實(shí)測(cè)實(shí)量在舊房改造項(xiàng)目造價(jià)控制中的應(yīng)用

　　舊房改造工程往往伴有勘察不精細(xì)、工程變更多、建設(shè)周期短等問(wèn)題，容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛及造價(jià)失控。在深入分析舊房改造項(xiàng)目的特點(diǎn)及控制要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合某改造項(xiàng)目的造價(jià)控制經(jīng)驗(yàn)，將實(shí)測(cè)實(shí)量這一重要手段引入改造工程中，探討其在舊房改造項(xiàng)目造價(jià)控制中的應(yīng)用，以期為此類工程提供一定的參考。

　　《智能建筑與智慧城市》主要涵蓋智能建筑的樓宇自控、綜合布線、系統(tǒng)集成、智能照明、居住小區(qū)智能化、安全防范、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、數(shù)字控制、機(jī)房工程、防雷接地和計(jì)算機(jī)應(yīng)用以及智慧城市頂層設(shè)計(jì)、專項(xiàng)應(yīng)用、基礎(chǔ)技術(shù)等相關(guān)專業(yè)。對(duì)專業(yè)技術(shù)進(jìn)行介紹與交流，展開分析與探討，為相關(guān)部委、省市領(lǐng)導(dǎo)、信息化管理部門及廣大設(shè)計(jì)院、系統(tǒng)集成商、建筑工程公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、產(chǎn)品生產(chǎn)廠商等相關(guān)單位提供各類參考資料。

　　1 引 言

　　相較于新建項(xiàng)目，舊房改造項(xiàng)目因其具有經(jīng)濟(jì)節(jié)約性、歷史延續(xù)性、環(huán)境協(xié)調(diào)性等優(yōu)點(diǎn)，越來(lái)越受到重視，其能夠有效促進(jìn)城市現(xiàn)代化的發(fā)展。

　　就業(yè)主方而言，項(xiàng)目建設(shè)的目的是在保證建筑功能的前提下，實(shí)現(xiàn)投資成本的最小化。然而，因改造項(xiàng)目的復(fù)雜性，往往存在建設(shè)周期短、原設(shè)計(jì)文件不完善、改造對(duì)象調(diào)查不細(xì)致、合同條款不明確等情況，從而導(dǎo)致造價(jià)失控和經(jīng)濟(jì)糾紛等問(wèn)題，違背了改造項(xiàng)目節(jié)約資金

　　的初衷。工程造價(jià)由工程計(jì)量和計(jì)價(jià)兩部分組成，工程計(jì)量是計(jì)價(jià)的前提，改造項(xiàng)目改動(dòng)多、計(jì)量難度大。因此，從計(jì)量著手，探討實(shí)測(cè)實(shí)量在舊房改造項(xiàng)目中的重要性及對(duì)造價(jià)控制的影響具有重要意義。

　　2 舊房改造項(xiàng)目特點(diǎn)及某改造項(xiàng)目概況

　　2.1 舊房改造項(xiàng)目特點(diǎn)

　　舊房改造是指在不改變舊有房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，利用原有的承重結(jié)構(gòu)加以改造，可達(dá)到節(jié)約資金，避免重復(fù)建設(shè)的目的。在符合抗震、消防等新標(biāo)準(zhǔn)要求的同時(shí)，使原有房屋建筑整體外觀和使用功能得以提升，而部分房屋年代較久，原設(shè)計(jì)文件不完善，甚至缺失，給設(shè)計(jì)及施工造成一定的困難。舊房改造項(xiàng)目通常

　　邊設(shè)計(jì)邊施工，并伴有大量的設(shè)計(jì)變更，其造價(jià)控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，且往往存在建設(shè)周期短等問(wèn)題，因此投資控制難度較大。

　　2.2 某改造項(xiàng)目概況

　　該項(xiàng)目用地為印染廠廠房及員工家屬樓，其建筑風(fēng)格及使用功能已不滿足城市化發(fā)展的需求。對(duì)其進(jìn)行加固改造，既可充分利用該地塊及現(xiàn)有建筑，實(shí)現(xiàn)新功能，又可為該地區(qū)注入新活力。項(xiàng)目共13棟單體建筑，總面積69258.3平米，其中6#樓不滿足功能要求需拆除重建，其他建筑均涉及到加固、景觀、修繕工程。

　　3 實(shí)測(cè)實(shí)量在舊房改造項(xiàng)目造價(jià)控制中的應(yīng)用

　　3.1 實(shí)測(cè)實(shí)量概述

　　建設(shè)工程實(shí)測(cè)實(shí)量是指應(yīng)用測(cè)量?jī)x器工具，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量建筑空間及構(gòu)件尺寸(包括長(zhǎng)、寬、高、厚等)而得到的能真實(shí)反應(yīng)建筑物及構(gòu)件質(zhì)量數(shù)據(jù)的一種方法。通過(guò)實(shí)測(cè)實(shí)量在項(xiàng)目中的推廣，可以達(dá)到提高資金成本使用效率、減少用戶投訴的效果。實(shí)測(cè)實(shí)量是通過(guò)實(shí)體測(cè)量的數(shù)據(jù)來(lái)反應(yīng)工程質(zhì)量的優(yōu)劣，對(duì)于舊房改造項(xiàng)目，其工程變動(dòng)多、造價(jià)不易控制，可通過(guò)實(shí)測(cè)實(shí)量的方式，詳細(xì)記錄工程變動(dòng)前后的數(shù)據(jù)信息，并可利用建筑信息化模型(BIM)，利用其數(shù)據(jù)分析功能，將導(dǎo)出的數(shù)據(jù)信息與實(shí)測(cè)實(shí)量的結(jié)果相比較，以模型化進(jìn)行直觀顯示，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，便于及時(shí)糾偏。將實(shí)測(cè)實(shí)量應(yīng)用于項(xiàng)目全過(guò)程的造價(jià)控制，便于準(zhǔn)確核算工程量，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入的明細(xì)化，確保每一筆資金用到位。

