經(jīng)濟(jì)論文發(fā)表代理淺析住房租賃市場發(fā)展

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　　摘要:住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展，財稅政策是政府引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運用。目前我國的財稅政策存在著制約住房租賃市場發(fā)展的“瓶頸”，針對財稅政策存在的這些問題，提出相應(yīng)對策。

　　關(guān)鍵詞：住房租賃;財稅政策

　　1財稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的重要政策

　　工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達(dá)。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控?采取何種手段?這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機制，其對調(diào)控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導(dǎo)社會經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財稅政策視為調(diào)控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。

　　2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸”

　　1.“土地財政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應(yīng)付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設(shè)的激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設(shè)不會產(chǎn)生任何興趣。“土地財政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。發(fā)表護(hù)理論文

　　2.住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設(shè)或補貼開發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優(yōu)缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會形成低收入社區(qū);貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

　　目前我國在實物補貼的實施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發(fā)商的補貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實惠。為了解決實物補貼面臨的這些問題，不少地區(qū)嘗試著將實物補貼和貨幣補貼相結(jié)合，但是貨幣補貼的補貼標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋范圍不是很科學(xué)，需要繼續(xù)加以改善，如很多地方貨幣補貼標(biāo)準(zhǔn)采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務(wù)工人員也未被納入貨幣補貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補貼實施后會不會影響到市場租金和房價也不可知，可能會加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個人信用檔案和個人收入申報制度，不管是實物補貼還是貨幣補貼在實施過程中都面臨著無法合理確定補貼對象的尷尬境地。

　　3.與住房租賃相關(guān)的稅收優(yōu)惠仍存在不少缺陷。

　　目前財政部、國家稅務(wù)總局出臺了一些促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，在財稅(2008)24號文件中提到：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅;對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。最近，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》又提出：對公共租賃住房的建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠，涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。這些優(yōu)惠政策起到了十分明顯的效果，然而考慮到住房貸款利息支出、住房折舊等因素，住房出租的稅費依然偏高。其次，對企業(yè)從事租賃住房建設(shè)和經(jīng)營的稅收優(yōu)惠力度也不是太大。此外個人負(fù)擔(dān)的住房支出在個人所得稅前不允許扣除，這對住房租賃需求是一種抑制。因此現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠政策并沒有完全激發(fā)企業(yè)、個人的積極性。

　　4.住房租賃市場管理混亂，稅源流失十分嚴(yán)重。

　　首先，住房租賃市場出租登記備案制度不健全，租賃方式又非常多樣，其中口頭交易占相當(dāng)一部分，住房租賃的黑市交易盛行。其次，稅務(wù)、房管、公安、工商等部門之間的溝通、協(xié)調(diào)不暢，缺乏一個統(tǒng)一的信息交流平臺，未能實現(xiàn)資源共享。再次，缺乏專業(yè)的租賃服務(wù)公司的管理，住房租賃呈現(xiàn)分散化、非規(guī)范化的特點，各種虛假的交易信息橫行，欺詐行為時有發(fā)生。再加上很多地方的稅務(wù)機關(guān)輕視小稅種，對住房租賃相關(guān)的稅收沒有引起足夠的重視，相關(guān)部門也沒有制定市場租金指導(dǎo)價，而且對偷漏稅的處罰措施執(zhí)行不到位，導(dǎo)致業(yè)主普遍存在著隱瞞收入的情況。

　　住房租賃市場管理的混亂不堪，擾亂了市場交易秩序，違背公平競爭原則，這不僅給稅收征管帶來了很大難度，而且不利于住房租賃市場的長期健康發(fā)展。

　　3促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的財稅政策建議

　　1.強化各級政府住房保障職責(zé)。應(yīng)落實公共租賃房建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任制，建立以財政預(yù)算為主的多渠道資金來源，財政部門根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度，如期撥付資金。在公共租賃房的建設(shè)中要注意這些問題:①選擇合適的地點。既要合理分散又要適度集中，避免出現(xiàn)貧民窟，還要注重交通便利;②對公共租賃房的建設(shè)質(zhì)量加強監(jiān)督，不要出現(xiàn)低成本的豆腐渣工程;③嚴(yán)格執(zhí)行公共租賃房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃房的面積戶型要恰當(dāng)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)要完善，不允許超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。為了避免這些問題的出現(xiàn)，在公共租賃房的建設(shè)中可以采取“摻沙子”的辦法，鼓勵開發(fā)商在建設(shè)商品房時建設(shè)一定比例的公共租賃房，建設(shè)完成后經(jīng)驗收合格由政府負(fù)責(zé)收購或者開發(fā)商低價出租，財政提供稅收優(yōu)惠和相應(yīng)補貼。為了引導(dǎo)社會資本的參與，可以由財政承擔(dān)貼息，支持金融機構(gòu)向開發(fā)商建設(shè)公共租賃房提供低息甚至無息貸款。發(fā)表護(hù)理論文

