一、上海物業管理酬金制的運作現狀

1.“混合”酬金制

“混合”酬金制就是在酬金合同中允許部分開支讓物業服務企業“包干”，主要是指人員包干，即員工成本費用由合同雙方按市場標準商定，然后由企業包干，相當于業主向物業服務企業購買了這些人員帶來的服務。

2.共管賬戶酬金制

目前法規還沒有對酬金制作具體規約，因此對于一些業主很強勢的項目，存在資金上的共管模式，即物業服務企業必須與業委會共同管理，才能使用物業管理費。這一模式對物業服務企業在資金使用上有特別的約束，削弱了物業服務企業運作的自主性。業委會組織管理能力與知識儲備較強的情況下，這一共管賬戶模式有其優勢，否則很可能導致小區陷入疏于管理或者管理不足的境地。

二、上海物業管理酬金制發展的過程與啟示

上海的酬金制沿著兩條軌跡發展。一是從高端樓盤開始的外來軌跡。20世紀90年代，隨著房地產市場發展，港資等外資樓盤啟用的就是酬金制的物業管理模式。外資物業服務企業（如五大行）的理念就是酬金制,而他們所管轄的樓盤業主也一般為外籍人士，他們也習慣酬金制的模式。從供應和需求兩方來看，酬金制能相對完善地這類樓盤中運行。二是從國內包干制轉化的內生軌跡。從上海本土的酬金制起源看，主要有兩股力量：一是在物業管理費長期無法上漲而人員工資等成本快速上升的背景下，物業服務企業主動采取酬金制（第一類公司）。

這一般為誠信度較好、管理比較規范的物業服務企業，其內部的項目運作、財務管理比較規范，愿意用“公開”的方式主動取得業主的信任，進而達到長期可持續合作的目標。二是業主對物業服務企業不信任，希望通過酬金制的模式了解物業的具體運作，主動承擔起業主在房屋養護、小區維護上的責任（第二類公司）。這些業主又分為兩類：一類是確實希望主動承擔業主方的責任，對集體的資產負責（第一類業主）；另一類則是僥幸于多余的物業費可以余留，而一旦發生不足，傾向不再主動彌補虧損（第二類業主）。

第一類公司與第一類業主相遇，就能出現運作相對良好的酬金制。若第一類公司與第二類業主相遇，必然是物業公司損失，這是不可持續的。在這種情況下，需要加強對業主的管理并對業委會的權利進行約束。若第二類公司與第一類業主相遇，業主損失，這也是不可持續的，這需要物業管理行業整體的升級與行業素質的提升，同時業主也需要有更多的知識裝備。若第二類公司與第二類業主相遇，包干制則成為唯一的選擇，但也是不可持續的。綜上，制約酬金制發展的主要原因是業主以及物業服務企業雙方的問題。隨著市場發展的不斷成熟，目前本市出現的酬金制的運作機制，是市場轉型升級的契機的信號。從這個層面看，對酬金制收費方式的研究與政策建議是促進物業管理整體轉型發展的路徑之一。

三、完善物業管理酬金制收費方式的思路

（一）對酬金制收費方式的意義認識

1.從局部看：做好酬金制，是優化包干制的方式與條件之一

有效的包干制取決于有效的酬金制。由于酬金制是相對透明的制度，有助于為物業管理服務市場提供有效的價格和成本信息。在有效的酬金制下，隨著業主服務評價能力和成本評估能力的不斷提高，對物業管理服務的定價也有更深的認識。在這一背景下采用包干制，就能較好地避免“信任危機”，因為業主已經具備了對物業服務評價的能力。相反，如果物業管理行業的起點是包干制，容易產生卸責、不信任、定價模糊的問題，導致企業的動機和心態可能僅是賺取短期超額利潤，而不是把事情做好并實現可持續發展；而業主對物業管理服務的質量也難以有效判斷，這樣的包干制是很難持續發展的。而一旦酬金制得到了有效的發展，會與包干制形成競爭，一方面是使價格信息更健全，另一方面是物業服務更具多樣性和創造性，通過沖擊包干制而給其施加壓力，要求其走向完善。

2.從全局看：做好酬金制，是推動行業轉型升級、深入市場化的抓手

通過酬金制的公開、透明和溝通的程序，有利于逐步改變目前包干制下業主和物業服務企業彼此不信任的狀況。而信任的建立，能整體提升物業管理行業的完善程度。從行業發展角度看，由于酬金制需要建立詳細的預算安排并將賬目公開，要求采用酬金制的企業有良好的內部管理和透明的財務制度。若酬金制得到業主方的廣泛認同，那些內部管理不完善的包干制公司就會被市場淘汰，這是通過市場力量推動行業整合的有效方式之一。綜上所述，對于酬金制的認識，我們不該僅僅停留在收費方式本身，而應從整個物業管理行業更規范、更誠信的角度出發，整體著眼點是整個行業的轉型升級發展，實現有效的酬金制、包干制和諧共生的局面。

