一、老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）基礎(chǔ)設(shè)施條件

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件差、相關(guān)配套設(shè)施落后。而且老舊小區(qū)通常都實(shí)行帶有福利性質(zhì)的低租管理模式，致使老舊小區(qū)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套得不到合理有效的維修和保養(yǎng)，從而造成房屋失修失養(yǎng)，破舊不堪，因此，很難在老舊小區(qū)開(kāi)展比較專業(yè)的物業(yè)管理。在這種情況下，國(guó)家不得不把老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作攬?jiān)谧约菏稚稀Ｏ啾戎拢陆ǖ纳唐贩啃^(qū)，房屋質(zhì)量高，相關(guān)配套完整，環(huán)境整潔，專業(yè)的物業(yè)管理公司就容易進(jìn)來(lái)進(jìn)行管理。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)

老舊小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，包括公共產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)和私人產(chǎn)權(quán)。與此相對(duì)應(yīng)的，房屋的所有人也比較復(fù)雜，包括住戶個(gè)人所有、產(chǎn)權(quán)單位集體所有和公共所有。其中，集體所有人又包括各個(gè)層級(jí)的機(jī)關(guān)單位部門(mén)，公共所有人又包括各個(gè)層級(jí)的銀行、郵局等事業(yè)單位。由于房屋產(chǎn)權(quán)的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老舊小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理的方式方法上，基本上是根據(jù)每個(gè)小區(qū)自身產(chǎn)權(quán)特征和其它現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)條件來(lái)具體安排的，所以老舊小區(qū)物業(yè)管理的方式方法也比較繁多。而新建商品房小區(qū)不存在這個(gè)問(wèn)題，它們都是直接賣給住戶，產(chǎn)權(quán)形式比較簡(jiǎn)單，管理的方式方法也比較集中，比較容易進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理。

（三）資金來(lái)源

老舊小區(qū)里很多房屋產(chǎn)權(quán)人是單位，單位倒閉后房屋的物業(yè)管理責(zé)任不明確，也就沒(méi)有人來(lái)負(fù)責(zé)，向小區(qū)住戶收費(fèi)根本不現(xiàn)實(shí)，連基本的生活垃圾費(fèi)都很難保證，況且老舊小區(qū)還住著相當(dāng)一部分靠吃低保生活的住戶。國(guó)家不得己通過(guò)財(cái)政來(lái)補(bǔ)貼這類房屋，以此來(lái)解決其所必須的物業(yè)管理費(fèi)用。相比老舊小區(qū)，新建商品房小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用則簡(jiǎn)單的多，由小區(qū)住戶直接承擔(dān)，物業(yè)管理公司只用進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)算，以此來(lái)確定向小區(qū)住戶收取的物業(yè)管理費(fèi)用的多少。

（四）住戶的收入水平和消費(fèi)觀念

老舊小區(qū)的住戶很多都是低收入家庭和低保戶，收入不高，思維方式跟觀念相對(duì)滯后，始終糾纏于計(jì)劃年代房屋的一切費(fèi)用由國(guó)家買單的概念上，因此很難開(kāi)展專業(yè)的物業(yè)管理工作。為此，仍然要繼續(xù)實(shí)踐摸索符合老舊小區(qū)實(shí)際情況的物業(yè)管理方式。相比之下，買得起商品房的住戶都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，層次也相對(duì)較高，思維方式更開(kāi)闊，更容易接受各種新事物、新觀念，所以在新建商品房小區(qū)開(kāi)展專業(yè)的物業(yè)管理相對(duì)要容易許多。

二、改善老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的可行性思考

（一）積極宣傳轉(zhuǎn)變居民傳統(tǒng)小區(qū)管理觀念

老舊小區(qū)的居民享受慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房管房所帶來(lái)的的各種好處，導(dǎo)致消費(fèi)觀念落后、自治意識(shí)不強(qiáng)，究其根本原因，還是因?yàn)闆](méi)有能夠轉(zhuǎn)變過(guò)去傳統(tǒng)的房屋管理觀念，更沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性和必要性。因此，需要通過(guò)宣傳改變住戶傳統(tǒng)的房屋管理觀念，一旦他們的觀念轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)了，接受了現(xiàn)代的物業(yè)管理方式，就為在老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理掃清了一大障礙。另外，通過(guò)及時(shí)有效的宣傳還可以消除物業(yè)公司與小區(qū)的居民長(zhǎng)久積累的矛盾，比如有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司可能存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，如果這種質(zhì)疑不能有效及時(shí)的得到回應(yīng)和溝通，必將會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的矛盾。