　　同時為了加強對財政資金使用的監(jiān)管，提高財政資金使用效益，應(yīng)大力推進(jìn)公共租賃房財政專項資金績效評價工作，對項目審批、項目管理、資金使用、項目完成情況及經(jīng)濟(jì)效益、社會效益進(jìn)行綜合評價。

　　為了突出反映公共租賃房建設(shè)的社會效益，在評價時應(yīng)把群眾滿意度作為績效評價考察的重要指標(biāo)。績效評價報告中應(yīng)總結(jié)項目管理經(jīng)驗、存在的問題并提出改進(jìn)項目管理的建議。績效評價完成以后及時將評價結(jié)果反饋給相關(guān)部門，以加強績效評價結(jié)果的應(yīng)用，將其作為考核領(lǐng)導(dǎo)政績和以后年度財政預(yù)算安排的重要參考因素。

　　2.開征房地產(chǎn)保有稅作為地方政府主要收入來源。從長遠(yuǎn)來看，地方稅的主體稅種應(yīng)該是房地產(chǎn)保有稅，應(yīng)該在清理現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的基礎(chǔ)上開征房地產(chǎn)保有稅，對土地出讓金、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及一些相關(guān)費用等進(jìn)行統(tǒng)一整合，把流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的一次性大額支出轉(zhuǎn)化為保有環(huán)節(jié)的年度支出。如何對現(xiàn)有稅費進(jìn)行整合，目前存在著不同的意見，爭議的焦點是是開征房地產(chǎn)保有稅后土地出讓金是否繼續(xù)存在。不管土地出讓金是否存續(xù)，有一點毋庸置疑，開征房地產(chǎn)保有稅后，地方政府獲得了可持續(xù)性的稅源，財源建設(shè)有了保證，對“土地財政”的依賴程度會降低，建設(shè)公共租賃房的積極性會增加。開征房地產(chǎn)保有稅之后，流通環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)減少，房屋持有成本增加，可以使高企的房價得到抑制，同時迫使一些投資者將手中的房屋出租以減少負(fù)擔(dān)，這將降低住房空置率，使得租賃市場上的房源增加，帶來住房租賃市場的繁榮。

　　3.完善財政補貼制度。應(yīng)擴(kuò)大實物補貼和貨幣補貼的實施范圍，將申請標(biāo)準(zhǔn)定為常住人口，以避免戶籍歧視。在安排公共租賃房入住時優(yōu)先考慮特殊人群，如老年人、殘疾人、特困戶和外來務(wù)工人員等弱勢群體，加強對準(zhǔn)入、監(jiān)管到退出的一系列管理，在定期審查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行隨時抽查，進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管。

　　在實物補貼的基礎(chǔ)上，加大貨幣補貼的力度，待條件成熟后再減少實物補貼，目前允許受補貼對象在兩種補貼方式中自由選擇。應(yīng)進(jìn)一步完善貨幣補貼的補貼標(biāo)準(zhǔn)和實施方式，充分考慮不同家庭收入水平差異和家庭住房困難程度，各地區(qū)因地制宜地(主要結(jié)合當(dāng)?shù)仄骄杖胨胶鸵话阕》織l件)制定“標(biāo)準(zhǔn)住房保障線”，恰好達(dá)到這一收入水平獲得標(biāo)準(zhǔn)住房保障，高于或低于這一水平得到的住房保障相應(yīng)減少或增加，確定住房保障水平之后，按照保障對象現(xiàn)有住房面積與應(yīng)獲得的住房保障之間的差額乘以每平方米租賃住房補貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補貼。為了避免獲得貨幣補貼的家庭將資金挪作他用，可以采取發(fā)放住房券的形式，也可以由政府設(shè)立專門的機構(gòu)負(fù)責(zé)審核租賃合同和申請者的經(jīng)濟(jì)狀況，審核通過后，政府直接將補貼按月支付給房東。加大對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件騙取補貼的個人的處罰力度，在一定時期內(nèi)不再受理其補貼申請，并將其行為公之于眾，使其在辦理其他經(jīng)濟(jì)事項時受到限制，如申請貸款、辦理保險等，增加其失信違規(guī)的成本。

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