一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制財(cái)務(wù)計(jì)劃的意義

1.財(cái)務(wù)計(jì)劃是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要信息

房地產(chǎn)開發(fā)的投資規(guī)模是與國家的產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)密切聯(lián)系的。而國家制訂產(chǎn)業(yè)政策又是與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和近期預(yù)測相聯(lián)系的。因此各企業(yè)編制的財(cái)務(wù)計(jì)劃經(jīng)所在地區(qū)匯總后，就為國家制訂宏觀計(jì)劃提供了重要信息。正確編制和執(zhí)行財(cái)務(wù)計(jì)劃，有利于提高國家預(yù)算的正確性，有利于國家有計(jì)劃地、合理地集中和調(diào)控建設(shè)資金，確定合理的房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

2.財(cái)務(wù)計(jì)劃是搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源綜合平衡，保證開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需的資金供應(yīng)的重要措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要組織正常的財(cái)務(wù)收支經(jīng)營活動(dòng)，必須有財(cái)務(wù)計(jì)劃作為指導(dǎo)依據(jù)。財(cái)務(wù)計(jì)劃規(guī)定了計(jì)劃期內(nèi)企業(yè)財(cái)務(wù)收支的規(guī)模和開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的成果。通過財(cái)務(wù)計(jì)劃的綜合平衡，科學(xué)地預(yù)測開發(fā)經(jīng)營過程中各個(gè)環(huán)節(jié)所需的資金，有計(jì)劃地組織商品房銷售活動(dòng)眾在收入與支出之間進(jìn)行平衡，在貨幣資金與庫存物資和設(shè)備之間進(jìn)行平衡，使開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力、物力、財(cái)力得到充分發(fā)揮與協(xié)調(diào)發(fā)展，以期達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營管理目標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)計(jì)劃編制要求

為了充分發(fā)揮財(cái)務(wù)計(jì)劃的作用，必須要正確編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，嚴(yán)格遵循如下幾點(diǎn)要點(diǎn)：

1.兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品有著雙重屬性，即社會(huì)屬性和商品屬性。所謂“社會(huì)屬性”，就是房地產(chǎn)開發(fā)商品中的附屬產(chǎn)品像是綠化帶、道路等等都不是直接作為買賣商品直接進(jìn)入買賣市場，即使是買賣房屋，也有可能由于安置需要降低其成本價(jià)格進(jìn)行買賣，所以不能單純用經(jīng)濟(jì)效益來衡量，應(yīng)該同時(shí)兼顧居民的生活環(huán)境、生活質(zhì)量、社會(huì)穩(wěn)定等等，也就是要體現(xiàn)其社會(huì)效益。所謂“商品屬性”，就是開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品作為商品進(jìn)入市場買賣，獲得收益補(bǔ)充耗費(fèi)之外還有盈利，可作為擴(kuò)大再生產(chǎn)、提高職工福利待遇之用，這有體現(xiàn)了其經(jīng)濟(jì)效益的一面。由此，在編制財(cái)務(wù)計(jì)劃時(shí)，必須要結(jié)合國內(nèi)國情，同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，不可偏廢其一。

2.堅(jiān)持實(shí)事求是的準(zhǔn)則

財(cái)務(wù)計(jì)劃的編制必須要切合實(shí)際，以上年度的實(shí)績、未完成項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)情況為前提，在總結(jié)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，預(yù)測市場供需狀況，充分考慮企業(yè)現(xiàn)有的管理能力和資金實(shí)力，預(yù)測不利因素和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使計(jì)劃指標(biāo)既先進(jìn)合理，又切實(shí)可行，讓企業(yè)員工通過努力可以完成計(jì)劃。在編制計(jì)劃的同時(shí)，還應(yīng)制訂各部門的相應(yīng)措施，便于日后檢查考核。

3.貫徹近期計(jì)劃和中長期計(jì)劃相結(jié)合的原則

編制財(cái)務(wù)計(jì)劃要貫徹近期計(jì)劃和中長期計(jì)劃相結(jié)合的原則，近期計(jì)劃要近一些、詳細(xì)一些，保證在一兩年就能完成，盡量做到以月保季、以季保年，做到前后銜接。如果遇到國家新政、市場環(huán)境變動(dòng)等等情況，要立即調(diào)整計(jì)劃，進(jìn)行適時(shí)補(bǔ)充調(diào)整，以便更好地實(shí)現(xiàn)年度計(jì)劃。中長期計(jì)劃要遠(yuǎn)一些、宏觀一些，可以考慮兩個(gè)五年計(jì)劃，制定標(biāo)準(zhǔn)要有一定的超前性和預(yù)見性，起到統(tǒng)領(lǐng)的作用。

4.各指標(biāo)的確定要綜合全面、相互銜接

財(cái)務(wù)計(jì)劃的編制會(huì)涉及到很到指標(biāo)，指標(biāo)確立必須要全面綜合、相互銜接。比如說，從資金配置來看，進(jìn)行一定規(guī)模的開發(fā)量，必須要有足額的資金投入，而這些資金來源必須要考慮清楚；從管理上來講，項(xiàng)目開發(fā)前會(huì)有很多的前期準(zhǔn)備工作，像是內(nèi)部員工配置、外部各部門的配合等等，都必須要考慮到位；從物質(zhì)準(zhǔn)備來講，工程項(xiàng)目經(jīng)確定，就要考慮設(shè)備訂貨，涉及到品種、數(shù)量和價(jià)格、到貨時(shí)間。因此財(cái)務(wù)計(jì)劃就要用貨幣形式，反映開發(fā)建設(shè)各階段的資金投入和取得，如有資金缺口，則應(yīng)考慮內(nèi)部挖潛或通過銀行貸款解決，使之財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)密切銜接，口徑一致。

作者：李華 單位：吉林省汪清縣房屋產(chǎn)權(quán)管理中心