一、房地產業的財務風險出現原因

在經濟發展周期方面，我國房地產周期大體有以下規律:房地產周期的頻率7年~8年為一個周期,大約發展5年,之后低落2年,而且隨著市場及行業的成熟,此周期有延長的趨勢；我國房地產的周期中,低落期較短,繁榮期較長,顯示出市場需求持續旺盛的特點；從銷售增長和投資增長的關系來看,銷售增長直接影響到投資的增長。在關聯產業的發展方面，房地產的開發與多個行業息息相關,這些行業的產品質量、產品價格、產品的更新周期等均影響房地產業的發展。內部風險。決策中的風險。由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究,加之決策所依據的經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力低下等原因,導致投資決策失誤頻繁發生。預算管理中的風險。由于企業內部沒有建立合理的預算管理制度,或者不作細致的財務分析,將預算只停留在具體數字和表格層面上,企業無法確立目標利潤,不能測算和分解落實各項成本指標。成本管理中的風險。有些房地產企業只注重工程進度控制,忽視了成本費用控制,未將成本費用控制上升到成本管理層次,沒有發揮財務部門自身的成本管理優勢。資金管理中的風險。房地產企業的項目投資,需要大量的資金參與運作,其資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款四部分組成,一旦企業不能控制各類風險,出現不能支付到期本息的財務危機的概率就非常大。經營管理中的風險。房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。

二、房地產業財務風險的主要表現形式

1.債務風險方面。房地產開發企業雖然也實行資本金制度,但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主,大量的開發資金來源于借貸。

2.利率變動風險方面。房地產企業在負債經營期間,受通貨膨脹等因素影響,貸款利率會發生增長變化,政府為了進行宏觀調控,抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現,執行加息的政策,利率的增長增加了公司的資金成本,從而抵減了預期收益。

3.財務管理風險方面。當前我國房地產業所反映的財務關系比較復雜。由于房地產企業的經濟活動中資金往來結算頻繁、量大,涉及面廣,勢必增加企業承擔的風險和責任。

4.再籌資風險方面。房地產企業如果資產負債率過高,企業對債權人的償債保證將降低,增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度,很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。

三、房地產企業財務風險綜合評價指標體系

1.選取原則

目前，關于財務風險評價和預警已經有不少學者做出了不少成績，但是不同類型的公司會有其自身的特點，再考慮到我國房地產企業財務活動現實情況中存在的特點和規律的情況下，本文構建財務風險評價指標遵循了如下原則：科學性原則與全面性相結合。構建針對我國房地產企業的財務風險指標體系的必須從財務管理理論出發來，根據現象挖掘原因，設計的指標體系能夠對主要影響因素全面做出科學合理的描述。可操作性原則與可比性相結合。在構建評價指標體系時，由于條件的局限性必須要求要求指標體系所使用的全部數據均能通過現有的上市公司財務報告獲得。此外在評價指標計算方法上要能夠對同一時期樣本公司的財務數據橫向可以進行比較。動態評估原則。企業從創立開始，就進入資金運轉、循環的過程，在這一過程中面臨的財務風險也就處于不斷的變化過程中。且由于處于不同的發展階段財務風險也會呈現不同的特點，甚至其強度也不同。所以，財務風險評價指標體系應根據房地產市場的發展而變化，在動態調整的過程中保證其適應性。

2.評估指標的篩選

針對我國房地產企業現實情況，在選取指標時會需要考慮到以下方面：一是針對財務風險的就是到期無法償債的表現，而房地產行業高投資，項目周期長的特點決定了資產負債率偏高，所以償債能力是必須要重點考慮的方面；二是企業運營能力和盈利能力會直接或間接地影響到財務風險水平，反映這方面能力的指標也必須考慮；三是從以往研究發現，從企業發展情況來看，如果存在較大財務風險甚至陷入財務困境，企業會提前呈現出發展速度減緩或停滯不前的現象，發展速度的指標也必須得到反映。四是在實際運營中，現金流量指標基于收付實現制，更為客觀地體現企業償債的能力；五是考慮到部分財務指標具有一定的相關性，如果相關系數非常之大甚至可以考慮替代效應。構建了初選指標體系后，設計關于我國房地產企業財務風險調查問卷。利用調查人員假期時間，對所在地的房地產企業和部分知名房地產企業相關財務人員直接調查與訪談并現場填寫。經相關統計分析后，統計有效問卷份，將得分超過3分并且出現頻率超過50%的指標都納入財務風險評價指標體系。問卷數據來源于各個省的直轄市，北京近十個地市的房地產企業。由于條件所限，大多為非上市公司，涉及的上市公司有保利地產和金地地產等。根據數據的可獲得性原則，實證研究的是上市公司的財務資料，而調查問卷的調查對象大多為非上市公司，所以調查問卷只能作為指標選取的參考。因此需要參考學者專家的意見確定本研究選用的指標體系。在對評價指標逐一分析和篩選的過程中，運用相關性分析，剔除高度相關指標進行替代。

