2011年1月28日，上海、重慶兩城市同時試點對個人住房征收房產稅。此次試點是一次地方財稅改革的有益探索和嘗試，有助于其他地區逐步推進地方財稅制度改革。然而上海搜房網對房產稅、房產稅滯納金、房產稅執行效果、房產稅或可取代限購令等方面進行調查發現：對人均超出60平方米的新購房征稅，近39.01%受訪者認為該標準偏低，只有17.45%的受訪者認為該標準偏高；對房產稅執行效果，34.04%受訪者認為不好，只有6.38%的受訪者認為執行效果好；對房產稅取代限購令，43.97%受訪者認為可行，37.59%的受訪者則認為房產稅不可取代限購令。實際上，從兩地征收房產稅情況看，在打壓房價方面效果并沒有預期明顯，房價下跌的主要動因還是限購措施的推行。在未來取消“限購令”，通過征收房產稅調控樓市是必然趨勢，關鍵是如何征收。相關部門應在兩試點城市征收方案的基礎上進行調研，對房產稅征收模式進行改革，糾正試點城市存在的問題，借鑒其經驗，通過征收房產稅達到引導住房消費、有效配置房地產資源的目的。

一、試點城市房產稅征收模式存在的問題

1．偏離財產稅的特性。財產稅是以各種財產為征稅對象的稅收。財產稅的課稅對象具有非流動性，即對存量財產征收。財產稅有對個人全部財產課稅，也有對某一種財產課稅的；有對財產占有額課稅，也有對轉移中的財產額課稅的。各國對財產稅的具體名稱不同，如美國稱財產稅，英國稱不動產稅，聯邦德國稱不動產取得稅，墨西哥稱房地產稅等。我國多年討論征收的房產稅，也是向房產占有或使用者征收的一種財產稅。而商品稅也稱流轉稅，是對商品流轉額和非商品流轉額課征的稅種。商品流轉額是指在商品生產和經營過程中，由于銷售或購進商品而發生的貨幣金額。非商品流轉額是指因非商品生產經營的各種勞務而發生的貨幣金額。商品稅具有流動性，如對房地產交易征收的營業稅。從兩試點城市房產稅征收辦法看，上海是對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房征稅；重慶是對個人擁有的獨棟商品住宅以及個人新購的高檔住房（指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房）和在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房征稅。可見，兩城市房產稅的征稅對象應屬于商品稅性質，重慶的房產稅更像高檔消費品稅，偏離了財產稅的特性。

2．偏離稅收的公平收入分配職能。稅收的收入分配職能是指通過運用稅收工具實現社會公平。稅收的公平包括征稅環節的公平和用稅環節的公平。征稅環節要做到公平，首先是制度設計上的公平，房產稅在制度設計上應體現在房產稅納稅人的支付能力上，如果納稅人擁有更多的房產則支付能力更強，所以應對納稅人過多的存量房產征稅才能體現房產稅征收的公平職能。從上海和重慶試點方案中的征稅對象看，在制度設計上對新購房者、年輕的非本市居民、外籍人士等是不公平的，偏離了稅收的公平收入分配職能。

3．稅率偏低達不到征稅目的。上海的房產稅是按交易價格的70%計算征收，稅率0.6%，如果房屋交易價格為300萬元，應交房產稅為1.26萬元，能買得起300萬元房屋的人也能交得起1.26萬元的稅，對高收入者來說，不會起到任何抑制購房意愿的作用，但是對收入中下等的購房者來說，卻是不輕的負擔。重慶是以房產交易價作為房產稅征稅基數，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%，重慶征稅方案中規定的稅率也過低。從稅率看，兩試點城市對房產稅的征收均流于形式，無實際意義，達不到征稅目的。

二、房產稅征收模式的探討

中央經濟工作會議明確提出，2012年要繼續推進“房產稅改革試點”。房產稅作為一種財產稅，其制度體系的構建不能急于求成，不可能在短時間內解決房價過高的問題。筆者認為對個人房產稅征收模式的確定，應注意以下三個方面：

1．明確征稅目的。對個人開征房地產稅必須在利于地方稅收體系建設，解決地方穩定財政收入來源的同時，抑制房價，確保房地產業健康發展。通過對個人征收房產稅，讓占有房產多的人交稅，占有越多，交稅越多，從而抑制在住房消費上的奢靡，為社會節約住房資源和土地資源。通過對個人征收房產稅，對保有環節的住房財富進行再分配，從而縮小整個社會財富的分配懸殊。

2．制定房產稅法。現行的《房產稅暫行條例》是1986年制定的，已經不能適應目前的經濟發展形勢，兩個試點城市制定的房產稅暫行辦法也不統一。本人認為應該由全國人大制定房產稅法，具體實施細則各地可以根據自己的實際情況進行微調，以保證各地房產稅征收的公平，解決當前出現的“法律撞車”現象，提高房產稅征收的權威性。

（1）通過房產稅法明確規定個人房產稅征收范圍。從世界上130多個國家和地區征收房產稅的實踐看，房產稅是對個人擁有住房普遍征收，無論是增量和存量都在納稅范圍內。我國應該按家庭實際擁有住房即存量房作為征收個人房產稅的征稅對象，讓擁有更多房產的人繳納房產稅，從而實現稅收的公平職能。

（2）統一規定個人房產稅的計稅依據。兩個試點城市計稅依據統一規定以房產交易價為應稅住房的計稅價值，條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據。在美國的房產稅就是根據個人財產的市值作為稅基評估的主要依據，按一定比例計算征收。筆者認為房產稅法中應該明確規定以評估價值作為計稅依據。

（3）規定個人房產稅的征收幅度。房產稅稅率偏低達不到征稅目的，太高也不合理，如何設置稅率，可參考其他國家的經驗。在美國不同的州或同一個州不同的城市，房產稅稅率都不一樣，最高的地區可以達到3%，大多數地區的房產稅率都在1%～2%之間，鄉村的稅率僅0.9%。我國在房產稅法中可以設置稅率范圍，統一規定按擁有房產的面積實行累進稅率，如家庭擁有住房面積在普通住宅144平方米以下可免稅，144～200平方米稅率1%～3%，200平方米以上稅率3%～5%等。具體執行時，由各省根據當地的經濟發展情況、人均收入、居住環境等確定適合各省的房產稅率。