàn)下降,東部省份尤其明顯。

　　圖 3 展示了兩個(gè)時(shí)期各省份主動(dòng)需求在新增住房需求中的占比情況。 除天津和湖北以外,其他省份主動(dòng)需求占比均出現(xiàn)下降,其中東部省份的下降尤為明顯。 2001—2010 年間,10 個(gè)參與計(jì)算的東部省份中主動(dòng)需求在新增住房需求規(guī)模中的占比平均達(dá)到 69. 6%,上海、北京、廣東、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)中主動(dòng)需求更是在新增住房需求中占絕對(duì)主導(dǎo)地位。 但至 2011—2015 年間,東部省份主動(dòng)需求在新增住房需求規(guī)模中占比的平均值已下降至 32. 5%。 中、西部省份在 2001—2010 年間的主動(dòng)需求占比平均值分別為 48. 1%和 43. 1%,屬于被動(dòng)需求偏多的情況,2011—2015 年間主動(dòng)需求占比進(jìn)一步降至 25. 1%和 19. 6%。

　　四、成因分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　上述測(cè)算從結(jié)果層面展示了 2001—2015 年間我國(guó)城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模及其構(gòu)成的變化情況。 為分析上述變化的成因,并基于該規(guī)律及其演化趨勢(shì)預(yù)測(cè)住房需求的未來發(fā)展?fàn)顩r,本節(jié)將圍繞家庭機(jī)械增長(zhǎng)、家庭自然增長(zhǎng)和住房拆除這三項(xiàng)新增住房需求的主要來源逐一展開討論,并嘗試對(duì) 2021—2030 年間發(fā)展趨勢(shì)做出展望。

　　(一)城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)

　　全國(guó)范圍而言,城鎮(zhèn)家庭戶的機(jī)械增長(zhǎng)主要來源于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口從農(nóng)村地區(qū)向城鎮(zhèn)地區(qū)的遷移,即“異地城鎮(zhèn)化”。 “異地城鎮(zhèn)化”和“就地城鎮(zhèn)化”同為構(gòu)成人口城鎮(zhèn)化的主要形式。 此前測(cè)算結(jié)果顯示,2011—2015 年間城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)部分形成的年均新增住房需求規(guī)模較 2001—2010 年間出現(xiàn)大幅度下降。 這一趨勢(shì)首先源于這一期間我國(guó)城鎮(zhèn)化速度的整體回落。 如圖 4 所示,我國(guó)城鎮(zhèn)化率的提升速度自 20 世紀(jì) 90 年代中期起明顯加速,2001—2010 年間正處于城鎮(zhèn)化速度最快的階段,年均城鎮(zhèn)化率增幅約 1. 37 個(gè)百分點(diǎn)。 此后城鎮(zhèn)化速度則出現(xiàn)較明顯回落, 2011—2015 年間年均城鎮(zhèn)化率增幅約 1. 23 個(gè)百分點(diǎn),2016—2020 年間年均增幅預(yù)計(jì)不超過 1. 13 個(gè)百分點(diǎn)。 其次,異地城鎮(zhèn)化和就地城鎮(zhèn)化的相對(duì)構(gòu)成也發(fā)生了一定變化。 我國(guó)人口城鎮(zhèn)化 2011 年以前以異地城鎮(zhèn)化為主,2011 年后逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楫惖爻擎?zhèn)化和就地城鎮(zhèn)化并重(蘇紅鍵和魏后凱, 2018)。 本文測(cè)算結(jié)果顯示,2001—2010 年間異地城鎮(zhèn)化在新增城鎮(zhèn)化人口中的占比為 62. 6%, 2011—2015 年間則降至 44. 7%。 這一轉(zhuǎn)變一方面源于國(guó)家實(shí)施的鼓勵(lì)外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、鄉(xiāng)村振興等政策,所導(dǎo)致的異地城鎮(zhèn)化人口減少;另一方面也源于國(guó)家支持就地、就近城鎮(zhèn)化所取得的成效(厲以寧,2018)。 這也再次表明,若忽略現(xiàn)實(shí)中大量存在的就地城鎮(zhèn)化現(xiàn)象,直接以城鎮(zhèn)化率速度判斷城鎮(zhèn)新增住房需求,將導(dǎo)致明顯的偏誤。

