房地產(chǎn)管理論文范文論如何加強對房地產(chǎn)抵押貸

　　論文摘要：土地管理部門應(yīng)盡快將開發(fā)商手中的大土地使用證分割注銷后分?jǐn)偨o每個購房戶,使開發(fā)商失去侵害購房戶權(quán)益的機會。同時,土地管理部門要和土地估價師協(xié)會一起加強對土地評估機構(gòu)的監(jiān)管,對違法、違規(guī)的行為要從嚴(yán)懲處。

　　一、用假證抵押,重復(fù)抵押,債權(quán)落空

　　首先,不法分子利用制造的假證,或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證,到金融部門直接貸款,而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項權(quán)利抵押登記時進行的審查。其次,多頭抵押。不法分子先進行房產(chǎn)抵押,然后又到另一家銀行進行土地抵押登記,造成多頭抵押。再者,重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押,過去往往根據(jù)評估報告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額,只在抵押合同或他項權(quán)利證明書上標(biāo)明,未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押,當(dāng)處置債權(quán)時,無法保證債權(quán)的實現(xiàn)。還有一種情況,不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后,又假借掛失,騙取新證,再到另一家銀行辦理抵押貸款,造成重復(fù)抵押。

　　分析:這類問題,多發(fā)生在開展這項業(yè)務(wù)的初期階段,原因是房地產(chǎn)多頭管理,部門間溝通不夠,有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后,造成金融機構(gòu)執(zhí)行一度混亂,無所適從,往往注意到房證而忽略了地證,抵押登記手續(xù)不完善,造成金融機構(gòu)經(jīng)濟損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。

　　對策:金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款必須堅持兩證齊全,堅持在兩主管部門辦理完他項權(quán)利證書時,方可簽訂貸款合同。另外,房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通,有條件時,相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng),實現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時,金融機構(gòu)要堅持在圖上和實地標(biāo)出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積,然后根據(jù)評估報告折合抵押金額,從而保證土地分割抵押的準(zhǔn)確性,債權(quán)實現(xiàn)的可靠性。

　　二、企業(yè)破產(chǎn),債權(quán)難以實現(xiàn)

　　分析:相當(dāng)部分企業(yè),從金融機構(gòu)貸款后,未能改善經(jīng)營狀況,由于包袱沉重,不能按時還貸。有的很快宣告破產(chǎn),待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時,出現(xiàn)了幾種情況:

　　第一種情況,貸款時,金融機構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押,并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)處置收入,要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關(guān)稅費。這二項往往使企業(yè)所處置的財產(chǎn)收入尚不夠償付,哪有資金再償付金融機構(gòu)呢?所以,金融機構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。

　　第二種情況,對瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款,金融機構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地,絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國有土地,處置到金融機構(gòu),必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù),因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù),金融機構(gòu)要想獲取房地產(chǎn),必須代企業(yè)出款交納土地出讓金,才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn),金融機構(gòu)既不易經(jīng)營,也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛,最后能收到的補償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額。

　　第三種情況是個別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地,處置還要經(jīng)過補辦征為國有性質(zhì)土地,這道手續(xù)補辦難度比第二種情況更為復(fù)雜,涉及集體補償?shù)葘徟?/p>

　　第四種情況,金融機構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國有土地,可以通過土地主管部門辦理申請手續(xù),以實現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實現(xiàn)前后,容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問題。

　　對策:金融機構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力,以及抵押物土地的性質(zhì),規(guī)范用途趨向,其他產(chǎn)權(quán)狀況,要進行全面審查,對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的,要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保,包括集體性質(zhì)的土地,由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù),征地費是否沖抵的賠付處置證明等;并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機構(gòu)也應(yīng)主動積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門,特別對金融機構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持,協(xié)調(diào)相關(guān)部門補辦完善抵押登記手續(xù),以便化解金融風(fēng)險,確保信貸安全。

　　三、房產(chǎn)暢銷、一房多賣,房產(chǎn)滯銷、資不抵貸,債權(quán)實現(xiàn)受阻

　　第一種情況,現(xiàn)實生活中,開發(fā)商在房產(chǎn)暢銷時,隨著價格的攀升,個別開發(fā)商見利忘義,對于先期預(yù)售的房產(chǎn)在預(yù)購戶沒辦理好所有權(quán)登記的情況下,又將其預(yù)售的商品房再出售于第三人,造成一房多賣的糾紛。

　　第二種情況,開發(fā)商預(yù)售了部分房產(chǎn),沒有辦理完分割土地的手續(xù),然后又拿土地證到金融機構(gòu)抵押貸款,待開發(fā)商不能償還銀行欠款而經(jīng)法院處置房地產(chǎn)時,法院把該房產(chǎn)處置給了金融機構(gòu),而預(yù)售房產(chǎn)戶雖然已購買了該房產(chǎn),又辦不了土地手續(xù),造成“一女二嫁”的房地產(chǎn)糾紛。

　　第三種情況,開發(fā)商取得土地使用權(quán)后,即辦理土地抵押貸款,獲取資金后進行開發(fā)、建設(shè)、銷售。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售,到后期銷售不好,不能償還貸款時,只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸,這就給銀行造成貸款損失。

　　對策:房產(chǎn)部門針對上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實施關(guān)。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證制度實施關(guān)。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度,預(yù)購商品房的當(dāng)事人可向登記機關(guān)申請辦理預(yù)告登記,使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力,從而保護自己的權(quán)益。這些措施到位了,就能有效地填塞漏洞,減少糾紛,化解信貸風(fēng)險。

