我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程的成本管理

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理價值鏈的構(gòu)建日漸完善，本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為了自身的生存與發(fā)展,如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作,對此成本管理進(jìn)行了分析探討。

　　《科學(xué)技術(shù)與工程》(旬刊)創(chuàng)刊于2001年，是中國科協(xié)主管、中國技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究會主辦，為《中國科技論文統(tǒng)計(jì)源期刊》(中國科技核心期刊)和《中國學(xué)術(shù)期刊綜合評價數(shù)據(jù)庫(AJCED)統(tǒng)計(jì)刊源所檢索、統(tǒng)計(jì)的源期刊。本刊及時報道我國自然科學(xué)各學(xué)科基礎(chǔ)理論和應(yīng)用研究創(chuàng)新性結(jié)果，主要登載自然科學(xué)基金資助課題及國家、省部的重大科研項(xiàng)目的研究論文、研究簡報、短訊以及自然科學(xué)各專業(yè)、各學(xué)科國內(nèi)外動態(tài)和發(fā)展前景的綜述和評論。

　　1引言

　　隨著我國房地產(chǎn)市場的泡沫發(fā)展,2007年國家出臺了很多政策,和房地產(chǎn)相關(guān)的政策幾乎都和金融方面有關(guān)系,包括6次加息,10次提高銀行準(zhǔn)備金利率,包括第二套住房的認(rèn)定,以及包括后來12月18日央行出的轉(zhuǎn)按揭和加轉(zhuǎn)按揭的問題。同時2009年下半年的政策層面還有新的執(zhí)政力度,給整個行業(yè)都會帶來不確定性,面對這種不確定性,不同的企業(yè),不同的區(qū)域,不同的項(xiàng)目,都會面臨著新的一種挑戰(zhàn)和梳理,現(xiàn)金流是最決定未來的重要的考量,現(xiàn)金流是否能夠跟這樣的一個環(huán)境,跟企業(yè)運(yùn)營的規(guī)模能夠匹配,能夠保證良性地、穩(wěn)定地運(yùn)營,現(xiàn)金流是最大的一個挑戰(zhàn)。本文為此把價值鏈模型對各個環(huán)節(jié)控制的特點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理結(jié)合起來,利用價值鏈模型在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的制定出相應(yīng)的控制措施。

　　2價值鏈在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的作用

　　成本是市場競爭的關(guān)鍵制勝因素。長期以來,在企業(yè)生產(chǎn)過程中人們一直從產(chǎn)品本身的角度來考慮降低成本,成本管理的對象主要是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)過程,而對企業(yè)的供應(yīng)與銷售環(huán)節(jié)則考慮不多,這種方式現(xiàn)在看來已經(jīng)沒有太大的余地。對處于開放型、競爭型的市場環(huán)境中的企業(yè)而言,通過了解整個行業(yè)價值鏈,來進(jìn)行成本管理,更有助于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。價值鏈的框架是將鏈條從基礎(chǔ)材料到最終用戶分解為獨(dú)立工序,以理解成本行為和差異來源。通過分析每道工序系統(tǒng)的成本、收入和價值,業(yè)務(wù)部門可以獲得成本差異、累計(jì)優(yōu)勢。價值鏈分析作為一種重要的戰(zhàn)略分析工具,在實(shí)際的操作中,企業(yè)還不能充分地分解活動,分析其成本行為以及建立一套完整的戰(zhàn)略成本系統(tǒng)。而作業(yè)成本法不僅符合波特進(jìn)行價值活動分析的需要,是價值鏈分析的基礎(chǔ),而且更加具體、可操作,為企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略成本分析提供了有力武器。

　　作業(yè)觀念下的成本觀認(rèn)為,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程是為最終滿足顧客需要而設(shè)計(jì)的一系列作業(yè)的集合體,它表現(xiàn)為一個由此及彼、由內(nèi)而外的“作業(yè)鏈”,每完成一項(xiàng)作業(yè)要消耗一定的資源,而作業(yè)的產(chǎn)出又形成一定的價值,轉(zhuǎn)移到下一個作業(yè),按此逐步推移,直到最終把產(chǎn)品提供給企業(yè)外部的顧客以滿足需要。最終產(chǎn)品作為企業(yè)內(nèi)部的一系列作業(yè)的總產(chǎn)出,凝聚了各個作業(yè)上形成的最終轉(zhuǎn)移給顧客的價值,因此“作業(yè)鏈”最終表現(xiàn)為“價值鏈”,也就是說“作業(yè)鏈”、“價值鏈”是同一事物的兩個方面,故兩者的分析具有相似之處。