　　進(jìn)一步采用以下三個(gè)步驟對(duì)未來城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)規(guī)模進(jìn)行初步估計(jì)。 首先,基于 Logistic 模型①對(duì) 1990—2019 年間全國(guó)城鎮(zhèn)化率水平進(jìn)行擬合,并由此得到 2020—2050 年間預(yù)測(cè)值(圖 4 中虛線部分)。 該模型顯示,全國(guó)層面城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)曲線的增速拐點(diǎn)出現(xiàn)于 2007 年左右,此后城鎮(zhèn)化率提升速度已經(jīng)并將繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。 2021—2030 年間年均城鎮(zhèn)化率增幅預(yù)計(jì)在 1. 03 個(gè)百分點(diǎn)左右,此后增幅將進(jìn)一步回落,直至城鎮(zhèn)化率水平在 21 世紀(jì)中葉穩(wěn)定于約 80%的峰值。 其次,綜合城鎮(zhèn)化率預(yù)測(cè)結(jié)果和全國(guó)城鄉(xiāng)總?cè)丝陬A(yù)測(cè)值②,預(yù)測(cè)得到 2020—2030 年間各年末全國(guó)城鎮(zhèn)人口水平,以及各年份的城鎮(zhèn)人口增量。 最后,假設(shè)異地城鎮(zhèn)化在人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程中占比和城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模均保持 2011—2015 年間情況,即可最終計(jì)算得到城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)引致的新增住房需求規(guī)模。 基于上述測(cè)算,城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)部分預(yù)計(jì)在 2021—2025 年間年均貢獻(xiàn)約 101 萬套新增住房需求,2026—2030 年間則為年均 94 萬套,與 2011—2015 年相比分別下降了 10%和 16%。

　　圖 4 給出的擬合模型也有助于解釋 2001—2015 年不同省份間的變化趨勢(shì)差異。 圖 4 的三個(gè)分圖,分別將 2000、2010 和 2015 年各地區(qū)的城鎮(zhèn)化率水平標(biāo)注在反映城鎮(zhèn)化率進(jìn)程的擬合/ 預(yù)測(cè)曲線上。 2000 年大部分省份均處于其中的加速階段,這解釋了 2001—2010 年間城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)引致的主動(dòng)需求普遍旺盛的現(xiàn)象。 至 2010 年,以東部省份為主的部分省份已率先進(jìn)入減速增長(zhǎng)階段,相應(yīng)地其在 2011—2015 年間城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)引致的主動(dòng)需求出現(xiàn)回落;多數(shù)中西部省份則仍處于加速增長(zhǎng)階段,相應(yīng)的城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)引致的主動(dòng)需求仍然旺盛。 而 2015 年 (乃至 2020 年),已經(jīng)有包括部分中西部省份在內(nèi)的更多省份陸續(xù)進(jìn)入城鎮(zhèn)化率水平的減速增長(zhǎng)階段,這也預(yù)示著 2021—2030 年間城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)引致的主動(dòng)需求規(guī)模下降的現(xiàn)象將在更多地區(qū)出現(xiàn)。

　　(二)城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)

　　前述測(cè)算結(jié)果顯示,2001—2015 年間城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)對(duì)新增住房需求的貢獻(xiàn)度保持在 10%左右,是新增住房需求三項(xiàng)來源中貢獻(xiàn)度最低的一項(xiàng),這與長(zhǎng)期計(jì)劃生育政策下我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率下降、老齡化提升的總體趨勢(shì)相吻合。

