一、物業(yè)管理服務促進房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展

物業(yè)管理的主要功能是為物業(yè)所有人和使用人提供相關的管理和服務，創(chuàng)造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環(huán)境，促進房產(chǎn)保值增值。在這個過程中，物業(yè)管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質(zhì)量。總體說來，通過提高房屋和附屬設備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產(chǎn)的保值增值。根據(jù)相關調(diào)查，人們在購置物業(yè)時，除關心價格、位置和外部環(huán)境外，最為關心的內(nèi)容就是房屋的物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理服務質(zhì)量高，物業(yè)管理服務為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的后顧之憂，從客觀上有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的措施

1發(fā)揮物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用

現(xiàn)代物業(yè)管理要充分發(fā)揮在房地產(chǎn)企業(yè)的作用，則應主動參與房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，主要包括項目選擇、項目規(guī)劃、工程施工、房產(chǎn)銷售等過程，物業(yè)管理均應參與當中，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)將物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)劃考慮并能解決處理相關問題。例如，在規(guī)劃和設計中，將公共配套設施用房考慮在內(nèi)，使得整個開發(fā)的小區(qū)配套完善，整潔有序，有利于優(yōu)化居住環(huán)境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產(chǎn)開發(fā)公司，在開發(fā)某小區(qū)時，物業(yè)管理充分參與規(guī)劃，因此房地產(chǎn)公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區(qū)休閑廣場，提高綠化率5%，注重物業(yè)管理相關工作內(nèi)容，注重環(huán)境優(yōu)化，深受購房者青睞，該小區(qū)在平均房價略高于周邊小區(qū)的情況下，開盤即售罄。

2注重物業(yè)管理資金投入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理資金投入時，通常沒有直接的經(jīng)濟效益產(chǎn)生，但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對于配套設施的投資、對于環(huán)境美化的資金投入，均會對業(yè)主產(chǎn)生直接的正面影響，形成生動的廣告效應，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業(yè)管理的效果通常要隨著物業(yè)存在一直存在，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理念和追求將長期通過物業(yè)管理內(nèi)容呈現(xiàn)出來。對于物業(yè)管理的資金投入主要包括：對于配套服務設施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標志著小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量能夠得以保證和提高，又如，小區(qū)的景觀設計和綠化、道路等，均能夠為小區(qū)創(chuàng)造良好的配套服務。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業(yè)管理相關資金投入時，應盡量考慮充分的自來水供給和電力供應能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區(qū)供電負荷應考慮充分的冗余量。

三、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程應注重的關鍵點

物業(yè)管理參與房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)全過程，應結(jié)合整個過程特點，把握關鍵點。主要包括:房地產(chǎn)規(guī)劃設計、施工監(jiān)理、竣工驗收。

1規(guī)劃設計方面

物業(yè)管理必然需要開展工作的空間和地點，因此在房地產(chǎn)開發(fā)時，應該從整體效益和宏觀角度，規(guī)劃物業(yè)管理相關地點。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃時忽略未來物業(yè)管理工作的開展，甚至連基本的公共設施都忽略規(guī)劃，而是將規(guī)劃的主要目標放在建造更多住房，導致小區(qū)建成后，甚至物業(yè)管理所需要公共設施無空間可建，一方面導致小區(qū)生活質(zhì)量下降，另一方面小區(qū)住戶滿意度不高，影響開發(fā)商形象。

2施工監(jiān)理方面

物業(yè)管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的樓房，管理物業(yè)的年限也會很長。因此，物業(yè)管理通常應在施工中將各種物業(yè)管理中易出現(xiàn)問題的工程問題進行早協(xié)調(diào)、早解決，以免在住戶入住再維修，同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費，避免成為后期的遺留問題，主要包括：廚房、衛(wèi)生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何布置便于管理和提高安全性問題、墻體滲水問題等。另外，物業(yè)管理應在施工過程中，盡量了解房產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，掌握管線布置、房間布局、建筑材料性能等，對后期房屋竣工交房后物業(yè)管理工作的開展奠定好基礎。

3竣工驗收方面

物業(yè)管理公司應細致入微的進行質(zhì)量檢查。如前所述，房屋工程質(zhì)量對于物業(yè)管理工作的影響將是長久的。因此，從順利開展工作和維護業(yè)主利益出發(fā)，物業(yè)公司應仔細驗收工程。主要包括：給排水管道暢通與否，供電線路是否符合安全標準，房屋墻體是否滲水，供電線路斷面是否合理，防盜門是否符合安全要求，電話電視預留孔道是否齊全，電梯水泵負荷是否足夠等問題，均應符合質(zhì)量要求。對于不符合驗收標準的問題，應責成施工部門返工或者進行整改，為后期物業(yè)工作順利開展打好基礎。

作者：曹靜 單位：山西財經(jīng)大學公共管理學院