作者：田代臣 單位：廣西銀監(jiān)局

2007年以來,北海市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫,房價一路飆升。3月至8月,房價漲幅連續(xù)6個月領(lǐng)跑全國70個大中城市,特別是4月,以高達(dá)23•6%的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過深圳(11•3%)和北京(10•7%),成為當(dāng)月漲幅最大的城市,高于全國5•3%的平均水平,第四季度雖有回落,但年末漲幅仍居全國第三位,北海市房地產(chǎn)價格的快速上漲引起了各方關(guān)注。

一、房地產(chǎn)價格快速上漲的原因分析

(一)受歷史遺留因素影響,房價基數(shù)低,目前在彌補(bǔ)歷史欠債基礎(chǔ)上補(bǔ)漲

1993年北海“房地產(chǎn)泡沫”破裂,留下了大量的空置房和“爛尾樓”,致使北海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長達(dá)10年的低迷期———“九五”、“十五”期間北海市大部分年度的GDP增長率只有5%,落后于同期廣西平均水平6至7個百分點。房地產(chǎn)基本無人問津,房價從開發(fā)高潮期的最高點每平方米近10,000元一直跌至最低點400多元。2003年起,在處置房地產(chǎn)遺留問題的優(yōu)惠政策支持下,北海市全面啟動了對“爛尾樓”的盤活工作,眾多的“爛尾樓”通過法院拍賣和市場置換,以每平方米200元到600元的價格進(jìn)行確權(quán),拉低了房地產(chǎn)的價格。但在這幾年中,全國各地的房地產(chǎn)飛速發(fā)展,其他城市房價已經(jīng)抬得很高,而北海房價還在低谷,其近幾年銷售的房產(chǎn)大多也是經(jīng)過“翻新”、“包裝”的“存量”房及繼建的“爛尾樓”,成交均價在每平方1,000元左右徘徊。2006年隨著北海市“存量”房和“爛尾樓”的清理完畢,一些新的項目起建,房價才抬升到每平方米1,713元。

(二)優(yōu)惠政策到期,房地產(chǎn)業(yè)稅收成本上升

2002年財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》,2003年起對北海地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置積壓房實行減免1•5%-3%的契稅以及5%的營業(yè)稅的優(yōu)惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年優(yōu)惠政策到期后,北海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家統(tǒng)一稅率納稅,僅此一項,落實到房價中,等同于每平方米增加了200元,使北海房價出現(xiàn)了明顯上漲。近5年,商品房均價由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。

(三)北海市納入北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃,土地供應(yīng)緊張、用地成本抬高

自2006年廣西區(qū)政府成立北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃辦公室以后,北海市重新進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范的土地規(guī)劃,北海市政府盤活和掌握的存量土地十分有限,土地儲備中心庫存土地11,600畝,其中市區(qū)儲備土地僅5,596畝。由于地塊面積的限制,除了公益用地,城區(qū)商品房用地一律以招投標(biāo)公開方式拍賣,是資金投標(biāo),而不像九十年代的北海大開發(fā)??沒有公開制度,多是靠關(guān)系拿地,炒作成份大。競標(biāo)主體為企業(yè),激烈的競爭推動了土地價格的上揚(yáng),2006年土地拍賣成交均價為每畝31•22萬元,2007年達(dá)94•14萬元,均價同比增長2•02倍。如2007年初,以政府拍賣的一幅土地為例,盡管不是一線地,但拍賣價格高于每畝120萬元,而往年政府拍賣的一線地也不足每畝30萬元。

(四)外來購房者踴躍,助推房價快速上漲

2007年,北海大部分樓盤開盤價為每平方米2000多元,與其他沿海開放城市相比,僅及其1/3至1/5,房價非常低廉。而且,北海市作為中國十大適宜人居城市之一的沿海開放旅游城市,其區(qū)域優(yōu)勢、獨特的自然資源及發(fā)展前景,使越來越多的外地人看好北海的居住環(huán)境和投資發(fā)展?jié)摿Α?005年外地人購房面積占北海市個人購房總面積的比例為35%,2006年為43%,2007年則為66%。2007年,按交易宗數(shù)來劃分,外地人購房宗數(shù)共6,021宗,同比增長40•2%,占全市購房宗數(shù)的60•4%;按成交金額來劃分,外地人購房成交金額為12•03億元,同比增長58•8%,占全市購房成交金額的61•4%;外來購房者以東北、北京、浙江、山西、上海、福建省居民居多。

(五)開發(fā)商捂房惜售、投機(jī)者蓄意操控,催生房價進(jìn)一步上揚(yáng)

一是開發(fā)商與炒房者聯(lián)手操控房價,由炒家在尚未開盤時就大量定購造成銷售火爆的場面。二是開發(fā)商故意拉長工期,待價而沽。如臨近銀灘某高檔別墅樓盤,該樓盤早在2006年就已設(shè)立接待處接待購房者咨詢,但2007年末才開盤,房價從當(dāng)初的每平方米3,500元漲至5,800元。三是炒房者囤房待漲。一些“精明”炒房者在2005年、2006年抓住北海低房價優(yōu)勢,低價購房囤積,推動房價上揚(yáng)。

二、房地產(chǎn)價格快速上漲對財政經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)是一個關(guān)聯(lián)性大、帶動力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),2007年北海市房地產(chǎn)業(yè),對GDP直接貢獻(xiàn)率達(dá)到了3•8%,拉動GDP增長0•7個百分點,對財政增收的貢獻(xiàn)率接近60%,房地產(chǎn)價格的快速上漲對北海市財政收支的增長發(fā)揮了重要作用。

(一)房地產(chǎn)相關(guān)稅費大幅增長,成為拉動地方財政增收的主力

2007年,在執(zhí)行處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策減免5,107萬元的情況下,北海市房地產(chǎn)行業(yè)提供稅收47,218萬元(含契稅),同比增加19,023萬元,增長67•4%,另有國有土地使用權(quán)出讓金收入80,744萬元,房地產(chǎn)稅費收入合計占財政收入的比重為43%,同比增長1•03倍,遠(yuǎn)高于財政收入增幅72•87個百分點。房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅和土地增值稅已成為北海市稅收收入的支柱稅種,分別占地方稅收收入的21%、16%和9%,此三稅對地方稅收收入增長貢獻(xiàn)率分別為23%、30%和20%。據(jù)北海市地稅局統(tǒng)計資料表明,2007年由于房地產(chǎn)價格的快速上漲,地稅年內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入30,840萬元,同比增收14,963萬元,增長94•2%,地稅收入增量的78•1%來自房地產(chǎn)業(yè)。

(二)土地出讓金收入成為財政預(yù)算外收入的主要來源

據(jù)北海市國土資源局資料表明,從國庫統(tǒng)計口徑看,北海市2007年非稅收入109,324萬元,其中土地出讓金80,744萬元,同比增長1•2倍,占地方財政收入的26•9%。土地收入的迅速擴(kuò)大,增強(qiáng)了地方政府對廉租房、城市建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的支持力度。2007年,廉租住房支出150萬元,征地和拆遷補(bǔ)償支出1,026萬元,其他土地使用權(quán)出讓金支出為20,568萬元。

(三)房地產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

一是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長,帶動上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,如水泥、鋼鐵等建筑材料行業(yè)以及建筑施工和房屋裝修等行業(yè)能得益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是房地產(chǎn)業(yè)火熱可以積聚人氣,帶動旅游、餐飲、娛樂、賓館等行業(yè)的發(fā)展。