　　預(yù)測(cè)結(jié)果同時(shí)顯示,城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)引致的新增住房需求規(guī)模未來將繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。若干針對(duì)我國(guó)家庭生命周期的研究顯示,20 ~ 34 歲是城鎮(zhèn)人群形成新家庭的高峰年齡段(于洪彥和劉艷彬,2007;陳斌開等,2012),換言之,20 ~ 34 歲年齡段人口規(guī)模將直接決定城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)數(shù)量。 根據(jù)這一思路,本文采用以下思路預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)引致的新增住房需求規(guī)模。首先,基于 2015 年人口抽樣調(diào)查提供的全國(guó)城鎮(zhèn)人口分年齡段分布數(shù)據(jù),結(jié)合中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(現(xiàn)中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì))發(fā)布的《中國(guó)人身保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)生命表(2010—2013)》中刊載的各年齡段死亡率數(shù)據(jù),在不考慮城鎮(zhèn)人口機(jī)械增長(zhǎng)的前提下,預(yù)測(cè)得到 2020 年、2025 年和 2030 年末全國(guó)城鎮(zhèn) 20~34 歲人口規(guī)模。 其次,如表 3 所示,針對(duì)各個(gè) 5 年段時(shí)期,分別計(jì)算全國(guó)城鎮(zhèn) 20~34 歲人口規(guī)模在期初和期末的平均值。 最后,基于表 3 中前三個(gè) 5 年段時(shí)期計(jì)算 20~34 歲人口規(guī)模與年均城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)需求之間的比例關(guān)系,并由該比例計(jì)算得到后兩個(gè) 5 年段時(shí)期年均城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)需求規(guī)模的預(yù)測(cè)值。 結(jié)果顯示,受 20 世紀(jì)末至 21 世紀(jì)初人口低出生率影響,2021—2025 年間城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)引致的新增住房需求規(guī)模年均約 85 萬套,2026— 2030 年間則為年均約 64 萬套,分別較 2011—2015 年下降約 19%和 38%。

　　(三)存量住房拆除

　　2011—2015 年間與 2001—2010 年間城鎮(zhèn)新增住房需求的另一重要變化,是由存量住房拆除引致的被動(dòng)住房需求大幅度提升,這主要源于我國(guó)在 2010 年前后啟動(dòng)的大規(guī)模城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。 2008 年,棚戶區(qū)改造正式被列為保障性安居工程的重要組成部分推向全國(guó),隨后陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策文件進(jìn)行指導(dǎo)和支持,特別是 2009 年 12 月底國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等五部門印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》中,明確提出“用 5 年左右時(shí)間基本完成集中成片城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造”的工作要求,極大地推動(dòng)了棚戶區(qū)改造等城市更新工作在全國(guó)范圍內(nèi)的快速推進(jìn)。 2015 年 1 月份全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上公布的數(shù)據(jù)顯示,2010—2014 年全國(guó)累計(jì)改造棚戶區(qū)達(dá) 2100 萬戶。 2015 年 6 月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》,進(jìn)一步提出 2015—2017 年間改造城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房 1800 萬套的目標(biāo)和“推進(jìn)棚改貨幣化安置”等新舉措,此后僅 2015 年一年全國(guó)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造開工規(guī)模就超過 600 萬戶①。

　　但從未來趨勢(shì)看,繼續(xù)以大規(guī)模住房拆除形式推進(jìn)城市更新改造的必要性正在下降。 基于全國(guó)人口普查數(shù)據(jù),表 4 中展示了城鎮(zhèn)存量住房按建成年代及設(shè)施水平的分布情況。 從 2000 年到 2015 年,全國(guó)層面建成年代較早(2000 年以前,尤其是 1980 年以前)的老舊住房占比持續(xù)下降;各地區(qū)測(cè)算結(jié)果顯示,西部省份老舊住房占比下降更快。 此外,戶內(nèi)無獨(dú)立廚房、無獨(dú)立廁所的住房比例也呈現(xiàn)顯著降低趨勢(shì)。 與之相應(yīng),2018 年后,改造提升逐步取代拆除重建成為城市更新的主要形式,尤其是自 2020 年以來著力加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作力度。 以上跡象表明,2020 年以后的新增住房被動(dòng)需求規(guī)模很有可能較之前出現(xiàn)明顯回落。

　　本文參考黃敬婷和吳璟(2016)提出的住房拆除規(guī)模預(yù)測(cè)方法,對(duì) 2021—2030 年的拆除規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)。 考慮到對(duì)于相同房齡組的住房而言,其建成年代越靠后,住房質(zhì)量越高、拆除率越低,此處基于 2001—2010 年和 2011—2015 年的測(cè)算數(shù)據(jù)對(duì)于各房齡組在 2021—2030 年間的拆除率進(jìn)行等比例趨勢(shì)外推②,并根據(jù)外推得到的拆除率計(jì)算拆除規(guī)模。 預(yù)測(cè)結(jié)果顯示,2021—2025 年間年均城鎮(zhèn)住房拆除規(guī)模約 470 萬套,2026—2030 年間約為年均 297 萬套,較 2011—2015 年的 758. 7 萬套相比分別下降了 38%和 61%。