　　3.2 實(shí)測(cè)實(shí)量在設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用

　　工程設(shè)計(jì)階段是對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上。對(duì)于改造工程來(lái)說(shuō)，舊房改造設(shè)計(jì)不同于新建房屋設(shè)計(jì)，它涉及到舊有建筑工程的改造與利用，在滿足建筑功能和外觀要求的基礎(chǔ)上，既要做好舊有建筑物的結(jié)構(gòu)分析與構(gòu)件功用，又要從改造目標(biāo)上避免重復(fù)投資，節(jié)約資金。

　　舊房改造項(xiàng)目是在舊有建筑的主體承重結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上加以改造，因此，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否滿足要求是安全改造的前提。改造工程往往原設(shè)計(jì)文件不完善，甚至缺失，設(shè)計(jì)人員承接任務(wù)后必須要到舊有建筑現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，對(duì)舊有建筑進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。掌握舊有房屋建筑結(jié)構(gòu)及布局、所使用的建筑材料材質(zhì)及其性能、構(gòu)件的截面

　　尺寸及節(jié)點(diǎn)的連接等情況，記錄詳細(xì)的實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)。同時(shí)，評(píng)估舊有建筑的老化或受損情況，對(duì)于相關(guān)構(gòu)件，按評(píng)估、計(jì)算結(jié)果分類，確定是否需進(jìn)行局部加固設(shè)計(jì)。

　　該改造項(xiàng)目建設(shè)前期，項(xiàng)目管理人員組織設(shè)計(jì)方實(shí)地考察項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，從整體布局到房屋結(jié)構(gòu)、細(xì)部構(gòu)造，以及建筑材料、構(gòu)件尺寸，都進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量工作，并對(duì)部分墻體及構(gòu)件粉刷、裝飾層進(jìn)行破除操作。現(xiàn)場(chǎng)留有駐場(chǎng)設(shè)計(jì)師，隨時(shí)跟蹤項(xiàng)目的進(jìn)展情況，能夠及時(shí)反饋施工過(guò)程中遇到的設(shè)計(jì)問(wèn)題，提高了組織協(xié)調(diào)的效率。經(jīng)設(shè)計(jì)方與業(yè)主方多次深入溝通探討后，完善了設(shè)計(jì)文件的調(diào)研工作，確保各類勘驗(yàn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，減少了改造施工中不必要的變更差錯(cuò)。同時(shí)，造價(jià)小組積極參與項(xiàng)目的策劃，實(shí)測(cè)實(shí)量原有建筑，對(duì)比分析設(shè)計(jì)方案，并提供建議。

　　施工圖預(yù)算階段，施工方往往會(huì)通過(guò)謊報(bào)工程量、高額套價(jià)等方式獲取更大的利潤(rùn)空間。為了減少成本投入，業(yè)主方成本工程師非常重視施工圖預(yù)算工作，組織造價(jià)小組成員進(jìn)行詳盡的施工圖預(yù)算核價(jià)。造價(jià)小組立即投入其中，沒有絲毫懈怠，經(jīng)歷了一個(gè)月的艱辛，終于詳細(xì)準(zhǔn)確地完成了施工圖預(yù)算核價(jià)工作，有效核減了預(yù)算1400萬(wàn)余元。

　　4 結(jié) 語(yǔ)

　　隨著城市化的發(fā)展以及建筑的老齡化，越來(lái)越多的建設(shè)工程會(huì)以加固改造的方式呈現(xiàn)。而鑒于改造項(xiàng)目的復(fù)雜性，重視其建設(shè)成本顯得尤為重要。將實(shí)測(cè)實(shí)量應(yīng)用于舊房改造工程全過(guò)程，重點(diǎn)把握三個(gè)階段的造價(jià)控制要點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)方應(yīng)從原始現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，實(shí)測(cè)實(shí)量，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)，重視對(duì)建筑布局、構(gòu)件尺寸、細(xì)部構(gòu)造的實(shí)測(cè)實(shí)量，可一定程度上減少后續(xù)階段設(shè)計(jì)變更引起的成本增加;施工階段，加強(qiáng)對(duì)拆除工程、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及材料采購(gòu)的實(shí)測(cè)實(shí)量，隱蔽工程的核查核算，拍照留存，使得相應(yīng)的工程量得以控制;結(jié)算階段，通過(guò)實(shí)測(cè)實(shí)量，合理計(jì)算工程量，準(zhǔn)確計(jì)算工程價(jià)，保證竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性。結(jié)合該舊房改造項(xiàng)目，有待將實(shí)測(cè)實(shí)量手段引入舊房改造項(xiàng)目的造價(jià)控制中，使其精細(xì)化、制度化、完善化，更能突出造價(jià)控制在項(xiàng)目策劃、實(shí)施、結(jié)算階段的重要性。

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