一、物業(yè)公司經(jīng)營管理中的風(fēng)險損失及風(fēng)險產(chǎn)生原因

雖然造成物業(yè)管理公司遭受風(fēng)險的原因有許多,但是,“誠信缺失”是其中最主要的一點(diǎn)。從物業(yè)管理公司的自身情況分析,造成誠信缺失的原因主要是由于物業(yè)管理公司的部分管理者價值觀扭曲,存在“惟利是圖”的經(jīng)營理念,致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營行為被嚴(yán)重制約與影響。再加之物業(yè)管理公司信用機(jī)制不健全,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者只重眼前利益而忽視長遠(yuǎn)利益,對物業(yè)管理公司的未來發(fā)展極為不利。

二、當(dāng)前我國物業(yè)公司經(jīng)營管理的缺陷

(一)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)不高,經(jīng)驗(yàn)不足

前文已述,物業(yè)管理公司是服務(wù)性強(qiáng)、覆蓋面廣、專業(yè)性高的新興行業(yè)。無論是對管理人員還是其他從業(yè)人員,所要求的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平都較高。然而我國大多數(shù)物業(yè)公司的從業(yè)人員都為“半路出家”。很多從業(yè)人員都并未受到過正規(guī)且專業(yè)的管理技能培訓(xùn)。不僅不具備系統(tǒng)的物業(yè)管理知識和技能,還缺乏必備的綜合協(xié)調(diào)能力和經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)公司由于其特殊性,常常需要面對各類紛繁的管理業(yè)務(wù)和處理業(yè)主提出的各種問題,需要協(xié)調(diào)的關(guān)系眾多,許多從業(yè)人員由于經(jīng)驗(yàn)不足、素質(zhì)不高,無法全面應(yīng)對各類事務(wù),力不從心。受此限制,目前大多數(shù)物業(yè)公司的經(jīng)營管理內(nèi)容多局限于公共服務(wù)項(xiàng)目。比如,水電管理、入住管理、衛(wèi)生管理、車輛管理、保安管理、設(shè)備管理、綠化管理等。專項(xiàng)經(jīng)營和多種經(jīng)營很少涉及。

(二)物業(yè)公司從業(yè)人員對物業(yè)管理的內(nèi)涵理解不到位

目前,我國很多物業(yè)公司的從業(yè)人員都將物業(yè)公司的管理和服務(wù)內(nèi)容局限在保潔、清掃、綠化草坪、垃圾清運(yùn)、維修房屋水電等一般性服務(wù)項(xiàng)目,并且仍然沿用傳統(tǒng)的行政管理模式,工作效率慢,行政色彩濃厚。有些物業(yè)公司過于看重自身的經(jīng)濟(jì)利益而忽視業(yè)主的應(yīng)有權(quán)益,甚至以侵犯業(yè)主權(quán)益為代價而獲取自身經(jīng)濟(jì)利益。還有些物業(yè)公司的經(jīng)營管理僅是對業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,而不顧生活環(huán)境的創(chuàng)造與保護(hù)。而這一切,無一不是由于物業(yè)公司從業(yè)人員對物業(yè)管理的內(nèi)涵認(rèn)識不到位造成的。

(三)物業(yè)公司收支行為欠規(guī)范,缺乏透明度

物業(yè)管理公司是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一種服務(wù)性行業(yè)。其經(jīng)營方針通常是“保本微利,服務(wù)于社會”,物業(yè)管理內(nèi)容更是集經(jīng)營、管理、服務(wù)于一體。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)營收入來源于向住戶提供有償服務(wù)和收取管理服務(wù)費(fèi)。合規(guī)正當(dāng)?shù)氖召M(fèi)是物業(yè)管理公司持續(xù)發(fā)展的保障。然而目前,我國大多數(shù)物業(yè)公司的收支行為欠規(guī)范。有些物業(yè)公司按年或按季度收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),而有些物業(yè)公司一次性收取3-5年不等的管理服務(wù)費(fèi),無償占用后續(xù)資金,或者直接挪作他用。有些物業(yè)公司采取“多收少支”的收費(fèi)辦法,致使所收款項(xiàng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主所享受的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)公司收支行為不規(guī)范,主要原因是物業(yè)公司的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目等并不公布,收支帳目記錄也并不公開。業(yè)主提出疑問時,物業(yè)公司缺少詳細(xì)說明和解釋。這種不規(guī)范行為,必然會給物業(yè)公司帶來不良影響,從而不利于其長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司經(jīng)營管理的有效措施