　　綜上,城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模在 2020 年后的十年間將出現(xiàn)較為明顯的下降。 預(yù)測(cè)得到 2021—2025 年間年均城鎮(zhèn)新增住房需求約為 656 萬套,2026—2030 年間約為年均 455 萬套,分別較 2011—2015 年下降 33%和 53%。

　　(四)可能存在的新趨勢(shì)及其影響

　　需要注意的是,上述預(yù)測(cè)的前提是三項(xiàng)主要需求來源均基本延續(xù)此前的核心規(guī)律。 如果我國(guó)的城鎮(zhèn)化模式、城鎮(zhèn)家庭生活周期特征、城鎮(zhèn)居民住房需求特點(diǎn)等出現(xiàn)關(guān)鍵性變化,則可能超出本文測(cè)算和預(yù)測(cè)的假設(shè)條件,并對(duì)我國(guó)未來城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模產(chǎn)生重要影響。

　　1. 新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的影響。

　　此前的預(yù)測(cè)結(jié)果顯示 2021—2030 年間我國(guó)城鎮(zhèn)化率水平的提升速度將進(jìn)一步放緩。 但城鎮(zhèn)化率水平增速與城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)規(guī)模間的聯(lián)系并不是恒定的,而將受到城鎮(zhèn)化模式的影響,因此有必要高度重視 2014 年以來戶籍制度改革等一系列新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的影響。 例如,2010 年第六次全國(guó)人口普查和 2015 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)均顯示,城鎮(zhèn)人口中約 12%為非家庭戶,其中相當(dāng)部分為居住于工棚等非臨時(shí)居所或宿舍的進(jìn)城務(wù)工人員;如果進(jìn)城務(wù)工人員融入當(dāng)?shù)氐某潭蕊@著提升,則部分非家庭戶人口將轉(zhuǎn)化為家庭戶人口并形成對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求。 再如,隨著多數(shù)城鎮(zhèn)落戶門檻的降低,“異地城鎮(zhèn)化”在城鎮(zhèn)化人口中的占比可能出現(xiàn)回升,這也將形成更大規(guī)模的新增住房需求。

　　2. 城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模的下降趨勢(shì)。

　　此前的預(yù)測(cè)結(jié)果顯示,2021—2030 年間全國(guó)范圍內(nèi) 20~34 歲年齡段人口呈顯著下降趨勢(shì)。 但與此同時(shí),我國(guó)城鎮(zhèn)家庭的戶均規(guī)模整體呈下降趨勢(shì),由 2000 年的戶均 3. 81 人減少到 2015 年的 2. 93 人。 特別是年輕群體的獨(dú)立居住正在成為一大趨勢(shì)(聶偉和風(fēng)笑天,2017;常進(jìn)鋒,2017),城鎮(zhèn)家庭戶人口中一人戶占比已從 2000 年的 2. 40%上升到 2015 年的 4. 24%。 這意味著在同樣的城鎮(zhèn)人口規(guī)模下將形成更多的家庭戶,可能在一定程度上減輕年輕人口規(guī)模下降對(duì)城鎮(zhèn)新增住房需求的負(fù)面影響。

　　3. 城鎮(zhèn)家庭對(duì)住房質(zhì)量需求的普遍性、大幅度提升。

　　本文沒有單獨(dú)考慮城鎮(zhèn)家庭在質(zhì)量維度(包括面積、品質(zhì)等)的住房升級(jí)需求,而是假設(shè)這種升級(jí)能夠結(jié)合“新建住房-梯度過濾-存量住房拆除”的過程完成。 但如果城鎮(zhèn)家庭住房質(zhì)量需求出現(xiàn)大幅度提升,超出了住房市場(chǎng)過濾效應(yīng)的容納能力,則有可能直接形成新增住房需求。 這種對(duì)住房質(zhì)量的普遍性、大幅度需求提升可能源于居民收入水平增長(zhǎng),也可能源于人口老齡化等趨勢(shì)引致的對(duì)住房特定維度品質(zhì)的新需求。 若干市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果均顯示①,2020 年新冠肺炎疫情期間,由于多數(shù)家庭居家時(shí)間的大幅提升和居家辦公、居家學(xué)習(xí)等新需求的出現(xiàn),城鎮(zhèn)家庭對(duì)當(dāng)前住房條件的不滿意度出現(xiàn)較普遍提升,換言之有可能較普遍出現(xiàn)住房升級(jí)需求。

