一、物業(yè)管理發(fā)展歷程比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展歷程

20世紀60年代，臺灣社會隨著經濟發(fā)展，人口從農村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區(qū)。建筑物形態(tài)的改變提升了對物業(yè)管理的需求。臺灣的物業(yè)管理發(fā)展主要經歷了以下幾個階段。

1．醞釀期（20世紀60年代—80年代初），官方主導下的物業(yè)管理嘗試由于住宅形式的發(fā)展，居民對居住安全和設施安全等需求增加。不少住戶自行聘請“大樓管理員”，管理社區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生、安全維護，并兼有代收信件等增值服務。這一階段的物業(yè)管理僅限于“國民住宅”，是政府興建的，低于市價銷售的物業(yè)，其功能和流通類似于目前大陸市場上的經濟適用房。

2．試行期（20世紀80年代—90年代初），物業(yè)管理的重點發(fā)生轉移由“內政部警政署”發(fā)布實施了《公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請物業(yè)管理人員的慣例，成立社區(qū)巡守隊，由里長和“社區(qū)守望相助委員會”協(xié)助警務部門進行社會治安慣例。同時“保全業(yè)”的相關法規(guī)制定實施，保全業(yè)積極拓展市場，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業(yè)的興起，系統(tǒng)化的安全防范、巡邏維保也被引入物業(yè)管理行業(yè)。此階段的物業(yè)管理以社區(qū)治安維護為主，樓宇管理和環(huán)境衛(wèi)生退居次要位置。

3．規(guī)范期（20世紀90年代中期—2003年），物業(yè)管理的內涵和范圍得到前所未有的擴展1991—1995年多次的重大火災事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來。這一時期發(fā)布實施的《公寓大廈管理條例》加強了物業(yè)設備的使用管理和維護保養(yǎng)。《條例》指出物業(yè)管理是物權的延伸，住戶是其主體被服務的對象。根據《條例》成立的管理委員會強化了民主精神和理性自律，物業(yè)管理的概念中首次添加了服務的內容。同時，這一階段的物業(yè)管理范圍也從“國民住宅”擴展到所有的公寓大廈。

4．推進期（2004年至今），物業(yè)管理產業(yè)多元發(fā)展“中華物業(yè)管理協(xié)會”2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》，整合相關法規(guī)，推動臺灣物業(yè)管理產業(yè)發(fā)展。現(xiàn)階段臺北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來工作的重點。不少公司通過提升科技化水平，用設備和網絡取代人員配置。同時，國際物業(yè)管理公司進入臺灣市場，加劇了行業(yè)競爭。所以近年來臺灣物業(yè)管理企業(yè)加強了與學界的聯(lián)系，提升從業(yè)人員素質，強化了對物業(yè)管理師執(zhí)照的要求，并逐步與國際物業(yè)管理協(xié)會的香港認證接軌[2]6。

（二）大陸物業(yè)管理的發(fā)展歷程

大陸物業(yè)管理的發(fā)展經歷了四個階段：萌芽階段—起步階段—發(fā)展階段—規(guī)范階段。

1．萌芽階段(建國后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產權歸屬政府，所以，房屋的生產經營和日常維修保養(yǎng)均由地方城市房管機構負責，不帶商業(yè)色彩，實行的是行政性、福利型管理體制，物業(yè)管理的特點是內容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，作為大陸第一家物業(yè)管理公司，以管理商品房為主，自主經營、自負盈虧，在物業(yè)管理理論和實踐方面都做出了積極探索，被譽為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽、大連、上海、北京等城市先后出現(xiàn)了一批物業(yè)管理公司或機構。這些物業(yè)管理公司開始學習和借鑒國外和港澳地區(qū)物業(yè)管理的先進經驗，并對住宅小區(qū)、商廈、寫字樓、別墅等物業(yè)管理、物業(yè)經營、售后服務和租金等方面的管理進行了大膽的、有益的探索與實踐，從實踐中探索出一條經營型、綜合性物業(yè)管理的新路子。