　　具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來講,房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一種產(chǎn)品,也是一種產(chǎn)品的銷售,從生產(chǎn)到銷售也有很多環(huán)節(jié),與一般商品沒有質(zhì)的區(qū)別。但是房地產(chǎn)的商品也不同于其他,除了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是唯一的,其他都不是唯一的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同于其它企業(yè)中的一般產(chǎn)品的制造,它的成本管理也有它的特殊性,我們運(yùn)用價值鏈的分析來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本分析和控制管理,就要將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備到從設(shè)計(jì)、建造到竣工銷售的每個環(huán)節(jié)用價值鏈分析法中的《波特價值鏈模型》進(jìn)行分類排隊(duì),列出開發(fā)項(xiàng)目中的基本活動項(xiàng)目內(nèi)容和支持性活動的項(xiàng)目內(nèi)容,將它們分門別類的進(jìn)行分析。實(shí)際上只有這些特定的活動才真正創(chuàng)造價值,這些真正創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié),就是價值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”,只有我們明確了那些才是真正能夠創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié),緊緊地抓住了這些戰(zhàn)略環(huán)節(jié),對這些關(guān)鍵的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的系統(tǒng)的控制管理,才能夠提高項(xiàng)目在價值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢,才能夠保證項(xiàng)目在市場中的競爭優(yōu)勢。

　　3價值鏈在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的特點(diǎn)

　　一般工業(yè)項(xiàng)目流程是鏈狀的,單向的。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的價值鏈與信息鏈卻要特殊得多,開發(fā)企業(yè)內(nèi)部并沒有物流的移動,價值與信息的傳遞都由內(nèi)部與外部進(jìn)行雙向交換,呈星狀發(fā)散。房地產(chǎn)價值鏈很長,可以分為兩類活動:主要活動和支持活動。其中,主要活動涉及到企業(yè)的運(yùn)行能力,主要包括:前期、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售、服務(wù)。業(yè)務(wù)支持包括:制度建設(shè)與管理創(chuàng)新、土地儲備、技術(shù)研究、人力資源管理、項(xiàng)目跟蹤與評價。一個房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的價值鏈?zhǔn)怯赏恋貨Q策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場推廣以及物業(yè)管理和其他服務(wù)等各個環(huán)節(jié)構(gòu)成的。而每一個環(huán)節(jié)已隨著社會分工的日益細(xì)化而演化成一個個獨(dú)立的企業(yè)群。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商沒有必要、也不太可能直接參與每一個環(huán)節(jié)的工作。通過自己的組織和管理充分調(diào)動內(nèi)外可利用的資源,使企業(yè)自身和與之合作的各種專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源有效地整合起來將成為未來競爭的重要手段。

　　基于價值鏈的分析,房地產(chǎn)開發(fā)可以圍繞開發(fā)商形成包括土地開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)總承包商和建筑總承包商等上游企業(yè)。以及包括銷售公司,物業(yè)管理公司等下游企業(yè)在內(nèi)的價值鏈條。該鏈條是否有助于提高開發(fā)商的整體競爭力,在很大程度上取決在于開發(fā)商對內(nèi)外資源的有效整合能力。但在當(dāng)今市場需求突變和實(shí)施價值鏈管理的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商作為項(xiàng)目全程運(yùn)作的資源整合者,需要通過其內(nèi)部相關(guān)部門來獲取外部供應(yīng)鏈企業(yè)的物流、資金流與信息流,在企業(yè)內(nèi)部形成對外部資源集成。所以房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)這種橫向一體化的趨勢,它需要實(shí)現(xiàn)從職能管理到面向業(yè)務(wù)流程管理的轉(zhuǎn)變,使外部供應(yīng)鏈通過有效的組織結(jié)構(gòu)在企業(yè)內(nèi)部形成“虛擬供應(yīng)鏈”的形式。

　　4基于價值鏈的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理措施

　　4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本管理

　　設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞,直接影響工程建設(shè)費(fèi)用的高低和工期的長短,決定工程項(xiàng)目的投資大小。合理科學(xué)的設(shè)計(jì),可降低工程造價,但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì),任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少,片面追求設(shè)計(jì)的工作量經(jīng)濟(jì)效益,缺乏精品意識。為從根本上影響了工程項(xiàng)目成本的有效在設(shè)計(jì)階段,可以采取以下措施對成本進(jìn)行控制。

　　4.1.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等一起進(jìn)行招標(biāo),采用多家競投,組織有關(guān)專家綜合評比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價上下功夫。[!--empirenews.page--]

　　4.1.2開展限額設(shè)計(jì)

