論保障性住房在常州的發(fā)展現(xiàn)狀及建議

　　摘要： 從1949年至今,我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的得到了迅速的發(fā)展，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段:福利分房制度階段(1949～1978年),住宅私有化與福利分房制度并存階段(1978～1998年),取消福利分房,住房保障收縮階段(1998～2007年),其中1998年至2007年又可以劃分為兩個(gè)階段,以及住房保障政策調(diào)整階段(2007年至今)。

　　關(guān)鍵詞：保障性住房,發(fā)展,措施

　　一 國(guó)內(nèi)形勢(shì) ：常州保障住房的實(shí)施及發(fā)展?fàn)顩r

　　目前常州保障住房建設(shè)規(guī)模大、任務(wù)重：自2000年至今，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目8個(gè)，總建筑面積130.75萬(wàn)㎡，總套數(shù)10522套;廉租住房、公共租賃住房集中建設(shè)項(xiàng)目6個(gè)，總建筑面積41.66萬(wàn)㎡，總套數(shù)6690套;收購(gòu)廉租住房、公共租賃住房房源3173套，面積190855㎡。

　　常州地區(qū)已審定建筑方案或在建、竣工的保障性住房有瑞馨雅居、新凌雅苑、金潤(rùn)家園、青韻雅苑、新都市家園、藍(lán)天新苑、陳渡新苑、體育花園、飛龍新苑、景秀世家、麗華機(jī)械廠地塊、教育局麗華三村地塊等18個(gè)項(xiàng)目，目前已經(jīng)竣工的項(xiàng)目有金澤家園、陳渡新苑、體育花園、藍(lán)天花園一期、景秀世家凱旋城南側(cè)地塊項(xiàng)目、麗華機(jī)械廠地塊、教育局麗華三村地塊等。工期和質(zhì)量要求高，均已經(jīng)保質(zhì)保量完成了保障房建設(shè)和管理的任務(wù)，進(jìn)一步完善符合我國(guó)國(guó)情的住房保障體系，不僅是政府的責(zé)任，也需要?jiǎng)訂T社會(huì)各界集思廣益、群策群力。

　　近幾年我市如今一談到保障房必將談到一個(gè)詞——“雙軌時(shí)代”。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施前與政府簽訂協(xié)議，在新建的房地產(chǎn)項(xiàng)目中劃出部分住宅樓作為保障性住房，由開(kāi)發(fā)企業(yè)代建，建成后交給政府用于安置，履行社會(huì)責(zé)任，為推進(jìn)我市保障房建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。目前我市已收購(gòu)廉租住房、公共租賃住房房源3173套，面積19萬(wàn)平方米譬如：金梅花園、綠地世紀(jì)城、九洲花園、金玉苑、金梅花園、甘林小區(qū)等。

　　從最早由政府分房改革后進(jìn)入商品房時(shí)代，現(xiàn)在政府意識(shí)到住房制度光靠商品房是不夠的，也就是雙軌制。據(jù)我了解常州“十一五”期間保障性住房建設(shè)總體來(lái)看大概是不到一萬(wàn)套，而我們?cè)?ldquo;十二五”提出要建設(shè) 20.8萬(wàn)套，目前我市2012年已經(jīng)完成了1.47萬(wàn)套。這一數(shù)據(jù)的信息表明：由政府主導(dǎo)的保障房將進(jìn)入商品房“一家獨(dú)大”的住宅市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也即將因此發(fā)生劇變，會(huì)進(jìn)入一個(gè)全新的“商品房+保障房”的雙軌時(shí)代。

