工程全面質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的區(qū)別

我國著名的一些房地產(chǎn)公司(如萬科、中海)在部門分工上同全國其他房地產(chǎn)公司沒有太多區(qū)別。重要的是，這些標(biāo)桿企業(yè)很早就發(fā)現(xiàn)了這個問題，并且組織人員研究討論，如何克服和改進(jìn)工作。為此，萬科、中海公司自己組織員工進(jìn)行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)和編制，形成工程節(jié)點(diǎn)和建筑做法，形成自己的一套較完整的標(biāo)準(zhǔn)。同時，棄用設(shè)計(jì)單位提供的工程做法，這樣，由于設(shè)計(jì)質(zhì)量漏洞最終引起工程質(zhì)量出問題現(xiàn)象就大量被克服了。招標(biāo)文件、合同文件是施工階段工程質(zhì)量控制、管理保障的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司工程管理的實(shí)際操作依據(jù)是設(shè)計(jì)圖紙、合同文件，依據(jù)合同條款的約定對監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。萬科、中海這些著名公司很早就發(fā)現(xiàn)合同文件(包括招標(biāo)文件、協(xié)議補(bǔ)充等)內(nèi)容由于集中在建安工程造價的控制上，很少涉及現(xiàn)場工程管理?xiàng)l款的制定。實(shí)施工程管理時，很多要求沒有先期約束，往往靠強(qiáng)制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導(dǎo)致工程質(zhì)量有失控風(fēng)險(xiǎn)。為此，這兩家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)不斷組織經(jīng)驗(yàn)豐富的工程人員，修訂，補(bǔ)充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產(chǎn)公司必須進(jìn)行工程全面質(zhì)量管理工作，也就是說，房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)階段對工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施，合同文件的內(nèi)容必須增加(除造價控制條款外)有利于施工階段質(zhì)量控制管理的條款，不斷完善，形成企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)。萬科、中海這些公司模式不適應(yīng)每一個房地產(chǎn)公司，但值得借鑒。房地產(chǎn)公司應(yīng)全方位審視公司管理體制、各部門工作對未來工程質(zhì)量影響，依據(jù)自身特點(diǎn)，對與工程管理有關(guān)的部門工作進(jìn)行調(diào)整、深化，唯有推廣、深化全面質(zhì)量管理工作，工程質(zhì)量問題的發(fā)生、質(zhì)量缺陷的發(fā)生才會大幅降低。

現(xiàn)場施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問題原因分析

監(jiān)理公司未實(shí)施有效監(jiān)管。施工單位質(zhì)保體系的不健全。設(shè)計(jì)施工圖紙質(zhì)量不完善。總包單位不履行管理配合職責(zé)，勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足。工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足。設(shè)計(jì)工期過短。合同工序穿插，技術(shù)間歇無法保障，設(shè)計(jì)變更過多。招標(biāo)文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清，對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高。2．3房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場工程師不是施工單位的質(zhì)量員，要求甲方工程師監(jiān)督每個分項(xiàng)工程質(zhì)量，監(jiān)督每一個檢驗(yàn)批質(zhì)量不現(xiàn)實(shí)。針對上述諸多因素，房地產(chǎn)公司作為甲方應(yīng)采取以下措施管控施工質(zhì)量:要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師入駐現(xiàn)場，監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位，監(jiān)理行為是否規(guī)范，監(jiān)理服務(wù)是否到位。對不稱職的監(jiān)理公司和人員及時更換。要求施工單位健全質(zhì)量保證體系，包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進(jìn)行，工程流程是否正確。定期組織質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，進(jìn)行質(zhì)量評定和獎罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全，則要采取措施強(qiáng)制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果，依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，獎優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟(jì)措施，提高工程質(zhì)量。對照合同約定的要求，檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定，不符合約定的質(zhì)量，通過監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令，促使施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的返工處理。

優(yōu)化分戶驗(yàn)收管理程序，持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問題，降低業(yè)主投訴

房地產(chǎn)工程產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里，在移交前需進(jìn)行分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù)，是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)由房地產(chǎn)公司工程管理部門組織。當(dāng)前，我國每年因工程質(zhì)量問題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生，業(yè)主投訴的重點(diǎn)如下。樁基工程質(zhì)量問題。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。外墻構(gòu)件空鼓、開裂、脫落質(zhì)量問題。欄桿、護(hù)欄的防護(hù)方式、防銹的問題。樓梯公共通道防滑質(zhì)量問題。在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問題的發(fā)生，必須加強(qiáng)過程控制。窗戶開啟不靈活、滲漏。屋面滲漏、外墻滲漏。設(shè)備專業(yè)匹配沖突質(zhì)量問題。功能性質(zhì)量問題經(jīng)返工處理一般都可以解決。內(nèi)墻空鼓開裂。房間凈高、方正。墻地面平整度、垂直度。門窗設(shè)備成品保護(hù)。外墻面磚、涂料觀感。

居住使用功能的合理性問題。居住使用功能的舒適性問題。居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題。客戶居住使用功能的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題。房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計(jì)上減少質(zhì)量缺陷，其次就是對施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對于分戶驗(yàn)收，傳統(tǒng)的辦法就是工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件后，由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、施工單位，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督下，對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。然而，該驗(yàn)收和業(yè)主接房驗(yàn)收，由于對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不同，所以，等到業(yè)主分戶驗(yàn)收時，依然會提出很多質(zhì)量問題，從而引起質(zhì)量投訴。如何來優(yōu)化分戶驗(yàn)收，降低業(yè)主投訴，把工程質(zhì)量問題提前解決，避免業(yè)主接房后，工程再維修。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑，經(jīng)過應(yīng)用，效果很好。就是在業(yè)主分戶驗(yàn)收之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門之間先溝通，請業(yè)主預(yù)驗(yàn)收，提前挑毛病，然后再修補(bǔ)質(zhì)量問題，最終進(jìn)行分戶驗(yàn)收。僅此一項(xiàng)措施，可以降低60%的業(yè)主投訴率，給分戶驗(yàn)收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。

房地產(chǎn)公司開展工程全面質(zhì)量管理的必要性

某別墅項(xiàng)目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。該案例是典型的由設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護(hù)，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導(dǎo)致卷材開邊，從不防水的抹灰保護(hù)層滲進(jìn)防水層，產(chǎn)生滲漏花池根部、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)未考慮設(shè)置附加防水層強(qiáng)化防水措施的要求，未考慮花池排水設(shè)計(jì)，花池長期積水會導(dǎo)致防水層失效產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡，國家目前沒有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)圖集，設(shè)計(jì)質(zhì)量完全依靠設(shè)計(jì)人員的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。不配節(jié)點(diǎn)詳圖或簡單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點(diǎn)要求，往往留下嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患，屋頂、露臺種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗(yàn)要求，一般均做閉水試驗(yàn)驗(yàn)收(見圖。而傳統(tǒng)閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)驗(yàn)收對暴雨側(cè)壁沖刷，澆花濺水等常見情況無法得到有效檢驗(yàn)。