　　針對第三種情況,金融機構(gòu)應(yīng)與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷售還貸協(xié)議,還貸與房產(chǎn)銷售掛鉤,要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款,記入指定賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項目借款期限一般不超過項目的預(yù)計開發(fā)完成期,開發(fā)完成后,應(yīng)及時辦理未銷售房產(chǎn)抵押登記,保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。

　　四、涉案房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻,債權(quán)落空

　　分析:由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào),在土地抵押物依法處置時,法院往往忽略了土地的產(chǎn)權(quán)屬性及國務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置主要用于安置工人的規(guī)定。處置時受償順序執(zhí)行就會受阻;往往土地部門考慮涉案土地資產(chǎn)處置程序復(fù)雜,涉及職工的切身利益和地方社會安定等因素,不便配合法院執(zhí)行,致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執(zhí)行下去的情況下,最后結(jié)局往往是土地資產(chǎn)由土地部門代表政府收回,通過市場競拍,按規(guī)定順序受償;金融機構(gòu)債權(quán)受償?shù)谋嚷示秃苌倭恕?/p>

　　對策:金融機構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況,建立預(yù)警機制,最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物,以減少貸款損失;一旦企業(yè)破產(chǎn),要加強與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系,依法處置抵押物,以期使損失減少到最少。防止抵押權(quán)人對設(shè)定抵押物(土地)實現(xiàn)后不能及時到土地部門辦理過戶手續(xù),或者再轉(zhuǎn)于其他地方,就會造成抵押權(quán)人違法占地及隱形交易、程序違法等問題。

　　五、超值抵押房地產(chǎn),貸款賠付受損

　　分析:前幾年,部分商業(yè)銀行由于對抵押貸款的土地性質(zhì)認(rèn)識不清,(如出讓、劃撥、國有、集體等)在實施貸款比率(貸款金額與評估價值比率)上掌握不準(zhǔn)。實際操作中,個別銀行抵押貸款,均按一個比率實施放貸,造成不同性質(zhì)的土地在處置時,出現(xiàn)過低(貸款額度不夠,保險系數(shù)大一些)或過高,造成超值抵押,處置時貸款不能全額抵償,造成貸款損失。

　　近年來,評估中介市場競爭激烈,一些中介評估機構(gòu)出于營利目的,往往屈從于委估方的需要,高估冒算房地產(chǎn)價格,這樣就造成超值抵押,若實現(xiàn)債權(quán)時處置這種產(chǎn)權(quán),銀行就要受到經(jīng)濟損失。

　　對策:根據(jù)國家有關(guān)部門規(guī)定,充分考慮處置變現(xiàn)稅費和風(fēng)險,確定合適的抵押貸款率。一般掌握標(biāo)準(zhǔn):以出讓方式取得的土地使用權(quán),抵押貸款率控制在80%左右;而以劃撥方式取得的,控制在50%左右;對集體性質(zhì)的土地,更要慎重,在考查能夠轉(zhuǎn)為國有性質(zhì),能處置兌現(xiàn)時,方可同意抵押貸款。另外要選取合法的資信好的評估中介機構(gòu)合作,特別要與辦事效率高,誠信度好的中介機構(gòu)合作,確保所評價格客觀、公正、公開。另一方面,金融機構(gòu)應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格水平,并要求評估機構(gòu)承諾評估結(jié)果客觀、科學(xué)、合理,以避免中介機構(gòu)的虛假評估行為。

　　金融機構(gòu)只要把握住房地產(chǎn)抵押貸款,必須同時辦理二證(房產(chǎn)他項權(quán)利證、土地他項權(quán)利證),方可與企業(yè)或個人簽定放貸協(xié)議,就能防止假證抵押和重復(fù)抵押等問題;同時,金融機構(gòu)發(fā)放貸款后,還應(yīng)跟蹤經(jīng)營企業(yè)貸款的使用和生產(chǎn)情況,如發(fā)現(xiàn)企業(yè)未按《貸款合同》約定的用途使用貸款,金融企業(yè)有權(quán)利指出并要求企業(yè)更正其行為。金融機構(gòu)還應(yīng)經(jīng)常查看已抵押房地產(chǎn),發(fā)現(xiàn)企業(yè)在已抵押土地上擅自變更產(chǎn)權(quán),或擅自建設(shè)、違反城市規(guī)劃,或房產(chǎn)存有隱患的,屬舊城改造區(qū)范圍的,應(yīng)及時要求企業(yè)變更抵押內(nèi)容或采取其他保全措施,以最大限度地減少貸款損失。

　　房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制;條件具備的,相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng),信息共享,就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。

　　土地管理部門應(yīng)盡快將開發(fā)商手中的大土地使用證分割注銷后分?jǐn)偨o每個購房戶,使開發(fā)商失去侵害購房戶權(quán)益的機會。同時,土地管理部門要和土地估價師協(xié)會一起加強對土地評估機構(gòu)的監(jiān)管,對違法、違規(guī)的行為要從嚴(yán)懲處。另外,要加強對土地估價師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及道德修養(yǎng)方面的教育,從而提高執(zhí)業(yè)素質(zhì)和估價報告質(zhì)量,杜絕高估地價的情況發(fā)生。

　　土地部門應(yīng)盡快建立規(guī)范的土地二級市場,使金融機構(gòu)債權(quán)實現(xiàn)到手的土地資產(chǎn)在土地部門監(jiān)管下變現(xiàn),找到一個公平交易的途徑和場所。

　　房產(chǎn)管理部門也要積極推進完善房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度,堵塞開發(fā)商“一女二嫁”的漏洞。