房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

　　成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中十分重要的工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)長期求生存、長期謀發(fā)展的目標就必須最大限度的降低開發(fā)成本，讓成本控制成為公司房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力，成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力。因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重點。

　　《住宅與房地產(chǎn)》以推動我國城鎮(zhèn)住房制度改革，推動城鎮(zhèn)住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的體制改革與健康發(fā)展為辦刊宗旨，探索發(fā)展我國社會主義房地產(chǎn)市場，解決城鎮(zhèn)住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產(chǎn)領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業(yè)管理、房改系統(tǒng)工作人員，海內(nèi)外住宅與房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究者和實際工作者、廣大企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)居民提供了及時、詳實的業(yè)內(nèi)新聞和行業(yè)內(nèi)有理論指導意義的研究文章，引起了業(yè)界的強烈的反響。

　　一、前言

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是保證項目開發(fā)成功的重要措施，是決定項目利潤的重要因素。由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭格局愈演愈烈，各種資源性材料日漸短缺，致使土地、建筑材料等價格不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)的生存和發(fā)展面臨嚴峻的考驗。房地產(chǎn)項目要增大利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本。在目前房價遠超出普通百姓接受能力的情況下，銷售價格提升的空間已經(jīng)非常有限。這時，成本管理的有效與否直接關系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小，這成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和制勝關鍵。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制不是簡單的建設實施階段成本控制，更不僅僅為了某個階段的費用節(jié)約，而是從項目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用有效的資源，從整體意義上降低項目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學性。本文主要針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理上的不足，提出一些建設性的建議。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

　　1、規(guī)范施工組織的各個環(huán)節(jié)

　　施工組織工作是控制工程造價的關鍵環(huán)節(jié)。必須嚴格規(guī)范地運作，按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，體現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的原則，必須把控制工程造價的壓力和責任落實得更具體、更明確。主要工作:(1)保證工程項目的實施過程符合規(guī)范性要求(招標、評標、定標、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等);(2)保證工程項目建設的各種事項能夠及時記錄，詳細進行工程計量，復核工程付款賬單;(3)建立工程項目概預算控制制度，對概預算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項目的成本，按預算控制費用支出;(4)加強對概預算編制的審核，審查編制依據(jù)、項目內(nèi)容、工程量計算、定額套用等是否真實、完整、正確;(5)因工程變更等原因造成價款支付方式及金額發(fā)生變動的，應有完整的書面文件和其他相關資料，并經(jīng)財會部門審核后方可付款;(6)建立竣工決算審計制度，及時組織竣工結算審計，保證按時竣工、驗收并進行總結、評價;(7)制定工程項目業(yè)務流程，明確項目決策、概預算編制、價款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求;(8)制定切實可行的資金使用計劃，既要能保證工程建設的需要，又要盡可能減少資金的占用，以減少利息支出，減少資金籌措的困難。

　　2、加強技術溝通、實行限額設計

　　設計工作是一項政策性、技術性、綜合性非常強的工作，項目設計的優(yōu)劣，將直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經(jīng)濟效益。因此，要求設計單位在工程設計中，推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算，技術與經(jīng)濟相結合用數(shù)據(jù)說話，在設計時應充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術水平和管理水平相適應;要特別注意選用建筑材料或設備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備;要盡量搞標準化和系列化的設計;各專業(yè)設計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，設計規(guī)范、技術規(guī)定等進行設計，在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，以方便對結構設計的造價比較。