3．發(fā)展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會正式成立，它表明我國大陸物業(yè)管理進入了一個新的時期。1994年4月，原建設部頒布了我國大陸第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理體制的規(guī)范性文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，該文件指出“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。”從而確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國大陸房屋管理體制改革的前進方向。從此，上海、廣州、深圳等物業(yè)管理市場初步形成。隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，帶動了物業(yè)管理發(fā)展的新高潮。香港房地產服務公司紛紛進軍內地，內地涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。國家和一些地方還相繼出臺了一些法規(guī)、制度和管理辦法，以支持物業(yè)管理的發(fā)展。法規(guī)制度的頒布、實施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業(yè)管理協(xié)會的成立，標志著我國的物業(yè)管理體制已進人大發(fā)展階段，物業(yè)管理日趨成熟。

4．規(guī)范階段（2003年開始至今）

2003年6月8日，國務院發(fā)布《物業(yè)管理條例》，標志著我國大陸物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。條例第三條提出“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，第四天提出“國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”，《物業(yè)管理條例》的頒布實施是新時期物業(yè)管理行業(yè)的綱領性文件，使我國大陸物業(yè)管理的法制建設更加完善，行業(yè)發(fā)展方向更加明確。

二、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺灣地區(qū)共有公寓大廈維護管理企業(yè)512家，從業(yè)人員24394人；保全業(yè)企業(yè)497家，從業(yè)人員35374人；清潔業(yè)7400家，從業(yè)人員約150000人。相關企業(yè)合計8409家，從業(yè)人員近21萬人。此外在不動產經紀公司、室內裝修、管理顧問咨詢機構、舊城改造等公司的從業(yè)人員沒有被一一統(tǒng)計。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據第二次全國經濟普查主要數(shù)據公報顯示，2008年末我國物業(yè)服務企業(yè)58406個，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員250.12萬人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業(yè)服務從業(yè)人員應該在500～600萬，其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對比兩岸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模（如表1所示），臺灣地區(qū)的平均企業(yè)員工數(shù)是大陸的六成，規(guī)模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術化網絡化水平較高有著密切關系。同時大陸的物業(yè)管理剛剛實現(xiàn)了一線二線城市的覆蓋，對于東部的三線城市和中西部的廣大地區(qū)仍有大量的市場空白，因此從業(yè)人口的百分比明顯低于臺灣地區(qū)。

三、物業(yè)管理經營形態(tài)比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)經營形態(tài)

目前臺灣地區(qū)物業(yè)管理中的公寓大廈管理、保全業(yè)、環(huán)境保護、消防、裝修管理、小區(qū)服務分別由臺灣地區(qū)“內政部”的“營建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經濟部”、“金管會”、“環(huán)保署”進行管理。其中公寓大廈維護管理公司和保全公司取得特許時有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護公司資本額在新臺幣1000萬（合人民幣208.22萬）以上，在此基礎上分為甲級、乙級、丙級物業(yè)管理公司，其注冊資本額和管理面積都有所不同（詳見表2）。而經營保全業(yè)的企業(yè)至少需要新臺幣4000萬元（合人民幣832.86萬）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬元（合人民幣416.43萬）的資本額。在注冊資本的要求上遠高于大陸的物業(yè)服務企業(yè)。此外對于保全業(yè)企業(yè)還需在臺灣地區(qū)“財政部”核準的保險公司投保責任保險1000萬元（合人民幣208.22萬）以上。為了解決“特許”執(zhí)照的限制，臺灣地區(qū)的物業(yè)管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張?zhí)卦S執(zhí)照，設立多家公司。目前臺灣較具規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)大多采取這個模式，但在取得資質的過程中費用較大，也客觀上提高了行業(yè)門檻。（2）建立合作同盟關系，承攬服務業(yè)務。建立合作同盟關系是沒有多張?zhí)卦S執(zhí)照的公司穩(wěn)定發(fā)展的重要出路。但業(yè)主需要與多家公司簽訂合同，法律關系不容易理順。（3）分包物業(yè)管理業(yè)務，拓展管理范圍。針對沒有取得特許執(zhí)照的物業(yè)服務項目，一些企業(yè)通過分包的方式將相關服務交由其他公司執(zhí)行。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)經營形態(tài)