　　當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況,這是增加工程造價的關(guān)鍵因素之一。由于設(shè)計(jì)頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度,依據(jù)施工經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求,必須有效地確定設(shè)計(jì)限額,并建立獎懲考核激勵機(jī)制,對某個專業(yè)或某一段突破了造價指標(biāo),必須分析原因,用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決,克服那種只顧畫圖、不管工程造價高低的傾向,變“畫了算”為“算了畫”,并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較,優(yōu)化設(shè)計(jì),降低工程造價。

　　積極推行限額設(shè)計(jì),健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額,熟悉當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅牟牧蟽r格,然后按工程項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì),再用初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì),在保證各專業(yè)的使用功能及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下,制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,以保證投資限額不輕易突破。

　　4.2現(xiàn)場成本管理

　　現(xiàn)場成本控制也就是項(xiàng)目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,對施工全過程進(jìn)行成本控制按照價值鏈的理論分析,整個項(xiàng)目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動,就是價值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”。在這個環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場上的重要的核心競爭力,這個控制環(huán)節(jié)在整個項(xiàng)目的成本控制中的一個非常主要的環(huán)節(jié)。

　　我們建議工程施工期間的成本控制實(shí)行事前控制和事中控制、事后控制相結(jié)合的方法。開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中,應(yīng)該盡量做到對于項(xiàng)目工程進(jìn)行事前管理。因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中,如果事前控制的較好,節(jié)約的成本將會是比事中控制和事后控制大得多。當(dāng)然建設(shè)項(xiàng)目也是一個動態(tài)的投資,所以在做好事前控制的同時,事中和事后的控制,尤其是對工程的洽商、變更的控制也是不能放松的。在工程施工過程中,提出的對招投標(biāo)的管理、對合同的管理、對采購的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙仔細(xì)核查校對以及做好技術(shù)交底,也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這些我們現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。

　　在工程開工之后,對施工過程按照進(jìn)度計(jì)劃、工程的設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的各種預(yù)期的情況和突發(fā)的情況以及洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制,這就是現(xiàn)場成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重頭戲。

　　4.3竣工結(jié)算成本管理

　　工程的結(jié)算是完全建立在項(xiàng)目初期,工程招投標(biāo)、合同的簽訂以及施工建設(shè)期間成本的動態(tài)控制的結(jié)果之上的。結(jié)算的過程實(shí)際上就是對我們在前一段的成本控制工作進(jìn)行總結(jié),是建設(shè)單位在整個項(xiàng)目運(yùn)行期間對成本控制結(jié)果的集中體現(xiàn)。結(jié)算的依據(jù)就是工程的招標(biāo)文件、施工合同、施工過程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟(jì)洽商和設(shè)計(jì)變更等文件。因此,結(jié)算工作做得好與不好,將對項(xiàng)目的成本控制成與敗起到?jīng)Q定性的作用。做好工程竣工決算的幾項(xiàng)措施:

　?、俳ㄔO(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。項(xiàng)目在施工建設(shè)期間,必然會根據(jù)施工過程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟(jì)洽商、設(shè)計(jì)變更以及工作聯(lián)系確認(rèn)單等文件,這些文件必須是在符合工程合同、招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行簽署確認(rèn)的。只有符合合同中的約定條件的文件,同時又是經(jīng)過總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計(jì)單位及四方簽章確認(rèn)的才可確認(rèn)為是完整有效的文件資料,才可以作為工程決算的依據(jù)。

　?、诶煤霉こ瘫O(jiān)理單位,做好施工建設(shè)期間的月報工作。監(jiān)理月報是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在施工期間的實(shí)際進(jìn)度和每月完成實(shí)際工程量而做出的形象進(jìn)度報告,是建設(shè)單位在工程竣工之后審核各施工單位所報竣工決算的基礎(chǔ)資料。所以,建設(shè)單位在工程建設(shè)期間嚴(yán)格認(rèn)真的監(jiān)督和審核好監(jiān)理公司所作的監(jiān)理月報是為我們在竣工決算時能夠順利、準(zhǔn)確地對各施工單位所報的決算進(jìn)行審核打下良好的基礎(chǔ)。

　?、墼谧詈蠼Y(jié)算時,讓工程審計(jì)資質(zhì)的部門對工程的決算進(jìn)行審核認(rèn)定,以保證工程決算價格的合理性和合法性。

　　5結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在整個價值創(chuàng)造流程中的角色將發(fā)生改變,它沒有必要也不可能獨(dú)立承擔(dān)整個價值鏈的運(yùn)作。未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在意義的關(guān)鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力,從而促進(jìn)以價值鏈為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的發(fā)展。

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