居住權(quán)制度在世界的許多國家的民法典中都有規(guī)定,在我國的物權(quán)法草案中第180條至191條中也規(guī)定了居住權(quán)制度,但新頒布的物權(quán)法中并未對此作出規(guī)定。筆者認為,我國物權(quán)法應當規(guī)定居住權(quán)制度。

一、居住權(quán)是一種用益物權(quán)

(一)居住權(quán)的法律特征。居住權(quán)指居住權(quán)人對他人所有房屋及其附屬設施享有占有、使用的權(quán)利。具有下列法律特征:

1、居住權(quán)是一種用益物權(quán)。居住權(quán)是在他人所有的房屋及其附屬設施上設立的他物權(quán),在自己的房屋上不能設立居住權(quán)。居住權(quán)的設立符合市場經(jīng)濟的要求,使房屋這種不動產(chǎn)能夠得到充分的合理的利用,達到物盡其用的目的,這也是優(yōu)化資源配置的有效方式。

2、居住權(quán)的主體具有廣泛性。居住權(quán)的主體包括公民法人及其他組織。在不同種類的居住權(quán)中主體范圍是不同的。

3、居住權(quán)的客體具有單一性。居住權(quán)的客體僅限于房屋及其附屬設施,在其他的標的物上不得設立居住權(quán)。

4、居住權(quán)取得方式具有多樣性。我國居住權(quán)取得,一般基于法定、意定或合同等多種方式。

5、居住權(quán)設立具有公示性。各國法律設立居住權(quán),均規(guī)定應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記,方能發(fā)生物權(quán)的效力。我國城市房地產(chǎn)法第五十三條規(guī)定:房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,并向房產(chǎn)管理部門登記備案。我國物權(quán)法草案的181條第二款曾規(guī)定:“設立居住權(quán),應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。”

6、居住權(quán)的存續(xù)具有期限性。居住權(quán)作為一種用益物權(quán),是對所有人的所有權(quán)的一種限制,在居住權(quán)存在的情況下,所有權(quán)是不圓滿的,如果居住權(quán)無期限,那么所有權(quán)就形同虛設,沒有現(xiàn)實意義了。

7、居住權(quán)既可有償亦可無償。我國物權(quán)法草案182條曾規(guī)定:“居住權(quán)人應當合理使用住房及其附屬設施。居住權(quán)人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業(yè)管理費用,可以不支付住房使用費用,不承擔重大維修費用,但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外。”由此可見,居住權(quán)既可有償亦可無償。

(二)居住權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)。

1、法定居住權(quán),是指依據(jù)法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的居住權(quán)利。其中包括:(1)婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方分居時,一方無房屋的可以對另一方的房屋享有居住權(quán);(2)夫妻雙方離婚后,無住房的一方可以對另一方的房屋享有居住權(quán);(3)父母作為監(jiān)護人對未成年子女的房屋享有居住權(quán);(4)未成年子女對父母所有的房屋享有居住權(quán);(5)父母對成年子女所有的房屋享有居住權(quán);(6)祖父母、外祖父母無住房的,并且子女死亡的或者無扶養(yǎng)能力的,可要求孫子女或者外孫子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之間亦可以適用居住權(quán)的規(guī)定。

2、單方意定居住權(quán),是指房屋所有人以遺囑或遺贈的方式將居住權(quán)賦予特定的人。(1)遺囑方式取得居住權(quán),是指房屋所有人以遺囑的形式將房屋的所有權(quán)賦予繼承人當中的一部分人,同時把居住權(quán)賦予繼承人當中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有權(quán)留給子女,而將房屋的居住權(quán)留給自己的父母或祖父母等。(2)遺贈方式取得居住權(quán),是指房屋所有人把房屋的所有權(quán)賦予繼承人或繼承人以外的人,而將房屋的居住權(quán)遺贈給繼承人以外的人。以遺贈方式取得居住權(quán)的繼承人以外的人通常主要有以下幾種情況:與所有人共同生活的人中的非繼承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遺贈人扶養(yǎng)的經(jīng)濟困難又無勞動能力人;對遺贈人盡扶養(yǎng)義務較多的人。

3、租賃合同產(chǎn)生的居住權(quán),是指所有人以外的人基于居住的目的通過合同方式與房屋所有人協(xié)商一致而取得對房屋占有、居住的權(quán)利。需要指出的是,在我國物權(quán)法草案中雖然規(guī)定了居住權(quán)制度,但并未承認租賃關(guān)系形成的居住權(quán)。筆者認為,居住權(quán)應當包括因租賃關(guān)系而形成的居住權(quán)。具體理由將在我國居住權(quán)的歷史演進中加以論述。

(三)居住權(quán)的性質(zhì)。對于居住權(quán)的性質(zhì),可以從以下幾方面來分析:

1、從權(quán)屬的角度來看,用益物權(quán)是一種他物權(quán),它是指用益權(quán)人在他人所有之物上設立的以占有、使用、收益為目的的權(quán)利。而居住權(quán)也是對他人房屋的所享有的占有、居住的權(quán)利。居住權(quán)的前提是占有他人的房屋,用益物權(quán)的行使同樣以占有為目的,并且二者都是對在他人之物上設立的。

2、從客體的角度來看,用益物權(quán)的客體是不動產(chǎn),主要包括土地、房屋。居住權(quán)的客體為房屋,用益物權(quán)的客體包括了居住權(quán)的客體,居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。

3、從權(quán)能的角度來看,用益物權(quán)人行使的是對他人之物占有、使用、收益的權(quán)能,居住權(quán)中的占有、居住的權(quán)能包括在用益物權(quán)的權(quán)能中,所以說,居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。

4、從設立目的角度來看,用益物權(quán)的設立是為了使物盡其用,對于所有權(quán)人來說,因為讓渡所有權(quán)的使用權(quán)能而獲得利益,而用益權(quán)人的需要因而得到滿足,用益權(quán)人獲得使用價值,而所有人獲得了價值。而居住權(quán)人可能是有償也可能是無償占有使用他人的房屋,但無論有償還是無償,都是獲得房屋的使用價值。所以說,居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。

5、從期限性的角度來看,用益物權(quán)作為他物權(quán),是對所有權(quán)的一種限制,用益物權(quán)的存在使得所有權(quán)處于不圓滿的狀態(tài),如果允許無期限的存在,那么所有權(quán)形同虛設,也無必要存在了,所以說用益物權(quán)應當而且必須是有期限的。居住權(quán)也同樣是在他人房屋之上設立的,同樣應當而且必須有期限,否則,房屋所有權(quán)將失去存在意義。所以說,居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。

6、從返還義務的角度來看,用益物權(quán)和居住權(quán)都是在他人所有之物上設立的,期限屆滿,用益權(quán)人和居住權(quán)人應返還所用物。

二、我國居住權(quán)制度的歷史演進

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第二十七條第三款規(guī)定:“離婚時,一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式,可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”這里的“居住權(quán)”,實質(zhì)上就是房屋的居住權(quán)。