(一)引入“末位處罰制”,完善人員績效考核機(jī)制

“末位處罰制”是物業(yè)公司從人員管理角度加強(qiáng)其經(jīng)營管理的一種手段。所謂“末位處罰制”,主要是指物業(yè)公司在每會計(jì)期末,對公司內(nèi)員工進(jìn)行考核排名,選出處于末位的2-5名在本會計(jì)期內(nèi)紀(jì)律松懈、表現(xiàn)較差、工作績效平平等不良員工,對其給予一定的經(jīng)濟(jì)處罰或降職處罰。通過這種形式提高公司內(nèi)員工服務(wù)業(yè)主、愛崗敬業(yè)意識。“末位處罰制”的具體措施:每一會計(jì)期末,公司需將單位員工的日常工作表現(xiàn)進(jìn)行績效考核,并將《員工季度考核表》上報(bào)公司辦公室;公司工會要選取一定人員組成考評小組,由小組成員對公司每一位員工進(jìn)行綜合評定,并將成績進(jìn)行排名,選出成績最差的2-5人;將這些人員的名單報(bào)經(jīng)公司管理者或工會,作出相應(yīng)處罰。

(二)通過開展保險業(yè)務(wù),建立風(fēng)險評估體系

公司可以通過招收金融保險類的相關(guān)人才,建立一個全方位、科學(xué)立體的金融風(fēng)險管理體系,對公司的客戶可能面對的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行較為全面系統(tǒng)的分析和評估,從而提出合理科學(xué)的風(fēng)險管理方案,為客戶提供全方面的風(fēng)險管理服務(wù)。如此,公司可以通過此類業(yè)務(wù)充分提升資產(chǎn)的知名度,為公司進(jìn)一步拓展市場奠定基礎(chǔ)。

(三)提供特色服務(wù),適當(dāng)開展一定的中介業(yè)務(wù)

隨著公司業(yè)務(wù)的逐漸展開,公司可以利用手里的客戶資源適當(dāng)開展一定的特色服務(wù)。例如,公司可以為客戶群組織一定的文化或者業(yè)務(wù)交流,過程中提供一定的場地、道具等,以中介費(fèi)的形式得到一定的經(jīng)濟(jì)收入;另外,公司還可以為客戶提供購置家具代理服務(wù)或者餐飲服務(wù)等,最大限度的滿足客戶的需要,為公司業(yè)務(wù)的拓展提供條件。

(四)對專業(yè)經(jīng)營多加鉆研

隨著中國經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)的接軌,越來越多的行業(yè)將會受到外來市場的沖擊。物業(yè)公司勢必也要提升自己的經(jīng)營業(yè)務(wù),以適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需要。如今的世界性物業(yè)經(jīng)營市場開始增加業(yè)務(wù)的縱深,法律、評估、咨詢等相關(guān)業(yè)務(wù)漸漸補(bǔ)充進(jìn)來,使物業(yè)管理成為一種綜合性較強(qiáng)的經(jīng)營管理體系。公司在招募多方面人才的同時,也要注重對于對于專業(yè)人才的培養(yǎng),進(jìn)一步鉆研經(jīng)營方法,縮小也世界經(jīng)營水平的差距。

(五)加強(qiáng)與房地產(chǎn)經(jīng)營公司的合作,擴(kuò)大客戶源

如今,中國的房地產(chǎn)業(yè)正如火如荼的發(fā)展,物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司的經(jīng)營合作時必不可少的。以房產(chǎn)為中心,搶占更多的客戶資源,更直觀密切的關(guān)注客戶的需要,想客戶之所想,急客戶之所急,將是物業(yè)管理公司永遠(yuǎn)的經(jīng)營宗旨。房產(chǎn)客戶在購入房產(chǎn)后到專修入住階段,將是物業(yè)公司可以大力開發(fā)的黃金階段,為客戶提供專修信息和服務(wù),家具、家電的購置咨詢服務(wù)等等,都將是物業(yè)公司可以好好利用的商機(jī)。在客戶完成入住后,物業(yè)公司還可以提供保潔、綠化和家政服務(wù),為客戶提供幼兒培養(yǎng)管理咨詢服務(wù)等等。另外,越來越多的人開始提倡綠色環(huán)保,公司可以通過建立小型的花卉基地,提供花卉交易和相關(guān)知識的咨詢服務(wù),為客戶提供綠色氧吧服務(wù)。

本文作者：張宇 單位：張宇濟(jì)南鐵箭物業(yè)有限公司