本文作者：胡梅 單位：黑龍江遠(yuǎn)興人力資源服務(wù)有限公司

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險并提出防范對策，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

1當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的一些集中表現(xiàn)

1.1房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險,因此,一旦市場出現(xiàn)波動,房地產(chǎn)開發(fā)商,尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行,轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險,最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

1.2土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價值較高。因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。

1.3個人住房消費信貸開始進(jìn)入國際上公認(rèn)的違約風(fēng)險高發(fā)期。我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險暴露期，銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，一旦經(jīng)濟(jì)形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行。因此，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)，其潛在的金融風(fēng)險較大。

1.4房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

2我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因

2.1高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經(jīng)濟(jì)的增長事實上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險便會暗暗滋生。

2.2唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長率最大化，所以，地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱?ldquo;第二財政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險做好了“鋪墊”。

2.3不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

2.4不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來，責(zé)任與約束均不明顯，可以說當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險。

2.5金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風(fēng)險的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。

2.6企業(yè)和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個人的詳細(xì)考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

3應(yīng)對金融主要風(fēng)險的防范對策

3.1大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

3.2大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，從房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)，推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.3大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

3.4加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

3.5加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)。把幫助解決中低收入家庭住房問題當(dāng)作金融服務(wù)的重點，將中低收入住房保障建設(shè)統(tǒng)一納入到社會保障范圍內(nèi)。在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。