　　從2012年我們所了解到的常州市房地產(chǎn)的銷售情況大概是1萬(wàn)套左右。也就是說(shuō)如果按照這樣的數(shù)據(jù)的話，我們今年保障性住房的建設(shè)力度應(yīng)該是大于商品房。所以我覺(jué)得現(xiàn)在確實(shí)政府加大了保障房的建設(shè)，同時(shí)從市場(chǎng)上也要加大商品房的建設(shè)。我想這個(gè)“雙軌制”將是“十二五”未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展中一個(gè)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，而且我個(gè)人認(rèn)為這也將是未來(lái)長(zhǎng)期的一個(gè)趨勢(shì)，也就是說(shuō)解決中國(guó)城市居民住房一方面靠政府保障房，同時(shí)也靠商品房，我個(gè)人的理解是這是一個(gè)長(zhǎng)期化的趨勢(shì)。

　　二 國(guó)際形勢(shì) ：美國(guó) 新加坡 住房保障項(xiàng)目的實(shí)施情況

　　新加坡保障性住房的成功之處在于政府有明確的覆蓋人群目標(biāo)、整套法規(guī)及完善的管理體系、完善的公積金制度及金融按揭制度。

　　“新加坡保障性住房由組屋和少量廉租房構(gòu)成，目前主要針對(duì)月總收入不超過(guò)8000元的家庭。組屋最高時(shí)期覆蓋了85%的新加坡人口，目前也覆蓋了80%的新加坡人口，這些人群是新加坡長(zhǎng)治久安的基石。同時(shí)，從準(zhǔn)入到申請(qǐng)，從選址、立項(xiàng)、預(yù)售到日常管理、維護(hù)，從首次購(gòu)買(mǎi)時(shí)政府的財(cái)政補(bǔ)貼、申請(qǐng)免稅到二次購(gòu)買(mǎi)組屋政府的抽成，從政府專門(mén)機(jī)構(gòu)的貼心服務(wù)到對(duì)弄虛作假的嚴(yán)懲等，新加坡都有一整套嚴(yán)密的法律、法規(guī)進(jìn)行約束和保證。此外，完善的公積金制度及金融按揭制度，加上首次購(gòu)買(mǎi)組屋時(shí)政府提供的3萬(wàn)元補(bǔ)貼，使新加坡人購(gòu)買(mǎi)30萬(wàn)元左右組屋比較輕松。”

　　由于組屋的建設(shè)成本能夠全覆蓋，并且是在有75%的人愿意購(gòu)買(mǎi)的情況下才開(kāi)工，開(kāi)工就開(kāi)始預(yù)售，因此新加坡政府保障性住房建設(shè)的資金壓力較小，并且良好的資金流使得組屋

　　能夠持續(xù)滾動(dòng)發(fā)展。

　　三 針對(duì)常州保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀應(yīng)采取改進(jìn)措施

　　目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房5年后可以申請(qǐng)給任何人，這是最大的錯(cuò)誤，“新加坡符合保障條件的人，一生可以購(gòu)買(mǎi)兩次政府組屋，但只能擁有一套。申請(qǐng)時(shí)，只能在適合被保障的人中流轉(zhuǎn)，不能給不符合條件的人。這一政策使得新加坡二手組屋售價(jià)約相當(dāng)于商品房?jī)r(jià)的50%-60%，一手組屋售價(jià)約相當(dāng)于商品房?jī)r(jià)的30%-40%，既能平抑房?jī)r(jià)又大大減輕了政府的工作量。同時(shí)，新加坡政府還通過(guò)物業(yè)管理優(yōu)惠等政策，鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)小套型，惠及低收入者。”

　　常州針對(duì)目前保障性住房存在的問(wèn)題，應(yīng)盡快明確保障房發(fā)展整體規(guī)劃目標(biāo)，確定保障房覆蓋對(duì)象，保持保障房政策連貫性及發(fā)展目標(biāo)的漸進(jìn)性;明確保障房受益對(duì)象，完善購(gòu)買(mǎi)資格審查和加大違規(guī)懲罰力度。

