一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用

風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的高回報率和不斷持續(xù)攀升的房價，都促使近年來商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額不斷擴張，同時房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險問題也日益凸顯。首先，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤、高收益性使房地產(chǎn)貸款成為了商業(yè)銀行一項重要的盈利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)有關(guān)資料顯示，在國際上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤高于其他產(chǎn)業(yè)的利潤，同時，在中國，房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤又遠(yuǎn)高于國際水平，這說明中國的房地產(chǎn)行業(yè)回報率遠(yuǎn)高于其他途經(jīng)的投資所獲得的回報率。另外，近年來不斷上升且居高不下的房價也為商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款提供了充足的信心。一方面，商業(yè)銀行自己本身擁有一定數(shù)量的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價格的上升將直接使得商業(yè)銀行的資本價值上升，這就使得商業(yè)銀行可以并且愿意持有更多的房地產(chǎn)貸款。另一方面，由于房地產(chǎn)價格上漲，以房子作為抵押品所發(fā)放的貸款的擔(dān)保物市場價值上升，這將直接導(dǎo)致違約概率明顯減少和由于違約造成的損失降低，即貸款的損失風(fēng)險下降了，這也鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放更多的貸款。但事實上房地產(chǎn)開發(fā)貸款也存在著很大的風(fēng)險。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款來講，似乎只要企業(yè)將標(biāo)準(zhǔn)的合格的房子建好并且按照原計劃和既定價格銷售出去，就將會得到一筆不菲的收入，從而貸款的償還不會發(fā)生任何問題，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)欠浅４嗳醯模坏╅_發(fā)商建成房子后發(fā)現(xiàn)供給過多，需求不足，競爭激烈，導(dǎo)致滯銷，房價下跌等其他不利情況，開發(fā)商就無法獲得預(yù)期收益，最終不能按時足額甚至無力償清貸款，此時銀行貸款的風(fēng)險將會很大。由于房地產(chǎn)貸款投資的高回報和持續(xù)上漲的房價使得商業(yè)銀行十分看好房地產(chǎn)開發(fā)貸款這項業(yè)務(wù)，從而容易低估了風(fēng)險，商業(yè)銀行為了增加盈利而放寬貸款的條件，但是一旦房價下跌或有其他突發(fā)情況或政策出現(xiàn)，那么商業(yè)銀行將會承擔(dān)巨大的風(fēng)險和不可預(yù)估的損失。

（二）商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險

個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔(dān)保。個人住房貸款的信用風(fēng)險問題主要集中在以下兩種情況中。首先，個人住房貸款的借款人與銀行簽訂購房合同，以房子作為抵押物獲得一定數(shù)額的貸款，并在未來一段時間內(nèi)定期償還本息。在貸款期間內(nèi)，如果房價基本維持不變或價格上漲，借款人則想繼續(xù)擁有房子的所有權(quán)和權(quán)益，所以他會按照約定繼續(xù)償還貸款的本息。但如果在貸款期間，房價大幅下跌，使得未償還的貸款余額可以購買一套同樣的房子甚至是一套更加好的房子，那么借款人就不會選擇繼續(xù)償還貸款，而是相當(dāng)于把最初買的房子以貸款余額的價格賣給了銀行。可見，如果房價不變或上漲，個人住房貸款將十分安全同時也可以給銀行帶來不錯的收益，但一旦房價大幅下跌，個人住房貸款的信用風(fēng)險將會很大。尤其是近年來，房價已有松動，房價下降已成為必然趨勢，所以目前對于商業(yè)銀行來說，個人住房貸款的信用風(fēng)險不容小覷。其次，不斷攀升的房價也讓眾多的投機者看到了“商機”，我國房地產(chǎn)市場上存在著大量的投機炒房行為，他們以相對較低的價格買入房子，一段時間后等到價格上漲再以高價賣出房子，從中獲得高額的收益。高額的收益吸引了大批房地產(chǎn)投機者，他們在投機的同時需要向銀行申請貸款來獲得買房的大量資金，因此，就出現(xiàn)了利用銀行貸款管理上的漏洞重復(fù)申請貸款、開虛假證明惡意騙取貸款等不合規(guī)定的行為，這些在無形中埋下了巨大的風(fēng)險隱患，一旦房價下跌，投機者將沒有收益來償還貸款，面臨巨大的還款壓力，當(dāng)投機炒房者無力償還本息時，銀行將面臨嚴(yán)峻的信用風(fēng)險問題挑戰(zhàn)同時將蒙受巨大的損失甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險的防范

（一）對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款

1.根據(jù)工程情況分批發(fā)放貸款。

發(fā)放貸款的速度要根據(jù)工程實際進(jìn)行的進(jìn)度適量發(fā)放，避免在工程未開始前或工程剛開始時一次性發(fā)放全部貸款。聘請第三方專業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的考察評估與檢查，確定工程所需貸款數(shù)額、保證所發(fā)貸款確實得到有效、合理的運用。

2.制定嚴(yán)格的貸款比例界限。

根據(jù)貸款單位的信用和其提供的抵押物按照一定比例確定可以貸款的數(shù)量上限，降低貸款的風(fēng)險。

3.加強內(nèi)部操作風(fēng)險管理。

因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高利潤性，所以銀行為了增加盈利、多貸款、增加自身在競爭中的優(yōu)勢而降低了貸款的要求，對貸款單位的各項數(shù)據(jù)審查不嚴(yán)格，忽略了潛在風(fēng)險，銀行應(yīng)該加強貸款責(zé)任人制度，把責(zé)任明確細(xì)化到個人，同時制定出明確嚴(yán)格的獎懲制度并確保落實，加強貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查。

4.加強抵押物價值管理。

在房地產(chǎn)貸款中，一般實行項目抵押的方式，這就需要找到一個公正、客觀、有效的評級行業(yè)對抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。所以應(yīng)建立一個非盈利性質(zhì)的半官方的資產(chǎn)評級公司，避免評級公司為了自身盈利而故意高估或低估抵押物。，確保銀行在風(fēng)險真的發(fā)生時抵押物可以進(jìn)行合理的補償。

（二）對于個人住房貸款

建立完善的個人信用評級體系。目前在我國有部分城市已建立了個人征信系統(tǒng)，但實際上這個系統(tǒng)對于進(jìn)行個人住房貸款的風(fēng)險判斷是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以應(yīng)該逐漸全面建立起完善的個人信用評級體系，該體系可以證明、解釋與檢查自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個人的一系列信用活動，包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度等。建立這個系統(tǒng)需要設(shè)立專門的信用機構(gòu)，這個信用機構(gòu)需要通過各種渠道來獲得、整理、分析、記錄個人的綜合信用情況，以此信用記錄情況作為進(jìn)行個人住房貸款的風(fēng)險判斷依據(jù)，最終做出決策

作者：潘添媛 單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)