1.行政管理的有效措施

1.1促使政府職能轉變，實現政務公開

政府職能轉變是指國家行政機關在一定時期內，依據國家和社會的發展需要，轉變自身的功能、管理內容、作用范圍、管理方式等。政府對房地產的銷售、開發、管理等的審批，要嚴格規范法，并簡化程序，盡量做到公開、透明。除此之外，嚴格處罰違反審批制度的行為，對于徇私舞弊、以公謀私的行為要給予嚴懲。可安排專人負責處理房地產市場投訴電話，及時反饋市場信息。

1.2加強行政風氣建設，提高工作效率

注重加強行政管理部門的行政風氣建設，用科學理論指導工作，樹立廉潔公正的行政態度，將反腐倡廉做到實處。把提高工作效率作為重要目標。深入改革行政建設，簡化行政審批程序，提高審批的效率。

1.3提高行政管理意識，規范房地產市場秩序

提高房地產行政管理意識，充分認識行政管理的重要性，增強管理的緊迫感和責任感，在進行房地產行政管理中，把促進房地產市場健康持續發展作為管理目標，為營造良好的房地產市場環境提供有力保證。

2.加大違規、違法打擊力度

各地區的管理部門對房地產市場上的違規、違法操作應予以嚴肅處理，維護房地產市場的有序發展。

2.1加強項目開發管理。在房地產項目開發過程中，存在多種違規、違法操作，給房地產市場發展產生不利影響。因此，加大對房地產項目的開發管理勢在必行。各地管理部門應嚴格執行房地產開發項目的審批制度，并做好審批項目的跟蹤管理工作。對未按合約要求支付出讓金的，可解除合同，并要求支付違約金。對未按合約規定時間開發利用土地的，管理部門應處以警告、金額處罰，甚至可收回土地的使用權。對于需修改合約相關內容的，應獲得行政管理部門的同意后方可修改，并重新建立一份出讓合同書或合同變更協議書。房地產企業應嚴格遵守規定，按照程序競爭開發項目。嚴格按照有關規定進行項目投標、用地、規劃、建設以及進行銷售等工作，對于已簽訂出讓合約的，必須嚴格按照合約執行，不能隨意改變條約規定，擅自進行其他操作。若必需修改合約的可按照程序提交修改意見，在獲得有關部門的同意后，并簽訂了變更合約或新的合約后，方可使用。對于違規操作，有關管理部門則會給予嚴肅處理。

2.2加強管理商品房的面積計算方法。對于房地產的商品房面積計算方式施行規范管理，可有效減少商品房面積“名不副實”的情況。積極推行規范合理的商品房套內建筑面積的計價方法。房地產企業必要時應對消費者說明套內建筑及分攤公共面積。分攤面積的公共部分，應屬于業主共有資源，房地產企業不能將其出售或出租。為杜絕面積計算以及面積分攤出現違規現象，各地行政管理部門應加強管理以及處罰力度，堅決抵制侵犯消費者合法權益的行為。

2.3加強合約管理。對于合約欺詐行為要予以嚴肅處理。合同的制定應嚴格依照《商品房買賣合同示范文本》進行[3]，范本中對于制定合同的內容、解決合同糾紛、維護購買者的合法權益等方面有很好借鑒作用。各地管理部門可將其作為制定合約的標準范本，并推廣應用。若房地產企業未按照范文制定合同的，行政管理部門應認真檢查其是否按有關法律法規進行合約內容的編寫，若未達到規定要求的，則要求房地產企業進行修改和調整。對于警告后仍未進行修改或調整的，則可拒絕發放預售許可證。

2.4加強竣工驗收管理。竣工驗收通過的商品房方可進入市場。行政管理部門應加強竣工驗收管理，把好房產交付關口。對于不合格的商品房，不能進入市場。房地產行政管理部門有權責令違規開發商在一定期限內補全相關驗收手續，或降低資質證書等級，甚至有權注銷其資質證書。

2.5加強房地產的廣告管理。加強房地產廣告管理是房地產行政管理的重點。對于違法的廣告堅決查處。所謂的違法房地產廣告指的是房地產企業不兌現廣告承諾的內容等。房地產行政管理部門可對類似行為責令其修正，并要求其在規定期限內整改完成，不按規定整改的，可對其資質降級或注銷其資質證書。房地產開發商及中介服務公司，應嚴格按照廣告承諾書中的內容進行交付。若出現違法廣告，侵犯了消費者的合法權益，管理部門應按規定給予處罰。

2.6加強對中介行為的監管。制定房地產經紀人職業資格審查制度，并要求房地產中介人員必須持有上崗證。不得偽造、修改相關證件。房地產行政管理部門應定期或不定時檢查中介人員的資格證書或上崗證。對于不合格的證書責令其重新辦理或者直接作廢，并給予相應的處罰。

3.小結

為了房地產行業更好更快的發展，使其成為國民經濟的重要支柱產業，應明確房地產行政管理對房地產市場健康運行的重要意義。并努力加強各地的房地產行政管理，如切實轉變政府職能，樹立廉潔公正的行政態度，規范房地產市場秩序，加大對違法項目、違規操作、違法廣告的打擊力度，加強對竣工驗收、中介服務人員的資格審查等監控工作等。以保證房地產事業更快更穩的發展。

作者：石道明 單位：寧夏銀川市瑞信地產行政部北辰易道