一、物業(yè)公司成本管理的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)公司對(duì)外提高的服務(wù)費(fèi)用看成是無(wú)形的，將物業(yè)公司提供的合同服務(wù)作為成本進(jìn)行核算指標(biāo)，將物業(yè)公司成本分為營(yíng)業(yè)性成本和非營(yíng)業(yè)性成本。營(yíng)業(yè)成本主要是根據(jù)物業(yè)企業(yè)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，將服務(wù)合同的費(fèi)用歸為該服務(wù)合同的成本項(xiàng)目中。比如服務(wù)部門(mén)和管理部門(mén)共同使用一個(gè)不能計(jì)入服務(wù)合同成本，先把該成本歸結(jié)到間接費(fèi)用，然后運(yùn)用成本分?jǐn)偡ǎ瑢⑵溆?jì)入服務(wù)合同的成本中。

間接費(fèi)用主要指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由若干服務(wù)客戶(hù)與相關(guān)管理部門(mén)之間的一起承擔(dān)的費(fèi)用。主要包括勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、水電取暖費(fèi)、維修費(fèi)等共同費(fèi)用的匯集。目前，物業(yè)公司成本核算知識(shí)沒(méi)有將非營(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)入成本中。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)是根據(jù)成本核算管理制度，實(shí)行定額管理方式控制成本，但是根據(jù)物業(yè)公司服務(wù)產(chǎn)品的無(wú)形性，運(yùn)用定額方式核算成本較為困難。所以物業(yè)公司成本核算需要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理”原則，將物業(yè)公司收支費(fèi)用作為核算成本的指標(biāo)，分配任務(wù)、加強(qiáng)管理，最終實(shí)現(xiàn)控制成本費(fèi)用的目的。

二、我國(guó)物業(yè)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

（一）組織成本過(guò)高

在物業(yè)企業(yè)核算成本中，組織成本占據(jù)很大的份額，物業(yè)管理成本主要包括動(dòng)態(tài)成本和靜態(tài)成本，動(dòng)態(tài)成本主要指的是公司或企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中消耗的費(fèi)用；靜態(tài)的組織成本指的是公司或企業(yè)自身的組織結(jié)構(gòu)。由于物業(yè)企業(yè)或公司組織結(jié)構(gòu)不合理、管理者權(quán)利較為分散、管理層次復(fù)雜等方面造成企業(yè)靜態(tài)成本較高。同時(shí)由于物業(yè)企業(yè)組織者自身之間的素質(zhì)差距較大，具體的組織決策不能得到及時(shí)的落實(shí)。在物業(yè)企業(yè)不斷的發(fā)展，組織成本的居高不下，成本企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，影響了物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。

（二）社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，管理成本加大

物業(yè)管理企業(yè)伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而加快了步伐，過(guò)快的發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施的配備不能同步，導(dǎo)致了物業(yè)后續(xù)配備基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用加大，即物業(yè)公司成本加大。并且有的物業(yè)公司對(duì)社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，考慮物業(yè)管理費(fèi)用較少，造成社區(qū)配套設(shè)施不完備，不能滿(mǎn)足業(yè)主的需求，例如綠化不足、停車(chē)位不足。這就加大了物業(yè)管理難度，并且提高了物業(yè)管理成本，使得物業(yè)公司很難有效地控制管理成本。

（三）物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式單一

物業(yè)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得了很大的進(jìn)步，但是在其發(fā)展過(guò)程中缺乏創(chuàng)新、自身完善度不夠，主要表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)方式落后、單一，不能與現(xiàn)代企業(yè)管理制度同步。目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)范圍主要表現(xiàn)為社區(qū)的保安、清潔、小區(qū)設(shè)備等，不能滿(mǎn)足社區(qū)業(yè)主多樣化的需求，物業(yè)企業(yè)單一的經(jīng)營(yíng)方式制約其自身的發(fā)展，造成的物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用的加大，降低公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）物業(yè)管理方式簡(jiǎn)單

目前，我國(guó)物業(yè)管理隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正處于從簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)方式向集約完善的經(jīng)營(yíng)方式過(guò)度階段，并且物業(yè)企業(yè)管理水平仍然處于簡(jiǎn)單粗放的經(jīng)營(yíng)方式時(shí)期。由于簡(jiǎn)單粗放經(jīng)營(yíng)的管理手段較為落后、運(yùn)用科技含量程度低等問(wèn)題，這就必然消耗了大量勞動(dòng)力、財(cái)力等，不利于物業(yè)公司管理成本的控制。在勞動(dòng)力市場(chǎng)上，勞動(dòng)成本的不斷上升，同時(shí)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提高，物業(yè)公司滿(mǎn)足業(yè)主服務(wù)較難，這就使得物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)成本提高，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

三、解決上述問(wèn)題的對(duì)策

（一）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)組織化程度

控制物業(yè)公司組織成本主要從兩方面的入手，首先是控制靜態(tài)組織成本，完善企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，確保公司職權(quán)集中，保障企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策的準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性及合理性，通過(guò)組織決策的有效性，同時(shí)企業(yè)管理階層應(yīng)該向橫向化組織形式發(fā)展，減少管理垂直層次，加快了信息的快速傳播，發(fā)揮了物業(yè)企業(yè)員工的主觀能動(dòng)性，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。其次從動(dòng)態(tài)組織成本出發(fā)，物業(yè)公司要對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)，并且鞏固了員工遵守企業(yè)提出的要求，加強(qiáng)對(duì)公司的決策貫徹執(zhí)行。從降低組織成本的角度，完善和改進(jìn)了管理水平，有效的控制了物業(yè)企業(yè)的成本。

（二）完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)落實(shí)社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施，并且根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)要求的給予最好的答復(fù)，盡量滿(mǎn)足大多數(shù)業(yè)主對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的要求。完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施能夠提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了社區(qū)的發(fā)展，降低了不必要的費(fèi)用成本，增加物業(yè)公司的知名度，為物業(yè)企業(yè)控制管理成本提高了方便。

（三）轉(zhuǎn)變物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)方式

物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)方式的改變，適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低了物業(yè)公司的管理成本。在物業(yè)公司發(fā)展過(guò)程中，完善其服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，以滿(mǎn)足業(yè)主需求為目的，提高多樣化服務(wù)，并且根據(jù)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)新，推銷(xiāo)其特色服務(wù)，充分利用社區(qū)資源，豐富其內(nèi)容，通過(guò)提高滿(mǎn)意服務(wù)水平，進(jìn)而降低了自身的成本，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代化管理

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)改變傳統(tǒng)管理方式，向現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理方式轉(zhuǎn)變，進(jìn)而有效地降低了企業(yè)管理成本，增加物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益。所以物業(yè)公司加快經(jīng)營(yíng)管理模式的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理并采取可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)社區(qū)引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備與技術(shù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理智能化，增加管理科技含量，減少了勞動(dòng)力的消耗費(fèi)用，增加管理效率，降低物業(yè)管理成本。

作者：張海英 單位：吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)計(jì)劃財(cái)務(wù)處