作者：牛杰 單位：山東省青州市財政監督局

私設賬戶,隱匿預收賬款。有的企業通過少申報銷售房產數量和預收賬款少交稅款,只給檢查組提供部分售房合同,瞞報預售數量,多次催要,其拒不提供。檢查組通過到房管部門查證其備案表的備案數量,與企業提供的售房合同數量及預收房款對照,查出以個人存折隱匿預收款1000余萬元,偷逃稅款60余萬元。

模糊核算,渾水摸魚。(1)預收賬款籠統核算,偷逃土地增值稅。財稅字[1999]210號《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》第三條規定,區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學合理地確定土地增值稅預征率,并適時調整。我市現在執行的預征率是普通住房1%,非普通住房和商用房2%。某企業商用房與普通住宅房預收款不明細核算,偷逃土地增值稅,預售商鋪1613萬元,按住宅房申報土地增值稅,偷稅16萬余元。(2)開發成本不設明細賬,亂中取勝,偷逃企業所得稅。國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第十一條規定,企業在進行成本、費用的核算與扣除時,必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。開發成本不按開發項目明細核算,人為增加完工項目的成本、費用,偷逃所得稅。項目開發成本不設明細科目,人工費、材料費、機械費等統統在一個項目帳中,在結轉收入、成本時人為操縱利潤。

不按已售房屋所占比例結轉土地成本,調節利潤,偷逃所得稅。某企業年底結轉已售房屋收入時,未按已售房屋比例分攤土地成本,而是將該項目土地成本全部結轉,多轉成本826萬元,少交所得稅206.5萬元。

以商品房抵頂應付款,偷逃稅款。某企業欠市城建投資公司土地款1211萬元,未在賬面反映,以31套商品房抵頂土地款,不進行賬務處理,偷逃各項稅款79.9萬元。某企業以商品房抵頂建筑商工程款407萬元,偷稅26.6萬元。

開發企業投資人以開發的商用房注冊經營酒店,權屬已經轉移,開發企業不作銷售、投資賬務處理,偷逃稅款。涉及2個開發企業投資人以開發的商用房經營四星級酒店,應由稅務部門核定其應稅數額,足額征收稅款。

政策不清,漏繳城鎮土地使用稅。一些房地產開發企業認為既然房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不繳納房產稅,所以也無須繳納土地使用稅。有的企業認為只要繳納了土地出讓金就無須繳納土地使用稅,還有的企業認為房地產開發企業也可以享受土地使用稅減免等優惠政策以及征用的集體土地和未辦理土地使用證的土地也無須申報繳納土地使用稅等。《城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院1988年第17號令)規定,納稅人取得的土地,屬于城鎮土地使用稅開征范圍的,自取得土地使用權至再次變更該項土地權屬期間,按土地所在地的等級范圍和稅額標準繳納城鎮土地使用稅。

信息共享,源頭控制。房管部門負責對房地產開發企業的開發審批,預售證、開發面積,種類,已售房屋備案登記等均有詳細資料,稅務部門如能與之聯網共享,建立房地產項目檔案,加強日常稅收的精細化管理,定能夠極大的提高征管質量。

建立征管員責任制,加強征管。征管員不能坐在辦公室里看著納稅申報表征管,而要深入企業,熟悉會計核算、申報情況、經營情況,保證足額征收稅款。注重加強項目開發期間的財務和稅收管理。項目開發期間涉及開發成本的歸集、分配和記賬,管理費用、財務費用的歸集和記賬,稅金的計算、申報和繳納。在稅收管理中,一是及時審核已歸集記賬的成本、費用的真實性,注意與實物、合同(協議)內容、各項原始記錄相核對;二是審核是否按照房地產業的會計制度和稅法要求歸集、分配(分攤)記入開發成本的明細科目;三是針對審核出的問題向企業提出改進經營管理的建議和糾正錯誤記賬的意見,并要求限期改正;四是督促輔導、如實申報已實現的各項地方稅收。五、應規范企業資金收支渠道,杜絕多頭開戶,為稅收征管提供準確資料。

加大稽查力度,嚴懲不貸。制定工作計劃,突出稽查的重點,對偷逃稅情節嚴重、數額巨大的,速查速辦,并一定要追究其司法責任,以儆效尤。而不能以補稅了事,要敢于破除“人情稅”、“關系稅”,堅持依法治稅。