3.綜合評價指標體系的建立

根據投資風險的相關的指標：速動比率、存貨流動負債比率、資產負債率、利息保障倍數指標通過來反映企業償債能力來體現企業的籌資風險水平；根據資金回收風險指標：存貨周轉率、應收賬款周轉率、流動資產周轉率指標來反映回收環節可以用營運的能力；根據投資風險中的相關指標：銷售凈利潤率和凈資產收益率來反映企業獲取利潤的能力；根據成長風險相關的指標：凈資產增長率、主營業務收入增長率、營業利潤增長率來反映企業的發展能力；根據現金流風險相關的指標：現金流動負債比率、現金凈流量對銷售收入比來反映現金流風險水平。

4.評估方法的選擇

對我國房地產企業財務風險進行評價時，需要選取一個能夠在理論中證明并能夠在實踐中運用科學評價方法。在綜合評價方法的運用中，目前運用比較廣泛的是層次分析法、模糊綜合評價法和數據包絡分析法、灰色系統理論、BP神經網絡方法等。其中層次分析法和模糊綜合評價法是要求將主客觀研究結合，有時候由于評價的主觀性在某些情況下并不完全可靠，需要通過分析結論來進一步證明其科學性。灰色系統理論對指標間相關關系的影響無法解釋。主成分分析、因子分析基于數理統計學的原理，剔除了主觀因素的影響，客觀性指導性強；同時消除了指標間相關關系的影響，適宜于評價指標間存在相關關系的對象系統的綜合評價。相對于主成分分析，因子分析不僅可用于比較評價對象，還可以找出影響評價結果的因素。

四、財務風險處置措施

1.房地產財務風險的防范

多元融資,降低負債。通過融資渠道多元化、合理搭配資本權益比率等方法,控制企業資本成本、改善資本結構以減輕籌資壓力、降低財務風險,從而有效降低資產負債率。科學決策,嚴格監管。在內部控制上,企業可以建立一個強有力的監督機構,組成最高決策人參加的,以財務部門為首的內部控制小組,定期進行檢查和考核,來加強內部管理。同時,對各階段成本進行預先規劃,按既定的制度和目標實行監督管理,最大程度地避免人為因素的不利影響,提高成本管理績效。強化素質,謹慎運作。一方面財務人員要認真學習工程管理、成本控制等相關專業知識;另一方面還要加強財務人員的職業道德修養;同時,房地企業還要通過對決策者的培訓,提高他們的財務管理素質,從而進行準確的財務決策。在運作中,企業要加強投資項目的風險分析和可行性研究,提高所投資金的安全合理性,避免盲目性,提高資金利用率,使企業步入良性循環。

2.完善財務管理的機制

搞好資金管理,提高利用效率。注重現金的管理,制定資金使用計劃,保持現金收支平衡;加強建筑材料的管理,在保證產品質量前提下,采取措施盡量減少因管理不善而造成的損失;加強應收賬款的管理,制定合理的信用政策,盡快收回應收賬款,降低企業壞賬損失風險。加強成本管理,注重目標效益。確定開發項目成本和開發項目范圍,提高開支標準,準確預測開發產品成本;建立兩級成本核算管理體系,實行成本責任制,統一領導,分級管理;實行全過程成本管理,努力實現成本管理目標。施行預算管理,發揮預警作用。現金流預算，房地產企業應明確資金使用計劃,量化未來預期收益,準確預測未來現金流入量和流出量,建立滾動式的周期現金流量預算;項目預算，應對工程項目進行預測分析,并對每一項目作出可行性研究報告,細化投資項目,分別預算;財務預算，財務各職能部門應通力合作,控制預算執行情況,及時反饋問題;籌資預算，企業在項目投資前應合理確定籌資規模、資本結構,選擇籌資方式,制定債務償還計劃。完善制度管理,規范財務行為。一方面,企業財務管理人員應根據開發企業經營活動及財務管理的特點,結合市場經濟發展的要求,積極探索從征地動遷到工程建設,再到商品房營銷,最后到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度,形成標準化、規范化、制度化的企業內部管理機制。另一方面,財務管理部門可以適當借鑒其他企業的先進經驗及國外管理經驗,加快我國開發企業財務管理制度建設的步伐。

五、結語

鑒于房地產行業中產品生產的特殊性和資金鏈的特殊性，所以對房地產業相關的風險進行分析，通過近幾年我國房地產業的案例建立評估模型，并對財務風險識別模型的有效性和實用性進行了驗證，再根據評估和研究分析之后提出相應的解決措施，這樣更利于房地產業的發展。

作者：王德力 單位：沈陽嘉祺置業有限公司