本文作者：楊愛梅 單位：中國建設銀行濟寧分行風險部

如果想很好地發展房地產業，房地產金融起著非常重要的作用。若想使房地產金融業和房地產業能夠穩步發展，并且能給國民經濟帶來推動作用，那么就必須增強對房地產金融風險的防范意識。目前我國商業銀行和金融市場尚處于發展階段，所以一旦房地產信貸變成了不良資產，整個金融界將面臨著很大的危險。

一、我國房地產金融風險的成因分析

(一)房地產金融風險形成的內部原因

自籌資金、銀行貸款、其他資金是房地產企業開發資金的主要來源渠道，其中銀行貸款約占資金來源的百分之七十、其他資金占百分之三十。(1)貸款依賴性是目前我國融資結構的主要特征。銀行貸款成為了由于開發商的自有資金無法滿足投資所需之后最主要的資金來源方式，不過銀行在房地產的投資過程當中也擔當了一定的風險。(2)現在有些銀行無法了解貸款人的真實情況，無法對其經濟實力有一個準確的評估，究其原因就是貸款人常常為了個人利益而對信息進行隱瞞，甚至出現了挪用貸款資金的現象，這就直接導致了金融風險的加大。(3)由于我國房地產價格評估起步晚而使品牌的信譽度受到不好的影響，而銀行又不能為了處置抵押物而將欠款人趕出所居住的房子，所以處置抵押物的不規范給銀行造成了一定的風險。(4)近些年來由于房地產業的高額利潤而產生了惡性競爭的氣氛，違規操作時有發生，這是造成金融腐敗的主要原因。其結果導致了房地產貸款質量下降。

(二)房地產金融風險形成的外部原因

(1)房地產金融市場的環境、未來的發展情況會隨著國家經濟方面政策的變化而變化，從而對我國的房地產事業帶來影響。(2)開發商會隨著國際匯率的下跌而對房地產的投資失去動力，從而加大了房地產金融風險的不確定性。

二、防范措施

(一)金融機構完善內控制度

現在房地產金融業務和風險控制流程設計跟不上房地產市場的變化速度，使得金融機構很難察覺到風險的存在，而即便金融機構察覺到了，往往已經到了束手無策的地步。面對這樣的狀況，銀行應該采取下列措施：首先對房地產市場的研究工作要進一步增強，并對內控制度進行改進。第二是根據市場變化及時改正風險控制體系。

(二)提高防范意識與能力

為了不浪費社會資源，必須要掌握好房地產市場的周期性變化規律，這樣做對于準確的掌握房地產金融的經營策略很有幫助，而且還可以降低金融風險。同時對于如何開展綜合性市場、房地產市場的調研活動，房地產部門要有一個詳盡的計劃。因為這樣做可以對房地產市場有一個全面的了解，以便對市場的健康發展做出貢獻。同時為了對市場的運行狀況做出正確的判斷，政府有必要提高房地產預警系統。

(三)建立社會信用體系

只有社會群體的共同努力才能解決開發商或個人沒有誠信的問題。一是利用法律來懲治那些不講誠信的開發商或個人。二是有關部門要創建信息共享平臺對開發商和個人進行監督，而且評價要公平公正。對違反誠信的開發商或住房貸款用戶進行懲罰，比如不讓其得到開立信用卡、借款等信用支持。這樣就能極大地改善房地產貸款的安全性。

(四)法律法規體系要完善

金融機構只要通過了中央銀行的審查都可以經營，而且中央銀行要對其實行嚴密監控，防止他們出現違反競爭規則的行為。與此同時為了避免產生消極外部效應，不能讓沒有通過審查或者有違規記錄的金融機構從事房地產生意，并且同意讓外資銀行在被我國批準經營人民幣業務的情況下發展房地產金融業務。

三、我國房地產金融制度創新建議

(一)推動房地產金融監管創新

我們應吸取國際上的一些經驗教訓來發展我國的房地產金融管理。在管理的目標、理念上要不斷創新，為創建高效、統一的房地產金融管理體制做好準備，同時為了能夠穩妥地運行房地產金融體系，我國應該在房地產金融監管方面不斷地進行完善，而且良好的聯系機制能夠使監管政策、結構與實際經營運行狀況具有統一性。因此創建聯系機制對于確保房地產金融系統的穩定性是非常重要的。

(二)完善房地產金融創新風險防范體系

為了能夠給我國的國家金融帶來安全，房地產金融機構還需要對人事機構、責任分攤機制等進行逐步的完善。工作人員的專業素質要提高，并且要培養他們的創新意識，多培養和鍛煉一些金融機構的人才。

(三)加強住房抵押貸款證券化

由于銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款抵押時間長、現金數額龐大，所以風險系數相當高，而加強住房抵押貸款證券化則能很好地解決這一問題，因為它對于改變我國眼下證券產品比較少的狀況非常有利。

(四)繼續推進房地產金融業務創新

經濟實力不斷攀升的中國不應該在面對房地產價格調整的壓力時停止房地產金融的創新，應順應時代潮流，通過不斷創新來發展我國的房地產金融業。

四、結語

房地產金融風險由于體系復雜，因此在防范發展問題上還需要不斷完善。只有對房地產金融風險有一個全面的認識，才能很好地防范金融風險給我國房地產業帶來的影響。在這一點上，我們還任重道遠。