（二）加強(qiáng)基礎(chǔ)工作建設(shè)。

由于老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件比較差，且相應(yīng)配套設(shè)施普遍不是很理想，因此，在對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理之前，應(yīng)該首先由個(gè)人、單位和政府共同出資，對(duì)其進(jìn)行綜合整治，為其創(chuàng)造進(jìn)行物業(yè)管理的條件。從2010年開(kāi)始，馬鞍山市將對(duì)全市老舊小區(qū)開(kāi)展全面的整治工作。集中3年時(shí)間對(duì)全市56個(gè)成片老舊小區(qū)（房屋面積300多萬(wàn)平方米）和51個(gè)零星項(xiàng)目實(shí)施整治，基本完成全市老舊小區(qū)的整治任務(wù)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境美觀整潔、配套較為完善、安全防范加強(qiáng)、管理逐步規(guī)范的目標(biāo)。對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合治理改造后，小區(qū)呈現(xiàn)的基本面貌應(yīng)該是：房屋基本完好、公用設(shè)施設(shè)備完好、道路完好、環(huán)境整潔，并設(shè)置配備如門(mén)衛(wèi)室等必要的物業(yè)管理用房。這么一來(lái)，不僅能改變老舊小區(qū)的原有面貌，同時(shí)一也為在老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境條件。

（三）提高物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)

物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不高是造成物業(yè)糾紛的又一重要原因。由于目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)的許多物業(yè)服務(wù)人員是半路出家，素質(zhì)普遍不高，一些由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來(lái)的管理人員，由于不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式，對(duì)物業(yè)管理知識(shí)知之甚少，所以只能對(duì)物業(yè)作一些簡(jiǎn)單的維護(hù)、清潔、保安工作；而一些從公共管理、飯店管理行業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)的管理人員，他們雖然具備一定的管理能力，但也沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)或培訓(xùn)，所以服務(wù)過(guò)程中常與業(yè)主發(fā)生糾紛。而當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)人們常常習(xí)慣于從外部找原因，缺少考慮自身因素。因此，作為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)采取各種措施，提高物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)。

（四）多方籌措資金，分層次收取管理費(fèi)用

老舊小區(qū)的改造是一項(xiàng)龐大的社會(huì)工程，需要投入大量的資金，要確保資金的及時(shí)到位，僅僅依靠政府是難以解決的。因此，要調(diào)動(dòng)各方面的積極性，并按照政府、單位和業(yè)主或使用人共同負(fù)擔(dān)的原則，通過(guò)多種途徑獲取必要經(jīng)費(fèi)。按管理責(zé)任和產(chǎn)權(quán)歸屬，負(fù)責(zé)資金籌集。老舊小區(qū)的欠建工程和小區(qū)綠化由原開(kāi)發(fā)單位按預(yù)算出資。商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)門(mén)面裝修改造，由產(chǎn)權(quán)單位（人）出資，小區(qū)的公共活動(dòng)場(chǎng)地以及公益服務(wù)設(shè)施的改造完善由居民集資。（本文來(lái)自于《黑河學(xué)刊》雜志。《黑河學(xué)刊》雜志簡(jiǎn)介詳見(jiàn)。）

三、結(jié)論

綜上所述，馬鞍山市全面推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，不僅是社區(qū)管理體制上的改革，更是一項(xiàng)為讓人民生活得更加幸福、更有尊嚴(yán)的民生工程。當(dāng)然，馬鞍山市老舊小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中還存在諸多具體問(wèn)題和急需解決的難點(diǎn)，但是只要政府引導(dǎo)合理、物業(yè)管理公司自身不斷努力、小區(qū)居民和社會(huì)各方面給予理解、支持；只要各項(xiàng)政策、措施得到積極的落實(shí)和實(shí)施，馬鞍山市老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平才能不斷提高。

作者：曾偉 單位：浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院