1城市河道生態(tài)整治工程建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求

城市河道生態(tài)整治工程建設(shè)，一般是為了提高城鎮(zhèn)及周邊區(qū)域防洪保安標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合城市建設(shè)和環(huán)境改善需要，使城市河道成為集防洪、交通、綠化、美化和休閑娛樂為一體的城市風(fēng)景線。堤防等工程建設(shè)可以置換出一定土地供城市建設(shè)和工業(yè)開發(fā)，也會(huì)帶動(dòng)周邊一定范圍內(nèi)土地升值和開發(fā)，甚至帶動(dòng)整個(gè)城鎮(zhèn)土地升值、開發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。過去由于對(duì)環(huán)境不夠重視，再加上資金短缺，尤其在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，土地使用權(quán)靠政府劃撥，不允許進(jìn)行土地商業(yè)開發(fā)，城鎮(zhèn)政府沒有土地出讓收入，根本沒有河道生態(tài)整治資金。因而，多數(shù)城鎮(zhèn)河道防洪標(biāo)準(zhǔn)低，甚至沒有堤防。山區(qū)河道形成游蕩型河床，遇兩岸山體河床縮窄；平緩地帶河道擴(kuò)散、游蕩，寬窄不一；汛期洪水漫灘,平時(shí)基本沒有下泄流量；河道干涸或成為污水溝，植被稀少，裸露河灘成為風(fēng)沙源。此外，企業(yè)單位向河道排放礦漿、礦渣、垃圾，洪災(zāi)、風(fēng)沙、惡臭、污穢、臟亂，嚴(yán)重影響河道周邊環(huán)境質(zhì)量，對(duì)居民生活影響很大，也嚴(yán)重影響了城市開發(fā)和招商引資。城市河道本來是城市的母親河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航運(yùn)及漁業(yè)資源生存和發(fā)展壯大，只是近幾十年，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，需水量急劇增加，加上污染和上游來水逐漸減少，北方城市多數(shù)河道出現(xiàn)斷流、干涸，不得不靠大量開采地下水維持城市發(fā)展，城市河流逐步失去了原有經(jīng)濟(jì)和環(huán)境功能。城市河道本來是重要環(huán)境因子，卻成為環(huán)境臟、亂、差的集中地帶。因此，為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量、建設(shè)環(huán)境友好型社會(huì)，越來越多的城市進(jìn)行河道生態(tài)整治，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀要求。

2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)

城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目，雖有一定公益性，資本金以政府投資為主。但是，由于政府資金有限，一般政府只能籌集少量資本金，其余大量建設(shè)資金要靠銀行貸款或社會(huì)融資。因此，無論政府決策、銀行貸款，還是其他社會(huì)融資，都需要進(jìn)行完整可信的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。該類項(xiàng)目不同于一般的水利項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)新課題，尤其是財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算，包括效益種類、定量計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法等。如果沒有一套合理的計(jì)算方法和可信的結(jié)論，不僅影響城市政府決策，還會(huì)影響銀行貸款和社會(huì)融資。城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目主要有以下特點(diǎn)：（1）此類工程雖然帶有一定的公益性，由于資金來源主要靠社會(huì)融資，需要還本付息。同時(shí)，城鎮(zhèn)政府可獲得大量土地出讓收入，財(cái)務(wù)效益明顯，實(shí)際上與經(jīng)營性項(xiàng)目無異。（2）工程效益與一般防洪項(xiàng)目有區(qū)別，一般防洪項(xiàng)目沒有直接財(cái)務(wù)收入，僅有防洪經(jīng)濟(jì)效益，或附帶一些交通改善效益，而城市河道生態(tài)整治項(xiàng)目除了上述效益外，主要效益是土地升值效益，以及旅游等效益。并且土地升值及土地置換可以促進(jìn)土地快速開發(fā)，政府很快獲得土地出讓收入，反過來為城市河道生態(tài)整治工程提供充足的建設(shè)資金和還貸資金來源。（3）項(xiàng)目業(yè)主或管理單位不同于一般項(xiàng)目。一般項(xiàng)目業(yè)主很明確，是項(xiàng)目籌資和收益的主體，而城市河道生態(tài)整治項(xiàng)目，雖然名義上也有業(yè)主，但業(yè)主只負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、管理等事務(wù)，土地的征用和出讓則由市縣政府(土地儲(chǔ)備中心)負(fù)責(zé)，即土地出讓權(quán)歸政府，其收入納入市縣財(cái)政，建設(shè)資金和運(yùn)行費(fèi)用由財(cái)政撥款。也就是項(xiàng)目收入和支出的主體既分離，又統(tǒng)一，可以將二者捆在一起作為一個(gè)整體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（4）由于土地出讓不是一般的商品或服務(wù)出售，出售土地的是政府不是企事業(yè)單位，土地出讓金屬政府預(yù)算外財(cái)政收入，所以土地出讓金不需要繳納銷售稅金和所得稅。項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入應(yīng)該是項(xiàng)目帶來的土地出讓凈收入，即土地出讓金扣除土地征收等相關(guān)費(fèi)用等。因此，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表就有別于一般經(jīng)營性項(xiàng)目，可以不編制損益表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表和資產(chǎn)負(fù)債表，直接根據(jù)投資、貸款和預(yù)測的年運(yùn)行費(fèi)、土地出讓凈收入編制借款還本付息計(jì)算表、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)和貸款償還期等指標(biāo)，以供政府和金融機(jī)構(gòu)決策參考。