不同于臺灣地區(qū)對物業(yè)管理按照公寓大廈管理、保全業(yè)進行專業(yè)技術分類，又對物業(yè)管理進行分級管理的做法，大陸的物業(yè)管理一直定位在物業(yè)的綜合性的管理。但是物業(yè)服務企業(yè)畢竟是一種以較少自有資產管理龐大業(yè)主資產的企業(yè)，因此，國務院授權國務院建設行政主管部門制定物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法，對各級從事物業(yè)管理活動的企業(yè)的注冊資本、員工職稱人數(shù)、管理物業(yè)的類型和面積、經營管理業(yè)績等進行了限定。表2對比了臺灣地區(qū)和大陸在物業(yè)管理區(qū)域資質分級管理上的異同。可以看出，有別于臺灣地區(qū)的集中管理，大陸的物業(yè)管理實行分級管理，且注冊資本額度遠低于臺灣，行業(yè)門檻相對較低。大陸對物業(yè)服務企業(yè)小區(qū)安全管理的性質和工作內容是逐步明晰的過程。安全管理的從業(yè)人員長期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護安全”的含義，是配有防衛(wèi)器械和槍支從事武裝守護、護衛(wèi)服務的工作，這與物業(yè)服務企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責不相符。物業(yè)服務企業(yè)使用“保安員”稱謂容易造成社會誤解，引發(fā)不必要的糾紛和矛盾，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利的影響。在中國物業(yè)管理協(xié)會{2008}1號文件中明確要求今后物業(yè)服務企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國家對物業(yè)服務企業(yè)從事安全管理、秩序維護沒有資質的限定。

2010年發(fā)布施行的《公安機關實施保安服務管理條例辦法》指出公安部負責全國保安服務活動的監(jiān)督管理工作。地方各級公安機關應當按照屬地管理、分級負責的原則，對保安服務活動依法進行監(jiān)督管理。其中監(jiān)督管理包括受理設立保安服務公司、保安培訓單位的申請材料；接受保安服務公司設立分公司和跨省、自治區(qū)、直轄市開展保安服務活動，以及自行招用保安員單位的備案；組織開展保安員考試，核發(fā)、吊銷保安員證等。此外《辦法》規(guī)定，對自行招用保安員在物業(yè)管理區(qū)域內開展秩序維護等服務的物業(yè)服務企業(yè)只需要報送單位法人資格證明，法定代表人（主要負責人）、保安服務分管負責人和保安員的基本情況、保安服務區(qū)域的基本情況，建立保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓法律、保安專業(yè)知識和技能的情況，并沒有注冊資本的要求。相比之下，臺灣的物業(yè)管理中，大型企業(yè)取得多張?zhí)卦S，進行物業(yè)管理綜合管理；小型企業(yè)通過分包把沒有特許的部分交由其他相關企業(yè)完成。大陸物業(yè)管理企業(yè)也常常通過分包拓展物業(yè)管理業(yè)務，通常由大型企業(yè)將保潔、綠化等勞動密集型業(yè)務外包給專業(yè)公司，而保留技術密集型的核心業(yè)務；小型物業(yè)管理企業(yè)傾向于獨立完成全部的物業(yè)管理工作。通過比較，可知大陸雖然物業(yè)管理起步較晚，多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理都處于萌芽狀態(tài)，但較之臺灣地區(qū)已經在制度整合方面更進一步。

