作者：王鐵銘 單位：西安建筑科技大學建筑學院

隨后的近30年的發展，西安住宅發展的一個主要趨勢是平均“套型”面積不斷增大。當然，這種趨勢和中國的經濟發展水平和居民的可支配收入不斷提高有很大關系。從上世紀80年代開始，中國全面展開了城市住房制度改革，將住房建設投資改變為由國家、單位、個人三者合理負擔的體制。住房由實物福利分配改變成按勞分配為主的貨幣工資分配方式，使住宅成為社會消費的最終產品。90年代，房地產迅速發展起來，土地出讓量、商品房開發量逐年遞增。1998年，中國城鎮人均居住面積達9.3平方米，已提前完成小康居住水平8平方米的標準。進入21世紀以來，隨著住宅的快速發展，隨之而來的是繁榮背后的危機和問題。

首先，房地產企業為了追逐更高的利潤，提高住宅的容積率成為他們首選的方法。即使是在有嚴格容積率控制的地塊中，他們也會利用規范上的一些模糊條款進行“偷面積”，例如建造高度不到2.2米的空間、“空中花園”、“LOFT空間”等等。

其次，政府在解決城中村拆遷安置、解決迅速增長的外來人口居住的問題時，也選擇了高層住宅和提高住宅容積率的手段。霎時間，中國各個城市高樓林立，高層住宅在還沒有被居民適應的過程中被強制接受了，城市也“被現代化”了。更令人擔憂的是，這種趨勢還在繼續。2.0，3.0，4.0，5.0，6.0，7.0，容積率一次次達到新高；6層，11層，18層，25層，33層，居民離地面越來越遠更多的社會問題也隨之暴露出來：居住舒適性不斷降低給居民健康所帶來的困擾、鄰里關系的淡漠、傳統居住空間文化的喪失、居住安全等諸多問題困擾著城市居民。

雖然住宅的建造技術、建筑材料不斷更新、不斷進步，給住宅的這種發展趨勢給以強有力的技術支持，但我們還是有必要放眼未來，從“以人為本”視角來客觀預測住宅未來的發展，這個視角就是住宅社會學視角。筆者通過對西安近30年住宅及社會諸多數據的調研、總結、分析，得出結果，認為無論從未來住宅的發展趨勢、還是住宅的舒適性、亦或住宅與配套服務的關系和城市文化與精神的保留，低容積率的多、低層住宅是西安城市住宅的發展趨勢。

首先，人口發展數據是支持這一論點的最有力依據。中國在20世紀70年代以來全面推行計劃生育政策，并且在1982年定為基本國策。隨著這項政策30多年的有力執行，中國人口絕對數量得到有效控制，增長速度得到有效遏制。聯合國2008年的低方案認為，中國人口在2023年達到14億的頂峰之后開始負增長。但第六次人口普查表明，1995年之后中國的生育率只有1.3-1.4，2010年總人口只有13.379億。

因此中國人口負增長時間可能還要提前，高峰人口不可能達到14億。因此，居民對于住宅的絕對需求量來講，不會無限制的增加。城市的規模也將因為人口因素受到限制而不能不斷擴大。在未來的城市住宅規劃設計中，簡單的滿足數量上的需求將不再是第一目標。提高居住質量成為住宅發展的首要目標。低容積率、多（低）層的住宅必然會成為城市居民的首選。其次，中國社會隨著總人數得到有效控制，人口結構也進入老齡化社會。為新中國在50~80年代奮斗過的中國公民已經進入到養老的年齡。我們的社會應該為這批人陸續退休后提供高質量的居住條件。高層建筑的方便程度、鄰里關系等諸多因素嚴重影響著老年人的居住品質。對多層低容積率住宅的需求會隨著老齡化社會的到來而日趨強烈的，為了社會的和諧安定，低容積率的住宅也是解決社會諸多矛盾的首選住宅形式。

自從改革以后，中國的城市化水平可以說是逐年提高，而且城市化水平也相當之快。這是發展中國家發展進程中必經的階段。但在未來的十年中，城市化水平發展速度放緩，達到一個穩定值后會一直保持穩定狀態，也就是說，我們在過去的二十多年中經歷的是農業人口急速轉變為非農業人口的過程，城市住宅的需求量逐年加大。近些年，城鄉差距在逐步縮小，非城鎮人口也享受了教育、醫療、保險等和城鎮人口相同的公民待遇，而且免征了農業稅，可以說農業人口與非農業人口的生活質量在逐漸縮小差距。加之農村的自然環境、食品安全的風險、居住面積等因素比較城鎮較優。種種的從國家到地方的政策都在減少農業人口向城鎮流動的趨勢，這樣一來，城鎮人口就會相對穩定，在綜合以上兩點，西安城市的住宅需求量在未來必然是下降的，所以客觀的數據證明高容積率的住宅只是城市解決現存問題的權宜之計、快速之法，可以說是緩解眼下矛盾的最好解決方案。未來的城市是沒理由選擇這種住宅形式的。

最后，西安是一個具有3500年建城史、1200年建都史的世界四大文明古都之一。西安的城市格局很早就已經形成，包括路網結構、城市肌理、標志性建筑、城市天際線，不客氣的說，近些年的建設已經將西安的城市嚴重的破壞，標志性建筑物如鐘樓、鼓樓、城墻都淹沒于現代建筑的巨大尺度之中；傳統的街巷尺度也被一次次拓寬以適應機動車的通行；更可怕的是，隨著物質空間的不斷改變，西安的非物質文化也在不斷消失，居民的生活方式也不斷“被現代化”，整個西安正在一步步失去她的魅力，失去她的文化。重塑城市文化是擺在我們面前的一個重大課題，在新的歷史時期下，我們一定要控制建筑的尺度、街巷的尺度、人口的規模，要以更加智慧的發展來延續她的生命力。低容積率、多（低）層的住宅無疑將擔負起這個重擔，住宅是城市最大數量的建筑類型，未來城市的風貌和文化傳統也必將從住宅上充分體現。

綜上所述，西安城市的發展要走自己的路，不能像新興沿海城市一樣的發展，她的發展之路更加特殊、更加重要，住宅只是其中很小一部分內容。相信只要我們深刻認識到這一點，就不會迷失我們的發展方向，也不會在發展中留下無法彌補的遺憾。