　　4. 城鎮(zhèn)家庭第二居所需求的上升。

　　本文測(cè)算城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模的基礎(chǔ)假設(shè)是一個(gè)家庭在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上僅需要使用一套住房。 隨著居民收入水平的持續(xù)提升和居住需求多樣性程度的提高,部分家庭可能形成對(duì)第二居所的使用需求,如城郊的周末居所乃至于外地的度假居所等。 美國(guó)全國(guó)住宅建造商協(xié)會(huì)(NAHB)的統(tǒng)計(jì)顯示,2016 年美國(guó)全國(guó)住房存量中的 5. 6%(約 740 萬套)屬于家庭的第二居所。 如果我國(guó)城鎮(zhèn)家庭第二居所需求出現(xiàn)顯著提升,有可能成為城鎮(zhèn)新增住房需求的又一核心驅(qū)動(dòng)力,甚至是新的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　五、結(jié)論與啟示

　　本文界定了城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)存量住房拆除三項(xiàng)新增住房需求來源,以此為框架設(shè)計(jì)了基于人口普查等公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)定量測(cè)算城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的系統(tǒng)性方法。 基于該方法,本文定量測(cè)算了 2001—2010 年和 2011—2015 年間我國(guó)城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模。 測(cè)算結(jié)果表明,在此期間城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)速度明顯放緩,但同時(shí)全國(guó)范圍內(nèi)的大規(guī)模城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造帶動(dòng)了新增被動(dòng)需求大幅上升,被動(dòng)需求取代主動(dòng)需求成為新增住房需求的最主要來源;同時(shí),盡管新增住房需求規(guī)模小幅上升,新增住房供需關(guān)系仍經(jīng)歷了從基本均衡向供過于求的變化。 本文還初步展望了 2021—2030 年間新增住房需求規(guī)模的變化趨勢(shì)。 從全國(guó)層面上看,城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)存量住房拆除所引致的新增住房需求規(guī)模均預(yù)期出現(xiàn)下降,2021—2025 年間年均城鎮(zhèn)新增住房需求約 656 萬套,2026—2030 年間約年均 455 萬套, 分別相較 2011—2015 年下降 33%和 53%。 但住房升級(jí)需求、第二居所需求等新趨勢(shì)不容忽視,有潛力成為未來城鎮(zhèn)新增住房需求的新興來源。

　　本文的研究工作具有兩方面重要意義。 方法層面上,本文設(shè)計(jì)的城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模測(cè)算方法和預(yù)測(cè)思路建立在公開的宏觀數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,在全國(guó)、省份和城市層面上均具有較強(qiáng)可操作性, 能夠直接支持各級(jí)政府主管部門推進(jìn)“十四五”乃至更長(zhǎng)跨度的住房發(fā)展規(guī)劃編制工作,以及房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)參與者的宏觀層面戰(zhàn)略制定。 研究發(fā)現(xiàn)層面上,本文的預(yù)測(cè)結(jié)果表明城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模在全國(guó)范圍內(nèi)的逐步下降是難以逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 對(duì)于政府管理者而言,這一方面意味著過去十幾年間建立在旺盛新增住房需求基礎(chǔ)上的以大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展、高度依賴土地財(cái)政收入等傳統(tǒng)發(fā)展模式已不可持續(xù);另一方面也提示在制定未來住房發(fā)展規(guī)劃時(shí),應(yīng)注重推動(dòng)規(guī)劃重點(diǎn)由數(shù)量維度向質(zhì)量、結(jié)構(gòu)維度的轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)企業(yè)同樣應(yīng)當(dāng)積極適應(yīng)這一重大變化,主動(dòng)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。