　　常州作為常三角中心地帶的一線城市，近十年來(lái)在住房保障項(xiàng)目調(diào)控方面，我市市政府已經(jīng)采取了有效措施,譬如：1保證通過(guò)提供小戶型、齊功能、質(zhì)量可靠的保障房和加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，保障中低收入住房困難家庭的基本住房需求，并為符合條件的新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員提供穩(wěn)定居所;2 公正程序。準(zhǔn)入、審核、輪候、分配、退出等方面的程序要嚴(yán)格規(guī)范，對(duì)保障房申請(qǐng)人、入住者的收入、住房、財(cái)產(chǎn)等情況全面審核、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，使所有符合條件者都能公平公正地參加申請(qǐng)、輪候和逐步獲得保障房;3公開(kāi)過(guò)程。要堅(jiān)持陽(yáng)光操作，接受群眾、社會(huì)和媒體全方位監(jiān)督，做到全過(guò)程公開(kāi);

　　我認(rèn)為當(dāng)前推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，健全住房保障制度應(yīng)該注意做好以下幾個(gè)方面工作：

　　1 要探索完善保障房分配和質(zhì)量管理的長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)保障性住房分配和質(zhì)量管理應(yīng)開(kāi)展全面自查和實(shí)地督查，要通過(guò)自查和重點(diǎn)督查查找問(wèn)題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、扶正祛邪。堅(jiān)決查處騙購(gòu)騙租、變相福利分房、以次充好、質(zhì)量監(jiān)管不到位、失職瀆職等問(wèn)題，讓違法違規(guī)者付出高代價(jià);2 應(yīng)要繼續(xù)采取有效措施，增加普通商品住房供應(yīng)。要繼續(xù)堅(jiān)持搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，鞏固調(diào)控成果;3進(jìn)一步健全符合國(guó)情的住房保障體系。現(xiàn)在保障性住房種類太多，廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、改造房、限價(jià)房等等，如何確定符合我國(guó)國(guó)情的保障方式，合理確定保障范圍和保障標(biāo)準(zhǔn)，降低使用成本，提高保障的使用率，建立可持續(xù)的、符合我們國(guó)家國(guó)情的住房保障體系;4 -要拓寬融資渠道，除了依靠中央財(cái)政下達(dá)的補(bǔ)助資金和各級(jí)的配套資金以外，要通過(guò)金融創(chuàng)新多方面搭建融資平臺(tái)，多渠道籌措資金，用好信貸、財(cái)稅支持政策，確保資金投入;5 要完善準(zhǔn)入、退出和運(yùn)行管理機(jī)制，要完善住房保障申請(qǐng)、審核、公示制度，實(shí)施部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加大對(duì)騙租騙住的查處，加大對(duì)保障性住房使用的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，嚴(yán)格退出機(jī)制;6 要抓好規(guī)劃、設(shè)計(jì)和質(zhì)量管理。要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)和出行等需要，科學(xué)合理規(guī)劃布局完善配套設(shè)施，同時(shí)要優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，堅(jiān)持戶型好、功能全、質(zhì)量安全可靠，要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，把保障房建成百姓的安心房、放心房、安居房。7 是要抓住機(jī)遇，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。我國(guó)保障性住房有政府主導(dǎo)建設(shè)，具有建設(shè)規(guī)模大、同質(zhì)、同類等特點(diǎn)，應(yīng)利用保障房大規(guī)模建設(shè)的時(shí)機(jī)，大力推進(jìn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化、部件生產(chǎn)工廠化、土建裝修一體化，同時(shí)全面推廣應(yīng)用節(jié)能環(huán)保等材料設(shè)備，確保施工安全和性能。8 是要加快立法，加快基本住房保障法的立法工作，為住房保障的長(zhǎng)期化、制度化提供法制保障。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1 保障性住房政策的發(fā)展<中國(guó)建設(shè)信息>2012年第03期;

　　2 保障性住房可借鑒新加坡模式《中華工商時(shí)報(bào)》 陳明

　　3 -------李克強(qiáng)：《讓保障房違規(guī)者付出高代價(jià)》