3項(xiàng)目效益計(jì)算

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的目的和功能分析，城市河道生態(tài)整治工程財(cái)務(wù)效益包括土地出讓收入、旅游收入、運(yùn)行費(fèi)財(cái)政補(bǔ)貼等。經(jīng)濟(jì)效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益，以及促進(jìn)招商引資和城市發(fā)展等間接效益。其中土地出讓財(cái)務(wù)效益和土地升值經(jīng)濟(jì)效益有別于一般防洪工程，而且是工程財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益的主要部分，其他效益已有成熟的計(jì)算方法，故本文著重分析財(cái)務(wù)效益中的土地出讓凈收入和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的土地升值效益。土地出讓凈收入與土地升值效益雖然概念上和用途有所不同，但兩者具有不可分割的內(nèi)在聯(lián)系，實(shí)質(zhì)上都是因?yàn)槌鞘泻拥郎鷳B(tài)整治工程建設(shè)改善周邊環(huán)境帶來的土地升值，只是評(píng)價(jià)所站的角度不同。土地出讓凈收入是站在業(yè)主和當(dāng)?shù)卣慕嵌龋琼?xiàng)目帶動(dòng)一定時(shí)期內(nèi)可開發(fā)的周邊土地所能獲得的直接土地出讓收入，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)；而土地升值效益則是站在國家或全社會(huì)的角度，預(yù)測項(xiàng)目周邊土地可能的升值，無論是否付諸實(shí)際開發(fā)。項(xiàng)目效益計(jì)算，應(yīng)該遵循“有無對(duì)比”原則，計(jì)算有本項(xiàng)目比無項(xiàng)目收益的差值，也就是項(xiàng)目周邊土地出讓凈收入和土地升值效益計(jì)算的核心是都應(yīng)該預(yù)測項(xiàng)目周邊土地可能的升值，包括升值范圍和升值幅度。考慮周邊土地開發(fā)實(shí)際，具體評(píng)價(jià)時(shí)財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益可采用同一標(biāo)準(zhǔn)，但財(cái)務(wù)效益應(yīng)按計(jì)算期內(nèi)實(shí)際可能開發(fā)面積計(jì)算。此外，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)工程建設(shè)實(shí)際情況區(qū)分兩類土地計(jì)算財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益。一類是由于修建或改建河堤使原有部分河漫灘變?yōu)榈掏饨ㄔO(shè)用地，屬于新增建設(shè)用地，這部分土地應(yīng)該按照土地實(shí)際出讓凈收入計(jì)算效益。第二類是現(xiàn)有建設(shè)用地，由于環(huán)境改善和防洪標(biāo)準(zhǔn)提高而導(dǎo)致的土地升值。土地升值范圍和升值幅度與項(xiàng)目性質(zhì)、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系。一般項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)內(nèi)容越多，建設(shè)規(guī)模越大，城鎮(zhèn)規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，其土地升值范圍和升值幅度就越大。土地升值范圍與升值幅度緊密相關(guān)，即土地升值范圍大的項(xiàng)目周邊土地升值幅度也大，反之就較小。一般城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目所帶來的土地升值范圍為河道兩側(cè)一定距離以內(nèi)，升值幅度由河岸邊向兩側(cè)逐漸遞減，離河道越遠(yuǎn)，升值幅度越小。具體升值范圍和幅度，應(yīng)根據(jù)實(shí)地調(diào)查結(jié)果預(yù)測確定。按照土地價(jià)格評(píng)估理論，土地價(jià)格評(píng)估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此評(píng)價(jià)待估土地客觀合理價(jià)格。收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益，以一定的還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格。成本逼近法是以開發(fā)土地的所耗費(fèi)各種客觀費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳稅金和土地增值收益，來確定土地價(jià)格。剩余法，又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后，不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅金等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。對(duì)于城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從不同土地價(jià)格估價(jià)方法適用范圍、計(jì)算工作量、可操作性以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算精度要求等方面分析，城市河道生態(tài)整治工程應(yīng)該選用市場比較法計(jì)算土地價(jià)格。評(píng)價(jià)人員應(yīng)對(duì)同一城市或相鄰城市類似環(huán)境的土地價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查研究，以保證土地價(jià)格和增值預(yù)測結(jié)果的客觀和正確性。同時(shí)應(yīng)注意，新增建設(shè)用地應(yīng)該按照土地實(shí)際出讓凈收入計(jì)算效益，現(xiàn)有建設(shè)用地應(yīng)按照土地升值計(jì)算效益。就目前來講，河北省一些城鎮(zhèn)河道兩側(cè)土地升值范圍一般在500～2000m，升值幅度已達(dá)每畝30～50萬元，不同城市、不同工程、不同時(shí)期升值幅度差別很大，必須通過實(shí)地調(diào)查，客觀評(píng)估。

4關(guān)于土地出讓金

土地出讓金，準(zhǔn)確地說是土地使用權(quán)的交易價(jià)格，也可簡單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場的供求關(guān)系。國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓金的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關(guān)。土地出讓金一般一次性支付，也有多次支付的形式，與“年租制”不同。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的土地，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi);另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作，即除了支付毛地價(jià)獲得若干年的使用權(quán)外，還要投資進(jìn)行舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套，其費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50%～70%。城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目效益計(jì)算，應(yīng)以“毛地”或“生地”價(jià)為基礎(chǔ)。本文根據(jù)近幾年工作經(jīng)驗(yàn)，就城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)談了一點(diǎn)看法，其中主要分析了該類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)，以及主要財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算方法，以供項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員參考。

作者：王曉貞 王炎如 單位：河北省水利水電第二勘測設(shè)計(jì)研究院 中國水電顧問集團(tuán)華東勘測設(shè)計(jì)研究院