3.結論：有針對性地推廣酬金制是十分必要的

在物業管理服務中最大的問題是業主對物業服務企業的不信任。特別是在長期包干制的背景下，由于物業服務企業獲得收入在先，業主享受服務在后，業主對服務的專業性和真實體驗感較低，容易產生不信任情緒并導致矛盾的升級。因而，酬金制以其“全透明”的特征緩解這一矛盾，讓業主知道自己的錢花在了哪里，并逐步理解物業服務的特征，有助于業主對物業費標準產生認同甚至愿意提高物業費標準。從這一層面看，中低端的樓盤更需要采用酬金制。

（二）現階段對待酬金制的態度和著力點從現階段看，目前上海的酬金制收費方式在具體運作上的差異很大，在標準酬金之外，存在大量部分包干、部分酬金的“中間狀態”，酬金制方式采用的范圍和比例還不是很高，適合行業長期發展的酬金制具體模式還不清晰。因此，目前政府推動建立一套相對標準的酬金制收費方式的時機還不成熟。目前的著力點應該是抓住酬金制收費方式，對借著酬金制名義企圖賺取不當利益或者卸責的項目應當建立甄別機制并予以監督處置。除此之外，應著重加大對市場的分析和整理，梳理不同的酬金制模式，長期跟蹤分析其有效性，為逐步建立相對統一的酬金制打下基礎。因此，現階段完善酬金制的思路應以加強配套政策為主，讓酬金制有相對寬松的發展環境，從而自主發展。

（三）平衡好酬金制和包干制的關系在推廣酬金制的過程中，也不應抑制包干制的發展。從包干到酬金的轉換，應突出業主或物業服務企業的自愿性和主動性，只有自愿形成的酬物業管理金制才是有效的酬金制。不應試圖從操作上去強制實行酬金制，這只能形成“表面”的酬金制，而這種“表面”的酬金制更不利于建立互相信任。在配套政策設計上，應確保包干制和酬金制在平等的責權分配條件下競爭。政府可以通過更多的宣傳，讓業界了解酬金制，從而理性作出選擇，但并不是直接去推動某種收費方式。不管是酬金制還是包干制，對于業主或者物業服務企業的權責界定應該是一致的，并需要進一步明確。通過調整政府、物業服務企業、業主三者之間在住房和小區管理上的責權，形成可持續發展的態勢。

（四）完善酬金制的具體要點

1.明確業主是房屋管理的責任主體，推動業主自主意識的提升。業主是房屋管理的主體，物業管理的需求、決策、評價主體應該是業主。這一理念需要不斷地加強。

2.明確酬金制的基本架構要點。在鼓勵酬金制自主發展的同時，也要對酬金制的基本要點進行約束，避免合同約定過于松散而失去酬金制的本意。

3.強調業委會委員的自愿性，確保業委會成員能切實投入工作。確保酬金制有效運作的關鍵就是業委會要正式承擔起相應的責任，主動積極地投入到工作中。要使業委會委員真正承擔起工作，首要的條件就是自愿。在組建業委會的時候，對候選委員的提名應弱化社會身份，采用業主自薦的程序。在自薦之前，明確告知業委會委員的工作內容。若在這些要求下沒有業主自薦，可以考慮采用包干制。

4.建立物業管理供應商招投標制度，形成有效的防腐敗機制。在酬金制下，業委會在供應商的選擇上有更大的權力。而在包干制下，主要由物業服務企業選擇供應商，企業內部可以通過內控機制來避免商業賄賂。但在酬金制下，這一機制無法落實在對業委會的監管上。可以說，在包干制下，通過經濟機制（企業內控）實現防腐敗，而在酬金制下，需要建立在政治機制下的防腐機制。這一防腐機制是全新的課題。建議由政府建立供應商招投標制度以及針對業委會的約束與監管機制。一方面建立政府認可的誠信企業名錄，另一方面需要就一定額度的項目建立嚴格的招投標程序，同時對項目管理流程、審計以及稽查環節進行優化。

5.建立強制維修標準，明確業主對房屋養護的最低責任要求。在酬金制下，對于房屋養護的責任基本轉移到業主身上，但業主方往往具有信息與知識的弱勢，對于房屋養護的認識相對不足，很容易出于短期的經濟考量而忽視了對房屋或者小區的管理。為了避免出現房屋安全等問題，政府需要建立最低的房屋養護標準要求，并建立強制的維修標準，使業主真正承擔起房屋質量的責任。

6.全面推進房屋養護的知識普及，有效提升業主的管理能力。由于曾經長期實行公房制度，商品住房的發展周期還很短，業主對房屋的周期養護知識儲備是不足的。在目前知識、認識、責任意識相對空白的階段，政府應主動承擔起信息收集與知識培訓的責任，如政府可以配套建立定期對存量住房的狀況評估，讓業主知道自己房子的狀況，通過信息收集、整理、溝通，為業主決策提供充分的依據。隨著業主自我管理能力的增強，這一評估工作需要逐步轉由業主自己進行，并由市場化的機構進行具體的評估運作。同時，要加大房屋養護知識的積累與宣傳，定期開展相關的培訓，讓業委會在業務能力上有切實的提高。

作者：華佳 范冬梅 單位：上海市房地產科學研究院