本文作者：張仁楓 單位：四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場逐漸形成，房地產(chǎn)金融業(yè)也開始在探索過程中不斷演進和發(fā)展。然而，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融體制都還很不成熟和完善，如產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低端化、市場機制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開發(fā)模式上，我國房地產(chǎn)業(yè)長期處在高污染、高能耗的低端發(fā)展領(lǐng)域，造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展對環(huán)境的持續(xù)惡化和城市發(fā)展的不可持續(xù)。在市場機制的建設(shè)上，自1998年取消福利分房以來，房地產(chǎn)市場化開始走向極端化，房屋價格不斷波動，政府對市場的把握也不太準確。而房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)也沒有得到創(chuàng)新和發(fā)展。在全球金融危機過后和低碳經(jīng)濟發(fā)展的背景下，我國面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重大歷史機遇。毫無疑問，作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的潮流中也不可避免要進行重大轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)的順利轉(zhuǎn)型和發(fā)展很大程度上取決于金融體制建設(shè)的成功。因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景下，我國有必要對房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)和改革進行全面的思考。

一、房地產(chǎn)業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型機遇

當前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)開始出現(xiàn)改觀，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生明顯的變化；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)逐步趨于完善；房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。面對政府輿論的導(dǎo)向和政府政策的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場前所未有的宏觀大調(diào)控，這次調(diào)控不同于以往任何一次，調(diào)控政策的力度之大，時間跨度之長，任務(wù)之艱巨，涉及面之廣，社會關(guān)注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產(chǎn)市場這次宏觀調(diào)控不是簡單地調(diào)控、軟著陸，而是面臨巨大戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型。基于當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和國際上金融業(yè)發(fā)展的實際情況等因素，筆者認為當前房地產(chǎn)業(yè)面臨著以下幾方面的重大轉(zhuǎn)型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉(zhuǎn)型

城市的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)之間具有很大的內(nèi)在聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，城市土地供應(yīng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)在夾縫中頑強地擴張發(fā)展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和房價高漲的重要因素之一。近年來城市化的不斷推進和城鎮(zhèn)人口的急劇膨脹極大地促進了房地產(chǎn)業(yè)“虛幻的繁榮”，導(dǎo)致城市用地的大幅減少。因此，房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢必然要求節(jié)約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s利用模式。為此，提高土地利用率是解決問題的根本。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和城市規(guī)劃模式，減緩當前城市的盲目擴張行為，樹立建設(shè)緊湊型城市的城市規(guī)劃理念。具體來說，還應(yīng)該減少面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場為主的供房模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉疄橹鲗?dǎo)、市場為補充的供房模式

這一轉(zhuǎn)型即由商品住宅開發(fā)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以民生住宅為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。自1998年福利分房被取消之后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴重的競爭，房價在市場的調(diào)控下出現(xiàn)了不理智和不理性的發(fā)展勢頭，給老百姓的實際生活帶來很大的負面影響，也不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，沒有政府的宏觀調(diào)控，市場很難發(fā)揮完善的作用。當前政府所實行的一系列政策均預(yù)示著這一轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢。這對于緩解社會矛盾具有重大現(xiàn)實意義。“過去不少地方對房地產(chǎn)的政策是GDP優(yōu)先，短期政績優(yōu)先，而目前已經(jīng)開始營造的新的政策環(huán)境，是把房地產(chǎn)和科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)造和諧社會結(jié)合起來，其政策目標是和諧優(yōu)先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉(zhuǎn)型意味著，房地產(chǎn)業(yè)的社會屬性、政治屬性大大增強了。”在房地產(chǎn)業(yè)不夠成熟且面臨重大轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場自發(fā)調(diào)控為主的經(jīng)濟發(fā)展模式，還是建立以政府為主導(dǎo)作用的發(fā)展模式是一個非常重要的問題。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史告訴我們，短期內(nèi)，市場作用的過度發(fā)揮不利于普通百姓的權(quán)益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調(diào)控和保障。當前我國高房價背后政府加快建立保障房的事實就是最好的例證。

3.房地產(chǎn)開發(fā)地域范圍由一、二線大城市轉(zhuǎn)向三、四線城市以及鄉(xiāng)村區(qū)域

最近，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在一、二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實力的房產(chǎn)開發(fā)商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實力或抱團取暖通過梯度轉(zhuǎn)移正向煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產(chǎn)市場進發(fā)以獲取更大發(fā)展。其實，這一發(fā)展趨勢在我們的意料之中，也是大勢所趨。中國人多地少，城市土地也出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。在城市化進程中，房地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)進行重大調(diào)整，包括從粗放型的土地利用模式過渡到集約利用模式，從低品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品向低碳的高質(zhì)量的產(chǎn)品發(fā)展，以滿足城市發(fā)展的需要。但僅有這些轉(zhuǎn)型還遠遠不夠，廣闊的小城市市場和鄉(xiāng)村市場開發(fā)是房地產(chǎn)未來發(fā)展的重要取向。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型也將得到轉(zhuǎn)型，以居住型商品房為主的房屋供應(yīng)模式也將向商品房、保障性住房以及商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興房地產(chǎn)產(chǎn)品類型轉(zhuǎn)變。

4.房地產(chǎn)開發(fā)從高污染、高能耗高碳運營模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉(zhuǎn)變自2003年英國政府提出“低碳經(jīng)濟”的概念后，全世界都在熱議這一發(fā)展模式。所謂“低碳經(jīng)濟”就是以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達到經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)。作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)走向低碳化是大勢所趨。國家“十二五”規(guī)劃明確提出“低碳經(jīng)濟”的發(fā)展要求，房地產(chǎn)業(yè)界對于經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)注和思考也越來越深入。目前，低碳發(fā)展模式已經(jīng)納入了眾多企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃之中，低碳技術(shù)甚至成為了企業(yè)在市場競爭中的奪取市場份額和搶占市場先機的關(guān)鍵因素。如保利、萬科等一部分企業(yè)通過實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，力圖從以往單一業(yè)態(tài)開發(fā)模式向多元化發(fā)展，打造集住宅、商務(wù)、辦公和旅游于一體的整合協(xié)同經(jīng)營模式，以便控制房地產(chǎn)鏈條的各個環(huán)節(jié)，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個方面加以關(guān)注，從根源上減少碳排量，實現(xiàn)能源優(yōu)化配置。因此，毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型勢在必行。低碳轉(zhuǎn)型不僅僅為了適應(yīng)世界發(fā)展的潮流，也是我國后工業(yè)時發(fā)表展的必然要求。通過低碳轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)鏈可以得到優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)可以可持續(xù)發(fā)展，人民的生活水平和質(zhì)量也會相應(yīng)得到提高。