　　3、降低財務費用支出

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了控制成本，有必要嚴格控制支出范圍，執(zhí)行費用開支標準和有關財務制度，杜絕與項目無關的費用攤入核算。降低財務費用，主要就是降低各類利息的支出，降低利息支出的主要手段就是制定科學合理符合企業(yè)實際的籌資渠道。項目開發(fā)籌資的渠道主要有:企業(yè)自有資金、銀行貸款、預售款、承建商帶資承包等。主要工作包括:(1)融合企業(yè)自有資金，既要保證企業(yè)的正常運轉，又要最大限度地挖掘潛力，提高資金使用效率;(2)如需要貸款，就要確定銀行貸款額度和合作銀行，確定擔保、抵押、信譽等貸款方式;(3)做好預售款的測算和管理使用工作，尤其對自有資金實力不強的開發(fā)商來說，能否成功組織預售是項目開發(fā)成敗的關鍵;(4)如果需要承建商帶資承包，一定要對承包商的經(jīng)濟實力進行嚴格審查，對其籌資方案進行認真分析，確保資金到位及合同的履行;(5)做好成本分析。上述籌資方式，都與項目開發(fā)成本直接相關，與項目成敗關系密切，必須認真做好工作。必須編制籌資預算，選擇最佳的籌資時機，有效地降低籌資成本，選擇最佳的籌資期限，尋求最佳的籌資結構。

　　4、加強工程監(jiān)理的作用。

　　目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會設置自己的工程管理部，相應的開發(fā)項目也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在項目的實施過程中，形成了兩套人馬管一個項目。如果監(jiān)理的管理項目的水平過硬的話，完全可以放手讓他們?nèi)徒ㄔO單位進行成本、工期、質量的控制，建設單位只是按監(jiān)理合同對他們進行相應的控制考核即可。這樣即可以保證項目的各項目標的完成，還能節(jié)省建設單位的管理費用的支出。另外，必須在工程施工過程中配備既懂工程技術又懂經(jīng)濟、管理和法律知識，具有實踐經(jīng)驗和良好職業(yè)道德素質的復合型人才——造價工程師，在項目施工管理過程中實施工程造價管理，具體負責涉及合同價格調(diào)整依據(jù)的審核、簽證。讓造價工程師參與到房地產(chǎn)項目實施過程的意義在于：有利于合理確定和有效控制工程造價;便于工程竣工結算的順利進行，維護發(fā)承包雙方的合法權益，減少或避免了造價糾紛;體現(xiàn)了建設工程全過程造價管理的要求;與國際慣例相銜接。

　　5、提高造價控制人員的素質和能力

　　新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應形式變化，有效控制成本，就要積極探索新的發(fā)展模式、新的管理方法，對成本管理人員也提出了新的要求：(1)從專業(yè)型向復合型管理人才轉變。要擅于領悟新的工作思路，擅于學習相關專業(yè)知識。對其他專業(yè)知識的了解和掌握是成本與各專業(yè)之間溝通的橋梁。(2)從核算型向價值創(chuàng)造型管理人才轉變。按照以客戶為中心的思想，成本管理人員應將更多的精力投入到創(chuàng)造更大的客戶價值的工作上。在結算、簽證變更等核算型工作上應加大對咨詢公司的運用，通過有效的咨詢公司管理，來降低此類工作的占用時間，提升工作效率。將工作重點轉移到參與整體公司的經(jīng)營管理，提升項目盈利能力和價值創(chuàng)造上。(3)要有較強的溝通能力，擅于與公司內(nèi)各部門、各合作伙伴進行溝通，擅于利用各方資源。(4)要有對咨詢公司等合作伙伴進行管理和培養(yǎng)的能力。

　　三、結語

　　總之，成本控制的根本目的是為了提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制必須要有整體的觀念、系統(tǒng)的觀念。隨著建筑市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保企業(yè)的生存和發(fā)展，必須進行房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，通過優(yōu)化資源配置，確保資源最大化程度地發(fā)揮效益，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理利用資源，提高資源的利用效率。

　　參考文獻：

　　1、張樺、朱盛波，建設工程項目管理與案例解析[M]，同濟大學出版社，2008

　　2、陸惠民、蘇振民、王延樹，工程項目管理[M]，南大學出版社，2006

　　3、吳成浩，房地產(chǎn)項目造價全過程控制實務手冊[M]，京:銀聲音出版社，2005

　　4、馮偉，論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[J]，四川建筑，2005(05)