四、物業(yè)管理法律法規(guī)比較

（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

臺灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展，與社會時事有密切關聯(lián)。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長，針對國宅維護管理，1985年實施“臺灣省高樓及社區(qū)管理維護辦法”（已廢止）。1991年針對重大治安問題造成的社會不安，“警政署”制定“保全業(yè)法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對之前的引發(fā)全臺關注的火災事故，實施了“公寓大廈管理條例”，對建筑物設備管理進行規(guī)范。

（二）大陸物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

在物業(yè)管理的收費和支出方面，1996年國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，加強各級政府物價指導部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對服務收費的監(jiān)督和指導。1998年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，結合物業(yè)古來企業(yè)特點及其掛歷要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。同年由建設部、財政部印發(fā)《住宅共享部位共享設備設施維修基金管理辦法》，規(guī)定商品住房和公有住房售后都應建立共享部位共享設備設施維修基金，專項用于保修期后大修、更新和改造，維護產權人和使用人的共同利益。改革開放后，大陸的住宅小區(qū)建設在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”方針指引下，得到飛速發(fā)展提升。為了提高城市物業(yè)管理整體水平，建設部在認真總結了一些地區(qū)物業(yè)管理基本方法和經驗的基礎上，以建設部為主的國家各部委于不同時期頒布了一系列物業(yè)管理法規(guī)政策。2003年國務院頒布《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)管理介入法制化規(guī)范化發(fā)展的新時期。《條例》規(guī)范了物業(yè)管理活動，尊重維護業(yè)主的財產權利，建立了業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、配合利益的機制，妥善處理政府和市場的關系。隨后，物業(yè)管理的法制建設大步推進，建立了內容全面、結構合理、科學規(guī)范的法規(guī)體系。表四是有關物業(yè)管理的法律和自2003年《物業(yè)管理條例》頒布以來有關物業(yè)管理的主要法規(guī)政策。

（三）兩岸物業(yè)管理法規(guī)比較

臺灣物業(yè)管理發(fā)展較大陸早20年，但相關法規(guī)出現(xiàn)的時間十分接近。以下通過臺灣地區(qū)2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業(yè)管理條例》的對比（如表5所示），可以發(fā)現(xiàn)兩岸的物業(yè)管理都對業(yè)主權力、物業(yè)服務和前期物業(yè)管理進行了重點關注，但臺灣地區(qū)的法規(guī)（草案）涵蓋了更多的物業(yè)管理內容，如行業(yè)協(xié)會、都市更新、顧問咨詢等。可見臺灣地區(qū)在物業(yè)管理經營多樣性上優(yōu)于大陸，在行業(yè)的積累總結沉淀上優(yōu)于大陸。

五、總結

兩岸物業(yè)管理都借鑒于香港，其概念范疇基本相同。從時間上看大陸物業(yè)管理的開端晚于臺灣20多年，以深圳、北京、上海帶動物業(yè)管理全面發(fā)展。相比之下，臺灣地區(qū)已經基本實現(xiàn)了物業(yè)管理全覆蓋、多品種經營，法規(guī)體系也相對健全，行業(yè)規(guī)模、企業(yè)注冊資本都遠大于大陸地區(qū)。這在管理機構未整合、多張?zhí)卦S執(zhí)照并行的情況下實屬不易。2012年為促進閩粵港澳臺物業(yè)管理行業(yè)共同發(fā)展，五地物業(yè)管理行業(yè)交流合作框架協(xié)議在廈門簽署。這是兩岸首次以制度化的形式進行交流。根據協(xié)議，兩岸將圍繞政策法規(guī)、發(fā)展戰(zhàn)略、模式創(chuàng)新等方面，展開交流與合作，也將有更多的臺灣物業(yè)管理企業(yè)進入大陸的市場，成為大陸物業(yè)管理企業(yè)兼容并蓄、發(fā)展前行的推動力量。

作者：章月萍 單位：福建商業(yè)高等專科學校