一、高層建筑物業(yè)管理消防安全存在的問(wèn)題

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國(guó)消防法》履行消防安全職責(zé),則該樓物業(yè)管理的消防安全評(píng)估系數(shù)將大大地提高。而實(shí)際上,高層建筑在竣工驗(yàn)收投入使用后,消防安全后續(xù)任務(wù)仍然艱巨,情況不容樂(lè)觀,主要存在以下問(wèn)題。

(1)消防設(shè)施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過(guò)程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)消火栓箱內(nèi)水槍、水帶缺失,逃生面具沒(méi)有的情況,有的樓內(nèi)滅火器、應(yīng)急燈等消防器材越用越少。

(2)自動(dòng)消防設(shè)施故障、損壞甚至停用。火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)滅火系統(tǒng)是一幢高層建筑中消防安全系統(tǒng)的核心部分,由于前期工程質(zhì)量原因或者后期維護(hù)保養(yǎng)不到位或者維修經(jīng)費(fèi)跟不上,常常導(dǎo)致高層建筑投入使用后,不過(guò)幾年自動(dòng)消防設(shè)施就發(fā)生故障甚至停用,起不到保護(hù)大樓的作用。

(3)原有的防火分區(qū)被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個(gè)別業(yè)主為了實(shí)現(xiàn)自身的使用需要,不聽(tīng)從物業(yè)管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災(zāi)危險(xiǎn)性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業(yè)管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發(fā)生火災(zāi),疏散出口嚴(yán)重不足。

(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發(fā)生火災(zāi)的情況下,勢(shì)必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發(fā)次生災(zāi)害。

(5)在工作檢查過(guò)程中,還發(fā)現(xiàn)消防控制室工作人員無(wú)證上崗,文化程度不高,不會(huì)操作使用自動(dòng)消防設(shè)施,更談不上對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按期進(jìn)行功能測(cè)試。為了防止發(fā)生誤動(dòng)作,一般將操作系統(tǒng)完全置于手動(dòng)狀態(tài),在缺乏應(yīng)急處置管理措施的情況下,幾百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè)。

(6)租賃戶的流動(dòng)或局部使用性質(zhì)的改變,高層建筑內(nèi)邊使用邊裝修的情形時(shí)有發(fā)生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意識(shí),極易發(fā)生意外后果。2010年11月15日上海市靜安區(qū)膠州路728號(hào)公寓大樓發(fā)生的特大火災(zāi),直接原因就是由于電焊人員違規(guī)操作,墜落溶珠引燃聚氨酯保溫材料,從而引發(fā)大火,造成58人死亡、71人受傷的特大悲劇。

二、高層建筑物業(yè)管理消防安全成因分析

追究以上問(wèn)題出現(xiàn)的原因,主要有以下幾方面。

(1)物業(yè)管理進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20多年發(fā)展至今,良莠不齊,實(shí)力不等,有的物業(yè)公司管理能力和水平有限,消防專業(yè)力量薄弱,資金、人力、物力與承攬的物業(yè)負(fù)荷不相匹配,急待提高。

(2)開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了分割銷售,未能及時(shí)通過(guò)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì),大樓竣工驗(yàn)收使用多年,仍處于前期物業(yè)管理合同推諉責(zé)任,實(shí)際工作難以落實(shí)。

(3)高層建筑在使用管理上缺乏有效的行政約束,大樓在投入運(yùn)行后,消防安全制度不健全,消防經(jīng)費(fèi)沒(méi)有保障。目前除消防設(shè)施維保費(fèi)以外,消防教育宣傳經(jīng)費(fèi)、消防崗位人員培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施檢測(cè)經(jīng)費(fèi)等均無(wú)章可循,再遇消防設(shè)施更新或大修,房屋維修專項(xiàng)基本的使用制度跟不上,問(wèn)題難以解決。

三、高層建筑物業(yè)管理消防安全工作的突破思路

針對(duì)高層建筑物業(yè)管理消防安全的現(xiàn)狀,消防安全工作作為物業(yè)管理系統(tǒng)的一項(xiàng)重要子系統(tǒng),它的完善一方面應(yīng)在全面加強(qiáng)社會(huì)物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)中給與考慮,另一方面需要加強(qiáng)消防行政力量對(duì)物業(yè)管理制度的監(jiān)督。

(1)國(guó)務(wù)院和住建部門、房地產(chǎn)主管部門需根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況完善物業(yè)管理制度中有關(guān)消防安全管理的內(nèi)容。

①明確消防安全管理是現(xiàn)代物業(yè)管理中一個(gè)重要分支,涉及的不只是目前實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l列》中提到的公共消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和前期物業(yè)管理合同履行的監(jiān)管,適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),確保物業(yè)管理依法實(shí)施,有序進(jìn)行。

②進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng),專業(yè)化管理,在物業(yè)管理涉及各個(gè)領(lǐng)域方面配備足夠的注冊(cè)資質(zhì)人才和專業(yè)人才。2013年2月份,人力資源和社會(huì)保障部、公安部聯(lián)合下發(fā)了《注冊(cè)消防工程師制度暫行規(guī)定》,面對(duì)全社會(huì)開(kāi)展了注冊(cè)消防工程師資格考試認(rèn)定工作,提倡從事消防安全管理和消防設(shè)施檢查、維護(hù)、管理的人員取得了相應(yīng)等級(jí)的注冊(cè)資格,持證上崗。對(duì)于一般管理人員,積極倡導(dǎo)參與“行業(yè)消防知識(shí)在線學(xué)習(xí)”,以山西省太原市為例,任何單位或個(gè)人均可以登錄太原市行業(yè)消防知識(shí)在線學(xué)習(xí)平臺(tái)進(jìn)行學(xué)習(xí)、測(cè)試、培訓(xùn)。而且參加人員通過(guò)在線測(cè)試后,即可打印獲得相應(yīng)的合格證書,加蓋屬地消防部門公章即可生效(有效期為一年)。

③規(guī)范房屋專項(xiàng)維修基金的使用,或設(shè)立消防設(shè)施專項(xiàng)維修基金。從目前房地產(chǎn)運(yùn)行情況來(lái)看,再以山西省太原市為例,單位或個(gè)人購(gòu)房前繳納一定比例的房屋專項(xiàng)維修資金存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)維修基金專項(xiàng)賬戶,但不能由業(yè)主自行決定使用,申請(qǐng)使用程序也不成熟。據(jù)了解,目前僅有電梯維修,屋面防水翻修兩項(xiàng)維修基金申請(qǐng)可獲批,消防設(shè)施更新或其他大修還得不到明確支持。

(2)消防部門作為消防工作的監(jiān)督執(zhí)法者,應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理消防安全工作加大行政執(zhí)法力度和教育宣傳力度。

①?gòu)?ldquo;源頭”上加強(qiáng)建筑消防工程的施工質(zhì)量。建筑消防設(shè)施系統(tǒng)是整棟高層建筑消防安全的硬件系統(tǒng),理論上要求與建筑同壽命,如果從設(shè)計(jì)質(zhì)量到施工質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān),從施工人員到監(jiān)理人員嚴(yán)格要求,從產(chǎn)品抽檢到系統(tǒng)驗(yàn)收認(rèn)真負(fù)責(zé),勢(shì)必極大地提升消防設(shè)施系統(tǒng)的可靠性,為日后的正常維護(hù)保養(yǎng)和有效運(yùn)行創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

②明確業(yè)主和物業(yè)管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重點(diǎn)單位的多產(chǎn)權(quán)高層建筑來(lái)分析,參照公安部61令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的規(guī)定,單位的法人為本單位的消防安全責(zé)任人,實(shí)施消防安全管理工作的為消防安全管理人,而該高層建筑常為多產(chǎn)權(quán)建筑,應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì),物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同(其中含概消防安全管理內(nèi)容)后,按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系和合同約定,應(yīng)認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)為該高層建筑的消防安全責(zé)任人,物業(yè)公司為該高層建筑的消防安全管理人。若該高層建筑投入使用后未成立業(yè)主委員會(huì),則物業(yè)管理方所擔(dān)負(fù)消防責(zé)任應(yīng)以《前期物業(yè)管理合同》約定為準(zhǔn),其他消防責(zé)任理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商和入住的業(yè)主共同負(fù)責(zé)。

③跟蹤加強(qiáng)對(duì)高層建筑消防安全管理工作的日常監(jiān)督和宣傳教育。無(wú)論業(yè)主和物業(yè)管理方在消防管理工作中所處地位是否能夠盡快完成法律認(rèn)定或予以司法解釋認(rèn)定,其共存的消防安全不容忽視,共同的消防安全意識(shí)不能丟失。停用設(shè)施、占用通道、封閉出口、擅自施工、無(wú)證上崗均屬違法行為,威脅的是公共生命財(cái)產(chǎn)的安危,每個(gè)人、每個(gè)單位都應(yīng)該守法知法,珍惜生命,消防部門在對(duì)整幢建筑執(zhí)法困難的情況下,不妨嘗試對(duì)各個(gè)業(yè)主履行消防安全職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)其消防教育宣傳培訓(xùn)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行引導(dǎo),以促進(jìn)新形勢(shì)下高層建筑物業(yè)管理消防安全工作的跨越發(fā)展。

作者：高源 單位：太原市公安消防支隊(duì)